· Местное регулирование землепользования - можно принять такие законы или нормативно-правовые акты, регулирующие зонирование или процедуры разбивки крупных участков под строительство на мелкие, по которым прокладка инженерных коммуникаций на застраиваемом участке должна будет финансироваться за счет застройщика
· Компенсационные платежи и договорные сборы - если законы штата это допускают, начинайте формировать программы компенсационных выплат или договорных сборов, по которым застройщики обязаны будут внести плату, пропорциональную стоимости объектов внешней инфраструктуры, необходимых для обслуживания возводимых ими объектов.
Наличие комплексной методики финансового планирования, наподобие описанной выше, чрезвычайно полезно, поскольку программа компенсационных выплат или договорных сборов помещается при этом в контекст более широкой проблемы - проблемы развития города и его финансового благополучия, а также поскольку она координирует действия всех должностных лиц и всех сотрудников муниципалитета, от которых зависит формирование и реализация программы компенсационных платежей или договорных сборов.
Второй важный предварительный шаг - это известить застройщиков о том, что в городе разрабатываются планы введения компенсационных выплат или договорных сборов. Если в судах на уровне штата рассматривалось уже достаточно много подобных дел, и суд уже выработал достаточно четкие указания по этому вопросу, застройщики скорее всего не станут оспаривать правомерность этих поборов через суд. Тем не менее, городские власти должны постараться избежать возможности возбуждения против них подобных исков в будущем, а потому рекомендуем заранее поговорить с застройщиками и выяснить, что их заботит.
Некоторые исследования показали, что в городах, ориентированных на рост, местные власти предпочитают использовать договорные сборы, и что застройщики приспосабливаются к новым условиям и вместе с городской администрацией пытаются создать атмосферу взаимной ответственности, в которой застройка могла бы продолжаться.[15] В городах, ориентированных на нулевой или медленный рост, предпочтение обычно отдается компенсационным платежам, чтобы местному руководству не приходилось согласовывать размеры этой платы с застройщиками.
Отношения между застройщиками и городским руководством в подобных ситуациях оказываются менее “теплыми” . Было, однако, проведено исследование, показавшее, что застройщики могут быть самыми активными сторонниками компенсационных платежей, поскольку если жители города будут знать, что любое новое строительство в их городе ведется за счет застройщиков и не налагает никакой дополнительной нагрузки на их кошельки, у них будет меньше оснований требовать, чтобы всякое новое строительство прекратилось.[16] При решении вопроса о том, какой именно вид платежа вводить - компенсационные выплаты или договорные сборы, местные власти должны также учитывать общественное мнение.
В некоторых городах для решения этого вопроса создается рабочая группа, в которую входят представители муниципалитета, застройщиков, активистов из числа жителей, которые вместе рассматривают стратегии городского развития, анализируют городской план капитального строительства и решают, является ли предложенная программа финансирования инфраструктуры за счет застройщика приемлемой. Например, в городе Форт Соллинс, штат Колорадо, в состав подобной группы вошли представители городской администрации и застройщики, которые вместе разработали тарифную сетку инфраструктурных платежей. Если в городе уже налажено комплексное финансовое планирование, такую рабочую группу можно подключить и к работе над планами, поручив ей оценить последствия нового строительства и связанную с ним потребность в расширении инфраструктуры.
РАЗРАБОТКА СИСТЕМЫ КОМПЕНСАЦИОННЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
Ниже мы подробно рассмотрим все шаги по подготовке программы компенсационных платежей, которая должна вводиться решением городского совета или распоряжением мэра. Построить систему компенсационных платежей несколько сложнее, чем систему договорных сборов, но даже если город хочет вводить договорные сборы, а не компенсационные платежи, то иметь представление об этих шагах все равно необходимо.
Для формирования юридически и экономически обоснованной системы компенсационных платежей необходимо выполнить как минимум семь взаимосвязанных задач.[17]
Создание системы комплексного планирования
Чтобы программа компенсационных выплат была экономически и юридически обоснована, ее необходимо создавать в рамках системы комплексного финансового и градостроительного планирования. Как мы уже говорили, чтобы суд признал систему компенсационных платежей законной, необходимо продемонстрировать, что спрос на новую услугу реально существует, и что все поступления от компенсационных платежей пойдут на удовлетворение этого спроса. Наличие комплексного финансового и градостроительного плана - это самый лучший аргумент в пользу существования такой связи, особенно если нормы обеспечения коммунальными, социальными услугами и инженерными коммуникациями едины для всей территории города. Таким образом, муниципалитетам можно порекомендовать, чтобы в свои комплексные планы они включали оценки существующего уровня обслуживания и мощности существующих объектов инфраструктуры. Определение понятий “уровень обслуживания” и “мощность объекта инфраструктуры” приводится на врезке 1.
