Методические рекомендации по переходу на полную оплату гражданами услуг
по содержанию и ремонту жилого помещения и
коммунальных услуг в соответствии с нормами
федерального законодательства
Москва
2011
Методические рекомендации по переходу на полную оплату гражданами услуг по содержанию и ремонту жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с нормами федерального законодательства разработаны для территориальных органов исполнительной власти в целях организации информационно-разъяснительной работы среди собственников помещений в многоквартирных домах по вопросам поэтапного перехода на полную оплату предоставленных жилищно-коммунальных услуг и повышения эффективности управления многоквартирным домом.
1. Общие положения.
Главная цель проведения преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства – создание комфортной среды проживания, улучшение качества жилищно-коммунальных услуг при одновременном снижении затрат на их предоставление, соблюдении принципа социальной справедливости и обеспечении социальной защиты населения.
Проведение преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства - это многоэлементный процесс, в котором должны гармонично сочетаться принятие и реализация экономически оправданных административных, технических, технологических, институциональных, финансовых, социальных, политических и других решений и грамотно поставленная информационно-разъяснительная кампания, которая сделает население союзником и главным участником процессов преобразований в этой жизненно важной сфере национальной экономики.
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление таким домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Для того чтобы дать характеристику происходящему, следует вернуться в прошлое.
Сформированная в 1990 - 1996 годах законодательная, правовая и нормативно - методическая база определила основные направления преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве на основе взвешенного перехода этой сферы экономики на рыночные принципы хозяйствования, усиления мер социальной поддержки низкодоходных категорий граждан при гарантированном обеспечении стандартов качества проживания.
Решающим шагом в этом направлении явилось принятие Законов Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и "Об основах федеральной жилищной политики", а также Постановления Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22.09.93 N 935, которыми был предусмотрен поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг с достижением в 1998 году полного покрытия затрат на содержание и ремонт жилья и коммунальных услуг за счет платежей граждан с одновременным переходом на бюджетную форму социальной поддержки низкодоходных семей через предоставление компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг вместо дотирования предприятий ЖКХ.
Принятый в 1994 году Гражданский кодекс Российской Федерации установил понятие общего имущества в многоквартирном доме, а также закрепил обязанность собственников нести бремя содержания своей собственности (ст. 210 ГК РФ).
В Жилищном кодексе Российской Федерации, вступившем в действие с 01 марта 2005 года, указанные положения нашли свое закрепление и развитие. В нем также нашли отражение принципы пообъектного учета потребления коммунальных ресурсов, механизмы реализации жилищных правоотношений и эффективного управления многоквартирными домами, а также обязанность собственников помещений по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
Отправной точкой, подтолкнувшей законодателя к необходимости принятия решений в новом свете, послужило резкое увеличение частной собственности граждан на жилые помещения. В результате приватизации жилья и возросшей покупательной способности граждан доля муниципального и государственного жилого фонда значительно «похудела». Кардинально новая жилищно-коммунальная политика в условиях приватизации жилья обусловила формирование класса собственников недвижимости и постепенный переход на принципы самоокупаемости предоставления жилищных и коммунальных услуг. Изменение правоотношений повлекло бурное развитие института частной собственности жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Одновременно происходило увеличение доли расходов на оплату жилищных и коммунальных услуг в структуре семейных бюджетов.
Вместе с тем, жилищные права граждан, включая содержание и ремонт жилья, а также предоставление коммунальных услуг, должны были соответствовать возможностям их реализации, как за счет рыночных механизмов, так и за счет бюджетной поддержки, и, в первую очередь, малообеспеченных граждан путем предоставления адресной социальной помощи.
При этом организация управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества в таком доме должна обеспечивать надлежащее использование и сохранность жилищного фонда, учитывая реальные условия финансирования жилищной сферы, и предусматривать возможность изменения условий финансирования и конкретного перечня работ, подлежащих выполнению.
Изменения экономической сферы вызвали необходимость проведения преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации, которое путем изменения нормативно-правовой базы было проведено в несколько этапов.
Первый этап преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации (1992-1996 годы):
- приватизация жилищного фонда;
- передача ведомственного жилья муниципалитетам (Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность");
- формирование кондоминиумов и создание ТСЖ для управления кондоминиумами, которые должны были привлечь собственников квартир к управлению общедолевой собственностью (Указ Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме», Федеральный закон Российской Федерации от 15.06.1996 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»);
- предоставление субсидий на оплату жилья для семей, у которых платежи за ЖКУ превышали определенный порог в семейном бюджете (Постановление Правительства Российской Федерации от 22.04.1993 № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядка предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг»;
- поэтапный переход к полной оплате населением жилья и коммунальных услуг (Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», постановление Правительства РФ от 22.04.1993 № 935, которыми был утвержден 5-летний график повышения доли населения в платежах с 15-20% в 1994 году до 100% в 1998 году. Порог предоставления субсидий при этом повышался с 10 до 20% совокупного дохода семьи. В начале 1996 года срок был продлен до 2003 года);
- формирование конкурентного рынка в сфере обслуживания жилищного фонда путем разделения функций заказчика и подрядчика и отбора подрядных организаций по конкурсу (Указ Президента Российской Федерации от 29.03.1996 № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов», в соответствии с которым создавались службы заказчика, которые путем проведения конкурсов отбирали организации, осуществляющие работы по эксплуатации жилищного фонда).
В ходе первого этапа проведения преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации сформировался рынок жилья, включая вторичный, темпы и качество проведения преобразований дифференцировались по регионам и городам, начался процесс упорядочения системы льгот отдельным категориям граждан и определения источников их финансирования, доля участия населения в расходах на ЖКУ постепенно росла, стало развиваться жилищное самоуправление, формировалась нормативно - правовая база и кредитно – финансовые механизмы реализации преобразований.
Стоит подчеркнуть, что все эти годы преобразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства проводились в условиях острейшего трансформационного кризиса, спада производства и снижения уровня жизни населения, борьбы с инфляцией и ограничительной денежной политики, которая принесла плоды лишь в 1997 году.
Второй этап преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации (1997-2000 годы) предусматривал в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28.04.1997 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» ускорение проводимых преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации и усиление федерального контроля за их проведением на местах. На данном этапе предусматривалось совершенствование основных направлений в целях повышения качества жилищно-коммунальных услуг, обеспечения благоприятных условий проживания, снижения финансовой нагрузки на население путем введения механизмов тарифного регулирования предприятий коммунального комплекса, развития конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг, установление параметров перехода на полную оплату жилья и коммунальных услуг населением, перевод процесса предоставления жилищно-коммунальных услуг на договорную основу, совершенствование системы расчетов платежей за услуги ЖКХ. В ходе второго периода преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве осуществлялось организационное и методическое содействие массовому созданию товариществ собственников жилья, включая помощь в обучении кадров и разработка оптимальных технологических решений установки поквартирных счетчиков и регуляторов потребления коммунальных услуг.