-здания, построенные в 1955-1970 годах, — полносборные панельные и кирпичные многоквартирные дома серий массового строительства первого и второго поколения, которые характеризуются пониженным уровнем капитальности и изначально заложенными низкими потребительскими качествами, в т. ч. теплоизоляционными, неудовлетворительными с современных позиций. Указанная группа зданий, не прошедших за последние годы капитальный ремонт, характеризуются значительным физическим, а по зданиям первых массовых серий — и моральным износом, высокими расходами на содержание и ремонт, и требует проведения капитального ремонта с модернизацией или реконструкции с модернизацией.
3.3. Каменные дома послевоенной застройки (со значительным остаточным сроком эксплуатации), в которых проектом строительства не было предусмотрено оборудование внутридомовыми системами отопления, водоснабжения и канализования, подлежат модернизации с полным инженерным обустройством в соответствии с действующими нормативными документами в строительстве и составом работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ.
3.4. Комплекс мероприятий по повышению тепловой эффективности указанных многоквартирных домов массовых серий с приведением её в соответствие с нормативными требованиями СНиП 23-02-03 «Тепловая защита зданий» включает утепление наружных стен, покрытий, перекрытий над подвалами, подкровельных перекрытий и надкровельные части вентканалов, замену или утепление окон и балконных дверей, входов в подъезды и организацию учета фактического теплопотребления путём 41 установки приборов коммерческого учета и оборудования системами автоматического регулирования потребления тепла.
Выбор конкретного способа наружного утепления стен рекомендуется производить в соответствии с предложениями, содержащимися в альбоме «Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий», утвержденными приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года №8 на основании технико-экономических расчетов проектировщиков по согласованию с собственниками либо уполномоченными лицами.
3.5. Работы и технологические процессы по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов в обобщённом виде ориентированы на достижение следующих целей:
-приведение в соответствие характеристик материалов, из которых были изготовлены ремонтируемые и заменяемые конструкции, элементы (части) инженерных систем, характеристики оборудования (лифтов, насосов и др.) и др. элементов общего имущества многоквартирных домов применительно к требованиям Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании»;
-применение современных материалов, деталей, конструкций и оборудования, средств автоматизации и диспетчеризации для повышения эффективности эксплуатации и управления многоквартирными домами;
-приведение в соответствие теплотехнических характеристик ограждающих конструкций многоквартирных домов требованиям действующих нормативных документов по тепловой защите зданий.
3.6. Включение в перечень по капитальному ремонту работ и технологических процессов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов многоквартирных домов, а также повышением энергетической эффективности их эксплуатации, проводится с учётом их технического состояния и потребительских качеств, а ограничением перечня работ и технологических процессов на их включение являются предельные объёмы финансирования на производство таких работ.
3.7. Включению в перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации.
Такая оценка производится с учётом того, что сроки службы новых (заменяющих конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.
Порядок оценки следующий:
3.7.1. На основе анализа соответствия технического состояния конструкций, инженерных систем и других элементов многоквартирного дома современным требованиям определяется потребность в проведении модернизации здания и составляется перечень требуемых работ;
3.7.2. Определяется остаточный срок службы многоквартирного дома;
3.7.3. Устанавливается экономическая целесообразность проведения работ по модернизации в необходимом объёме.
3.8. Остаточный срок службы многоквартирного дома, в основном, находится в прямой зависимости от капитальности здания, и, соответственно, от износа основных несущих конструктивных элементов. Таким образом, информация об остаточном сроке службы дома может быть получена на основании оценки физического износа несущих (несменяемых) конструкций и соответствующем ему техническом состоянии путём их технического обследования.
Обобщённая информация о связи величины физического износа несущих (несменяемых) конструкций с остаточным сроком их службы, а, следовательно, и остаточным сроком службы многоквартирных домов, полученная на основании научных исследований, представлена в таблице 3.1.
Наиболее точно ожидаемый остаточный срок службы эксплуатируемых зданий определяется в результате специального технического обследования и оценки технического состояния несущих конструкций в соответствии с СП 13-102-2003.
Таблица 3.1
| Группа капитальности жилых зданий | Нормативный срок службы в годах | Примерный остаточный срок службы несущих стен и фундаментов в годах при износе на | ||
| 40% | 50% | 60% | ||
| I | 150 | 65-70 | 45-50 | 25-30 |
| II | 120 | 50-55 | 35-40 | 20-25 |
| III | 100 | 40-45 | 25-30 | 15-20 |
Таким образом, чем больше износ и меньше остаточный срок службы несущих конструкций здания (стены, каркас, фундаменты), тем более ограничиваются возможности его капитального ремонта с модернизацией.