Определение границ обслуживаемой территории
Определить границы территории обслуживания для всех объектов инфраструктуры необходимо по трем причинам. Во-первых, зная эти границы, можно установить, где на имеющиеся мощности ложится непомерно большая нагрузка, а где эти мощности недозагружены. Для этого численность населения на обслуживаемой территории необходимо разделить на мощность соответствующего инфраструктурного объекта и полученное отношение (например, отношение численности населения к площади парка), сравнить с существующим стандартом.
Во-вторых, границы обслуживаемых территорий необходимо знать для того, чтобы установить, на какие именно объекты инфраструктуры ляжет дополнительная нагрузка в связи с новым строительством. Поскольку компенсационная плата может считаться законной только в том случае, если будет показано, что новое строительство создает потребность в расширении существующих инфраструктурных мощностей, по каждому проекту строительства необходимо показать, какая дополнительная нагрузка на конкретные объекты инфраструктуры в связи с этим проектом возникает, а для этого мы должны знать, к территории обслуживания каких объектов инфраструктуры эта новостройка относится.
Третья причина - целевое использование платежей. Собранные в виде компенсационных платежей средства должны расходоваться на строительство инфраструктуры на той самой территории обслуживания, на которой они были собраны.
Оценка адекватности существующих инфраструктурных мощностей
Необходимо установить стандарты, по которым можно будет судить, адекватна существующая инфраструктура или нет. Если сравнение со стандартом покажет, что существующая инфраструктура обладает избыточной мощностью и способна обслуживать новостройку (т.е. не требует расширения), то программа компенсационных платежей может быть признана незаконной. Точно так же, компенсационные платежи нельзя расходовать на ремонт существующих объектов инфраструктуры или устранение каких-то имеющихся недостатков, если необходимость в таком ремонте никак не связана с новостройкой. Таким образом, начать следует с выработки и утверждения стандартов по типам инфраструктурных объектов , чтобы было с чем сравнивать и по чему измерять адекватность мощности имеющихся объектов инфраструктуры.
Врезка 1. Нормативная нагрузка и нормативы обслуживания: определения, примеры и кто участвует в их определении
_________________________________________________________
Нормативная нагрузка - желаемый уровень использования данного объекта инфраструктуры.
Норматив обслуживания - желаемый объем или уровень предоставления конкретной услуги, которой должно быть обеспечено население.
За исключением тех случаев, когда нормативы определены в законодательном порядке (например, нормативы заселения) или диктуются инженерными требованиями (например, нормативная нагрузка на водопровод и канализацию), нормативы должны отражать общее мнение жителей города или городских властей о том, каким должен быть желаемый уровень нагрузки для объектов данного типа и каким должен быть желаемый уровень обслуживания населения.
Ниже приводятся примеры нормативов нагрузки и нормативов обслуживания Приводится также список участников, которых рекомендуется привлекать к выработке таких нормативов. Из этого списка видно, что выработка нормативов требует коллективных усилий. До начала работы всем участникам необходимо объяснить, зачем нужны нормативы (стандарты) и каким образом они будут использоваться. В идеале, цели, ради которых вырабатываются нормативы, и способы использования этих нормативов должны определяться с участием членов городского совета и главы исполнительной власти города.
| Тип норматива | Пример | Участники |
| Парки и зеленые насаждения | Площадь парковой территории, приходящаяся на 1000 чел. | Комиссия по охране природы, Совет по паркам и зонам отдыха, Совет по градостроительству, Школьный совет |
| Охрана правопорядка | Количество полицейских и пожарных в расчете на 1000 чел. Возможности доступа к жилью, чтобы пожарные бригады могли достичь любой точки за заданное время | Департамент полиции, Департамент пожарной охраны, Совет по градостроительству |
| Школы | Стандарты заполняемости классов (не более такого-то количества учеников на класс) | Школьный совет, комендант |
| Дороги | Максимальная транспортная нагрузка на дороги | Департамент дорог и мостов, главный инженер города, Совет по градостроительству |
| Уличное освещение | Расстояние между фонарными столбами | Департамент дорог и мостов, Департамент полиции, Совет по градостроительству |
Источник: доклад Департамента доходов Масачусетса, представленный на семинаре в городском колледже Холиоки 3 февраля 1988 г.