"ИПОТЕКА - ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ ДЛЯ БОГАТЫХ"
По мнению представителей московских компаний, работающих на рынке недвижимости, курс российского руководства на доступную широким массам населения ипотеку неверен: стремление максимально облегчить для граждан условия получения ипотечных кредитов может привести к ипотечному кризису по американскому образцу.
Как следствие, доля так называемых "низкокачественных ипотечных кредитов", достигает в России 50%. Объясняется это тем, что банки в последние годы увеличивали объемы кредитования в основном за счет снижения требований к заемщикам.
Президент Европейского Трастового банка Андрей Крысин, высказал мнение, что нормальная ставка по ипотеке - 20-30%. Ставки должны быть выше инфляции, иначе в этом нет смысла. А ипотека, по его мнению, стала "доступным жильем для богатых слоев населения".
Сокращение агентств неизбежно, риелторов - тоже
Мировой финансовый кризис может на треть сократить число российских риелторских компаний: в Красноярске, Барнауле и других крупных сибирских городах закрылось уже 30% агентств недвижимости. В Москве пока только две компании объявили о приостановке своей деятельности.
В период кризиса середины 90-х на рынке закрылись 40% агентств недвижимости. По мнению экспертов, "в живых" останутся самые профессиональные. Впрочем, считают специалисты, сокращение количества компаний - вовсе не трагедия, а возможность оздоровления рынка.
По данным председателя совета директоров "МИЭЛЬ-недвижимость" Григория Куликова, количество обращений в компанию по вопросам приобретения недвижимости упало в три раза: в июле - 6,5 тысяч обращений, в октябре - чуть более 2 тысяч. Это привело к тому, что большое количество людей задействованных на рынке недвижимости, оказались на рынке труда, и этот процесс будет продолжаться. Речь, в первую очередь, идет о тех, кто строит и продает недорогое жилье с невысокой рентабельностью. Сокращение персонала в риелторских компаниях происходит из-за сокращения объема работы, а также из-за пересмотра своих затрат.
Если рынки недвижимости остановятся, без работы останутся более шести миллионов человек, предрекли специалисты.
Разруха в головах?
В ходе конференции неоднократно звучали призывы к общественности помочь профессиональным участникам рынка. Так, по словам президента Европейского Трастового банка Андрея Крысина, "50% нынешнего кризиса - это кризис в головах людей, который надо лечить не экономическими, а психологическими методами".
Он положительно отозвался о принимаемых властями России мерах и выразил надежду, что вскоре возобновится нормальное кредитование строительного сектора. С ним был солидарен и президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян. Он привел данные о том, что правительство выделило АИЖК не 10 миллиардов, которые запрашивались ранее, а 60. А сейчас речь идет уже о 200 миллиардах рублей.
Не призывайте кризис!
Гарегин Тосунян также предостерег от попыток прогнозировать наихудшие сценарии развития финансового кризиса, в том числе - в сфере ипотечного кредитования.
Слухи о том, что в последнее время увеличивается количество невозвращенных кредитов по ипотеке, пока никоим образом не подтвердились. "Невозврат" не превышает 10%, а в некоторых банках составляет всего 1,5-2% ипотечных кредитов. Это масштаб, далекий от критической фазы, уверен глава АРБ.
- Давайте заранее не прогнозировать катастрофичные масштабы, - обратился к россиянам Гарегин Тосунян. - Есть понятие "самореализуемый прогноз". Если мы с вами будем говорить только о кризисе, точно получим и рост невозвратов, и отказ от исполнения обязательств, и девальвацию, и деноминацию. Ее, правда, тяжело получить, но мы и ее получим.
КОМУ НЕ СТРАШЕН КРИЗИС?
Рентабельность любого проекта, по данным Куликова, редко превышает 15% как у риелторов, так и у строителей. А чаще не достигает и 10%.
В последнее время риски увеличились, и иногда строительство становится убыточным, ведь стоимость обслуживания кредитов отныне также ложится на застройщиков, и чем дольше длится строительство, тем дороже оно обходится застройщику.
Кризис не страшен только суперрентабельным строительным проектам класса "делюкс": лишь этот сегмент отрасли не испытывает проблем, поскольку содержит большой запас прочности и у риелторов, и у застройщиков, заключили специалисты.