Следовательно, к примеру, при износе стен и фундаментов на 60 % их остаточные нормативные сроки службы будут совсем незначительными — от 15 до 30 лет, что делает заведомо нецелесообразной сколько-нибудь значительную модернизацию зданий третьей группы капитальности и достаточно ограниченную для других групп.
В указанном примере здание является неперспективным с точки зрения продолжительной эксплуатации с существующими несущими конструкциями и подлежит после соответствующих технико-экономических обоснований реконструкции или сносу. До принятия решений в здании должны производиться работы по поддерживающему текущему ремонту в объеме, обеспечивающем безопасные и соответствующие санитарным нормам условия проживания в них на оставшийся срок.
Указанные рекомендации должны учитываться уполномоченными органами государственного и муниципального управления при отборе многоквартирных домов для включения их в программы капитального ремонта, финансируемых в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ.
4. Состав затрат по капитальному ремонту многоквартирных домов
4.1. Затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома группируются по элементам и статьям, формируются по месту возникновения, объектам учета, планирования и калькулирования себестоимости.
Под элементами затрат понимаются затраты, однородные по своему экономическому содержанию, а под статьями — затраты, включающие один или несколько элементов.
1. 4.2. По характеру участия в процессе производства затраты делятся на основные и накладные. Основные — непосредственно связаны с производством работ по капитальному ремонту: они могут быть прямыми и косвенными, а накладные связаны с обслуживанием отдельных подразделений (цехов, участков) или организации в целом и управлением ими. При исчислении себестоимости часть основных затрат можно прямо отнести на оказание конкретных услуг. К ним относятся затраты на оплату труда, стоимость материалов, топлива, электроэнергии, другие расходы, связанные с конкретным объектом калькулирования. Те же расходы, которые невозможно прямо включить в себестоимость определенного вида услуг (цеховые и общеэксплуатационные расходы), распределяются косвенным путем, то есть пропорционально тому или иному признаку.
2. 4.3. Классификация по элементам и по статьям затрат.
Затраты, образующие себестоимость работ по капитальному ремонту, группируются в соответствии с их экономическим содержанием по общепринятой в такого рода расчетах структурой, изложенной в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05 марта 2004 года №15\1 и приведенной в таблице 4.1:
Таблица 4.1.
| № графы | Наименование статьи затрат | Обоснование |
| 1 | Оплата труда основных рабочих | в соответствии с действующей системой оплаты труда |
| 2 | Эксплуатация машин и механизмов | в соответствии с среднерыночной стоимостью |
| 3 | Стоимость материалов и других ресурсов, включая энергоресурсы на технологические нужды | в соответствии с среднерыночной стоимостью |
| 4 | ИТОГО: прямые затраты | Сумма гр. (1+2+3) |
| 5 | Накладные (Общеэксплуатационные) расходы | По установленному нормативу, или по расчету от оплаты труда основных рабочих (Для определения норм накладных расходов в локальных сметах используются методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве) |
| 6 | Сметная прибыль (внеэксплуатационные) расходы | По установленному нормативу, или по расчету от оплаты труда основных рабочих (Для определения норм сметной прибыли в локальных сметах используются методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве) |
| 7 | ИТОГО: | Сумма гр. (4+5+6) |
| 8. | Временные здания и сооружения | По установленному нормативу, или по расчету от итога гр.7 |
| 9. | ИТОГО | Сумма гр.7 + 8 |
| 10. | Прочие затраты: Зимнее удорожание; Авторский надзор; Проектные работы; Затраты на экспертизу; Строительный контроль и т.п.; | По установленному нормативу, или по расчету от итога гр.9 |
| 11 | ИТОГО: | Сумма гр.9 + 10 |
| 12. | Непредвиденные расходы | 2% от итога гр.11 |
| 13. | ИТОГО: | Сумма гр.11 + 12 |
| 14 | Налог на добавленную стоимость (НДС) | Установленный норматив от гр.13 |
| 15. | ВСЕГО по смете: | Сумма гр.13 + 14 |
4.4. О некоторых особенностях определения отдельных видов затрат на капитальный ремонт.