Если международным договором установлены иные правила, чем предусмотренные внутренним законодательством, применяются правила международного договора.
Конституция Российской Федерации – основной источник земельного права. Именно в Конституции РФ определены основы конституционного строя, права и свободы человека и гражданина, в том числе и в сфере земельных отношений, федеративное устройство, органы государственной власти, их компетенция и др. В Конституции содержатся главные основополагающие принципы, определяющие цели, методы и формы правового регулирования земельных отношений в нашей стране.
Тема № 2. Земельные правоотношения и земельно-правовые нормы
Земельные правоотношения – это отношения в сфере использования и охраны земли, урегулированные нормами земельного и смежных с ним отраслей права.
Земельные правоотношения могут быть классифицированы по различным основаниям: по субъектам, то есть участникам земельных правоотношений, объектам и др. Большое теоретическое и практическое значение имеет классификация земельных правоотношений, так как характер их участия в этих отношениях претерпел существенные изменения. Так, если раньше субъектом права собственности на землю выступало только государство (по общим началам землепользования и землеустройства 1928 г. – Союз ССР), то в соответствии с действующим законодательством субъектами права собственности являются и Российская Федерация, и ее субъекты, и муниципальные образования, и граждане, и юридические лица. Изменился не только круг субъектов земельных правоотношений, но и сама их правосубъектность. Так, если раньше граждане и юридические лица могли выступать лишь в качестве землепользователей, то ныне они могут быть и полноправными собственниками соответствующих земельных участков, права которых охраняются и защищаются государством и всей правовой системой, в том числе и Основным законом страны – Конституцией Российской Федерации.
Как уже отмечалось, участниками земельных правоотношений являются граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства. Степень и характер их участия в земельных правоотношениях далеко не одинаковы.
Содержанием правоотношений вообще, в том числе и земельных, являются права и обязанности участников этих отношений.
Содержание правоотношений в сфере собственности на землю определяется такими правомочиями собственника, как право владения, пользования и распоряжения землей. Основанием возникновения изменения и прекращения земельных, как и иных, правоотношений являются юридические факты, то есть обстоятельства, влекущие по действующему законодательству правовые последствия.
Основаниями прекращения земельных правоотношений могут быть и такие юридические факты, как добровольный отказ от земельного участка; его продажа в порядке, установленном действующим законодательством; истечение срока, на который был предоставлен земельный участок; прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства; смерть гражданина – собственника земельного участка, землевладельца, арендатора, землепользователя и другие юридические факты, предусмотренные действующим законодательством.
В сфере земельных правоотношений предусмотренные нормами Гражданского кодекса основания возникновения и прекращения гражданских прав и обязанностей имеют далеко не такое же значение, как в гражданских правоотношениях. Так, договор, являющийся в гражданских правоотношениях наиболее распространенным и, можно сказать, универсальным основанием их возникновения и прекращения, в сфере земельных правоотношений играет значительно меньшую роль, несмотря на то, что область его применения в связи с отменой монополии государства на землю значительно расширилась. Договор ныне является правовой формой совершенствования сделок купли – продажи, дарения, залога земли, чем ранее до 90–х годов. По ныне действующему законодательству договор в сфере земельных отношений не стал главным и универсальным основанием их возникновения и прекращения. В силу специфики земельных правоотношений основанием их в настоящее время в большинстве случаев является не договор, а административный акт компетентных органов государственной власти. Наследование земли может иметь основанием одностороннюю сделку – завещание.
В соответствии со ст.9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, муниципальной и иных формах собственности. С отменой монополии государства на землю Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» вопрос о формах собственности на землю приобрел особую актуальность и социальную значимость как один из основных вопросов осуществляемых земельных преобразований.
Под собственностью в экономическом смысле понимают ту или иную форму присвоения предметов природы, орудий и средств производства, предметов потребления. Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемых законом интересам других лиц. В ст.209 ГК РФ особо оговорены такие правомочия собственника, как его право отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Это право в субъективном смысле. Под правом собственности в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношение собственности и составляющих самостоятельный институт этой или иной отрасли права, в данном случае – российского земельного права.
В Земельном кодексе РФ (ст.15) предусмотрено, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ и иных установленных особо территориях РФ. Земельные участки, предоставленные гражданам на праве частной собственности, могут находиться у них на праве как индивидуальной, так и общей собственности.
Согласно ст.244 ГК РФ под общей собственностью понимается нахождение имущества в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой или собственной.
Гражданский кодекс (ст.214) дает определение государственной собственности РФ. Вопрос о разграничении государственной собственности на землю и другие природные ресурсы является одним из важнейших, имеющих общегосударственное значение. Он связан и обусловлен самим федеративным устройством нашего государства, правами РФ ее субъектов и муниципальных образований на указанные природные объекты и ресурсы.
Право собственности хотя и основное, но далеко не единственное право на землю. Наряду с правом собственности действующее законодательство предусматривает и иные вещные права на землю: права пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного пользования.
Тема № 3. Прекращение и ограничение прав на землю
Под отчуждением собственником своего земельного участка понимается его продажа. Безвозмездная передача, а также приватизация земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ст.224 ГК РФ устанавливает следующие случаи принудительного изъятия у собственника имущества:
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. Здесь, как правило, речь идет о тех случаях, когда собственник завладел имуществом незаконно, а также о тех случаях, когда в силу вновь принятых законодательных актов собственник теряет право на объект собственности. Ст. 238 ГК РФ устанавливает, что в общем случае такое имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. В случаях, когда имущество (земельный участок), не отчуждено собственником в эти сроки, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы, либо передаче в государственную или муниципальную собственность, с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества;
3) ст.242 ГК РФ определяет реквизицию, как изъятие в интересах общества имущества у собственника в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер;
4) ст. 243 ГК РФ предусматривает конфискацию – принудительное безвозмездное изъятие имущества (в случаях, предусмотренных законом), у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения;
5) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4 ст.252, п.2 ст.272, ст.282, ст.285, ст.293 ГК РФ. Следует иметь в виду, что прекращение и переход права собственности на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».