Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов.
Публичные торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение. Начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли согласия - на основании оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценке имущества и имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность, при этом начальная цена продажи имущества не может быть ниже 90 процентов его стоимости, определенной путем его оценки.
В Гражданском кодексе Украины также встречается упоминание об оценке залога:
Статья 582. Оценка предмета залога.
1. Оценка предмета залога осуществляется в случаях, установленных договором или законом.
2. Оценка предмета залога осуществляется заставодателем вместе с залогодержателем в соответствии с обычными ценами, которые сложились на момент возникновения права залога, если другой порядок оценки предмета залога не установлен договором или законом.
В Земельном кодексе Украины, передача в залог отражена следующим образом:
Статья 133. Залог земельных участков или прав на них.
1. В залог могут передаваться земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также права на них - право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если другое не предусмотрено законом.
2. Земельный участок, который находится в общей собственности (или право общей аренды земельного участка), может быть передан (передано) в залог при согласии всех совладельцев (соарендаторов).
3. Передача в залог части земельного участка (или права на часть земельного участка) осуществляется после выделения ее в натуре (на местности) в соответствии с документацией землеустройства.
4. Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть лишь банки.
5. Порядок залога земельных участков и прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) определяется законом.
В мировой практике основной целью регулирования оценочной деятельности является повышение качества оценочных услуг и поддержание конкуренции среди оценщиков. Специальность оценщика считается не массовой и элитной. В странах с развитой рыночной экономикой услугами оценщика пользуются в большинстве случаев другие профессионалы – брокеры, риелторы, банковские служащие и т. д. Это обусловило тот факт, что в большинстве таких стран оценочная деятельность регулируется так называемым институтом саморегулирования. Исключением являются Италия, Испания и Япония, в которых оценочная деятельность регламентируется государством в форме лицензирования. Также следует отметить и опыт США, в которых после длительного периода саморегулирования государство стало регламентировать оценочную деятельность в форме лицензирования.[4]
Стоит отметить, что оценка для целей залога в большинстве стран, в том числе и в Украине, является наиболее распространенной целью оценки.
Следует обратить внимание и на российский опыт в сфере оценки для залога. Так, например, в 2008 году в Российской Федерации, были приняты Методические рекомендации (далее Рекомендации) «Оценка имущественных активов для целей залога» (Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008)).
Целью этих Рекомендаций является обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг. Данные Рекомендации распространяются на работу со следующими видами активов: объекты коммерческой недвижимости, движимое имущество в виде машин и оборудования, товарно-материальные запасы.
Данные Рекомендации имеют следующую структуру:
- Используемые термины, определения и сокращения.
- Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов.
- Необходимая банку оценочная информация о предмете залога.
- Виды стоимости, определяемые для целей залога.
- Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки.
- Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения.
- Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога.
Учитывая то, что на сегодняшний день много российских банков входит в банковскую структуру Украины, к сведению оценщиков, работающих с этими банками, будет полезным знать требования к оценке залогового имущества.
3. Необходимая банку оценочная информация о предмете залога
При рассмотрении имущественного актива в качестве обеспечения кредитной сделки для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о ряде следующих характеристик объекта:
A. ликвидность;
B. стоимость;
C. значимость (существенность) актива для бизнеса собственника;
D. прогноз изменения стоимости предмета залога во времени;
E. определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.
А) Ликвидность
Помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств банк интересует принципиальная возможность и быстрота реализации объекта - т. е. его ликвидность.
Ликвидность потенциального предмета залога – наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно критичны для банка.
Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т. е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.
Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Табл. 1).
Таблица 1
| Показатель ликвидности | Высокая | Выше средней | Средняя | Ниже средней | Низкая |
| Примерный срок реализации, месяцев | Менее 1 | 1-2 | 2-4 | 4-6 | более 6 |
Основное назначение предложенной градации – последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее как составляющей в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.
Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость невелик.
Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:
Эластичность спроса на данный вид имущества. Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов.
Состояние имущества. В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление.
Соответствие современным технологиям. Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы заменяются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно, падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».