РБК-Недвижимость # Москва (realty.rbc.ru), Москва, 31 Октября 2008
НАСТОЯЩЕЕ И БУДУЩЕЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ГЛАЗАМИ ЭКСПЕРТОВ
Трезво взглянуть на сегодняшнюю экономическую ситуацию решили ведущие участники рынка недвижимости в рамках очередной конференции, посвященной проблеме кризиса, - "Банки, риэлторы, строители: что ждать от нынешней финансовой ситуации?". Ее инициаторами стали Российская гильдия риэлторов, Ассоциация российских банков, Ассоциация строителей России и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР). Игроки разных, но соприкасающихся областей бизнеса объединились для того, чтобы поделиться своим видением нынешней ситуации на рынке недвижимости и прогнозами на будущее.
"Ситуация в строительной отрасли действительно тяжелая", - заявил Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России, председатель НАУИР. По его словам, трудность связана с тем, что падает спрос и уменьшается кредитование. "Сегодня практически полностью остановилось кредитование строительства, многие компании не начинают новое строительство, избавляются от активов, во многих регионах возникают проблемы с оплатой работ у подрядчиков", - сообщил он.
Андрей Крысин, председатель комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, заверил, что банки в скором времени будут активно работать со строй сектором. "Хотя риски сейчас и выросли, мы надеемся, что ситуация будет преодолена", - отметил он.
Но все-таки банки пока не спешат раздавать кредиты, так что объемы строительства и цены уже пошли вниз. "Сегодня есть предварительные данные Росстата по регионам Российской Федерации. В ряде регионов уже произошло реальное падение цен до 30%", - сказал Владимир Пономарев. Но в Москве, по его словам, сейчас происходит стагнация. "Мы не предвидим резкого падения стоимости жилья, поскольку дефицит жилья будет стимулировать рост цен в будущем", - отметил вице-президент АСР. Хотя он и назвал антикризисные меры правительства России "в целом правильными", покупка площадей под выполнение госзаказа для социально незащищенных слоев населения, по его мнению, "в данном случае будет способствовать выводу с рынка большого количества жилья", что в итоге может привести к еще большей нехватке коммерческого предложения и, соответственно, повлияет на рост цен.
Григорий Куликов, председатель совета директоров корпорации "Миэль-Недвижимость", член национального совета Российской гильдии риэлторов, считает, что основной кризис - в головах. "Первые признаки ипотечного кризиса в Америке появились еще в 2006 году, в России об этом стало известно уже в первом полугодии 2007 года. Понимая все это, мы все-таки надеялись, что обойдется, но не обошлось, - сказал он. - Повышаются ставки по ипотечным кредитам, повышаются ставки по проектному финансированию девелоперов-застройщиков, доступность жилья снижается. Известные события сентября на фондовых рынках способствовали резкому снижению ликвидности большой части банковского сообщества. Вследствие этого был приостановлен ввод долгосрочных программ. Как только заканчиваются долгосрочные программы финансирования строительства и ипотечного кредитования и другие емкие сегменты потребительского кредитования, сразу падает платежеспособный спрос, и тут все решили, что вслед за этим должны упасть цены. Веря в такое падение, потенциальные покупатели отложили покупку, а если на рынке нет сделок - значит, происходит стагнация".
Эксперт видит два возможных варианта развития событий: рецессионный и стагнационный. В первом случае рынок недвижимости ждет снижение цен на 10-15% в зависимости от регионов, а через 1,5 года - восстановление до уровня примерно середины 2008-го. В случае экономической стагнации большое количество людей потеряет работу и цены на рынке упадут на 25-30%. "По какому пути пойдет страна, зависит в первую очередь от действий первых лиц государства - от лидеров мнений, которые будут управлять массовым сознанием, в том числе и массовым сознанием предпринимателей", - отметил г-н Куликов.
Несмотря на временные трудности в строительной отрасли, недвижимость по-прежнему является одним из самых надежных способов сохранения доходов. "Согласно результатам опроса Всесоюзного центра общественного мнения, 51% опрошенных предпочли вложить деньги в недвижимость. Для сравнения - в 1998 году об этом говорили лишь 45% респондентов", - сказал Андрей Крысин. Недвижимость является той ценностью, которая все равно остается: люди как покупали квартиры, как хотели в них жить, так и всегда будут, поэтому вложения в недвижимость сохраняют средства людей".
В целом все эксперты, выступавшие на конференции, сходятся во мнении, что на время замешательства цены будут падать, но, так как в дальнейшей перспективе уменьшится количество вводимых площадей, спрос и цены опять начнут расти.
Ольга Петрова
РБК-Недвижимость
Community.livejournal.com/realty_analyser, Москва, 30 Октября 2008 19:48
В РЕГИОНАХ РУХНУЛИ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
По предварительным данным Росстата, в некоторых российских регионах стоимость жилья упала на 30 процентов. Об этом сообщил вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев на конференции "Банки, риэлторы, строители: что ждать от нынешней финансовой ситуации".