ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ВЫСШЕМУ ОБРАЗОВАНИЮ
УФИМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ …УНИВЕРСИТЕТ
Оптимизация распределения инвестиций
УГАИК в городскую программу
ипотечного кредитования
Выполнил: …
Принял: …
Содержание.
1. Введение……………………………………………………………………...4
2. Постановка задачи, формирование исходных данных и формулирование экономико-математической модели……………………………………………6
2.1. Основные аспекты городской программы ипотечного кредитования.6
2.2. Формулирование экономико-математической модели задачи……….9
2.2.1. Определение входных и выходных параметров системы……….9
2.2.2. Связывание факторов с помощью математических отношений.12
2.2.3. Экономико-математическая модель…………………………….15
3. Решение задачи…………………………………………………………….16
3.1. Разработка метода решения задачи…………………………………..16
3.2. Формирование исходных данных……………………………………17
3.3. Реализация метода……………………………………………………18
4. Анализ полученных результатов………………………………………….19
5. Выводы……………………………………………………………………..20
Литература…………………………………………………………………….21
1. Введение.
В настоящее время в Российской Федерации проблема обеспечения населения жильем в соответствии с установленными государством нормами встает наиболее остро. Государство не в состоянии выделять бесплатно жилье даже людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. С другой стороны, население не имеет необходимых средств на покупку жилья. Об этом свидетельствует индекс доступности жилья, рассчитываемый как доля, которую составляет средняя стоимость жилья в среднем доходе семьи. В устойчиво развивающихся странах он зашкаливает за 100 процентов. Это значит, что неэлитное жилье могут приобрести любые семьи, у которых душевой доход не ниже среднего. Считается, если индекс ниже 80 процентов - это тревожный сигнал. В России индекс доступности жилья, по оценкам специалистов, около 10 процентов.
Республика Башкортостан по индексу доступности жилья вряд ли превышает 10 процентов, хотя она и находится в числе лидеров по его вводу. Вместе с тем результаты и перспективы выполнения жилищной программы на 2001-2005 годы не вызывают оптимизма. Причиной этого являются беспрерывно растущие цены на жилье, свидетельствующие о его дефиците. Кроме этого, в плачевном состоянии находится промышленность строительных материалов, что отражается на количестве и качестве вводимого жилья.
Отсюда становится ясным, что реализация программ жилищного строительства поставлена на грань срыва, потому что дальнейший рост цен на жилье в условиях нестабильности экономики промышленности строительных материалов практически неотвратим. Период же разовой покупки жилья или покупки с рассрочкой на 1-1,5 года приходит к концу, потому что часть населения, имеющая самые высокие доходы, в значительной степени уже обеспечила себя жильем, и в течение ближайших лет, если не будут приняты специальные меры, объемы строительства резко снизятся. Это повлечет за собой довольно резкое ухудшение общей экономической ситуации в республике.
Именно по этим причинам, помощь государства в обеспечении населения республики жильем является более чем необходимой. А в условиях нехватки бюджетных средств в первую очередь нужно улучшить жилищные условия людей, особо в этом нуждающихся.
Итак, для тех, кто не способен решать жилищный вопрос сам, действуют механизмы, связанные с привлечением целевых средств бюджета РБ и позволяющие рассчитаться за жилье на "мягких" условиях. Одним из таких механизмов является система ипотечного кредитования, действующая через Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), а именно городская программа ипотечного кредитования.
В рамках этой программы по ипотеке можно купить как первичное, так и вторичное жилье. Средства на покупку формируются из целевых ресурсов, ежегодно выделяемых из бюджета г. Уфы и платежей по уже выданным кредитам. Эффективность программы определяется суммарной отдачей от инвестиций по каждому разделу программы, которая, в свою очередь, зависит от состояния рынка первичного и вторичного жилья, и в первую очередь, цен.
УГАИК, исходя из целей наибольшей эффективности программы, вправе определять доли сформированных средств, которые пойдут на покупку первичного и вторичного жилья.
В связи с этим перед нами стоит проблема определения оптимальных объемов инвестиций в строительство первичного жилья и покупку вторичного жилья, которые, с учетом сложившейся и прогнозируемой ситуации на рынке недвижимости, обеспечили бы наиболее эффективное выполнение городской программы ипотечного кредитования в рамках планового периода.
Эту проблему мы и пытаемся решить в данной курсовой работе с помощью средств математического моделирования систем.
2. Постановка задачи, формирование исходных данных и формулирование экономико-математической модели.
2.1. Основные аспекты городской программы ипотечного кредитования.
Городская программа ипотечного кредитования начала действовать с начала 2000 года, т.е. с момента основания УГАИК. Она связана с жильем города Уфы. Источником кредитных ресурсов на выдачу ипотечных кредитов здесь выступают средства городского бюджета.
При существующих условиях, когда максимальный срок погашения кредита составляет 20 лет, максимальная сумма кредита равна 70% от общей стоимости приобретаемого жилья, а ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от совокупного ежемесячного дохода семьи предельная ставка по кредиту должна быть не более 9%, чтобы обеспечить возможность участия в ипотечной программе значительного количества граждан, имеющих средний или близкий к среднему уровень доходов.
Поэтому при внедрении ипотечного кредитования в Уфе были приняты следующие условия:
Право на кредит предоставляется всем жителям Уфы, а также проживающим за ее пределами, но работающим тут, и даже предпринимателям, вовсе не проживающим в нашей столице. Это достаточно широкое право, но преимущество принадлежит остро нуждающимся в жилье. Работники бюджетной сферы имеют право на 70-процентный кредит от стоимости приобретаемой квартиры с рассрочкой платежа на 15 лет под 8 процентов годовых. Все остальные граждане - на 50-процентный кредит с рассрочкой на 10 лет под те же проценты. Заемщик должен внести на лицевой счет, открываемый в ОАО «Башэкономбанк», первоначальный денежный взнос в размере не менее 30 процентов от стоимости покупаемой квартиры.
Возврат кредита производится ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита (но не ранее, чем через 6 месяцев, со дня его получения).
Выплаты процентов производятся ежемесячно, одновременно с погашением основного кредита.
Оформление квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи и регистрацией права собственности. Условия пользования кредитом остаются неизменными на весь срок кредитования.
Требования к заемщику - получателю ипотечного кредита:
1. Подтверждение его возможностей вернуть полученный кредит и проценты по нему в полном объеме. Основным показателем, подтверждающим платежеспособность заемщика является ежемесячный совокупный доход всех членов семьи за последние 6 месяцев.
4. Наличие свободных денежных средств для первоначального взноса в сумме не менее 30 процентов от стоимости приобретаемой квартиры.
3. При приобретении жилья по городской ипотечной программе подтвердить свою нуждаемость в улучшении жилищных условий в соответствии с действующим жилищным законодательством.
4. Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и выплату процентов не превышали 35 процентов (50% процентов - в случае внесения первоначального взноса в размере 50 и более процентов от стоимости приобретаемой квартиры) совокупного месячного дохода заемщика и членов его семьи.
5. В случае если в семье, которая хочет приобрести квартиру по программе ипотечного кредитования, имеется несовершеннолетние дети, необходимо согласие органов опеки и попечительства на приобретение квартиры и передачи ее банку-кредитору в залог (ипотеку), которое оформляется Постановлением местных органов власти.
6. Обязательство по заключению комбинированного договора ипотечного страхования жизни и имущества на весь срок действия ипотечного кредитного договора плюс один день.
7. Заключение договора о независимой оценке приобретаемого имущества.
Что касается покупки первичного жилья, УГАИК здесь выполняет функции организатора - определяет условия и порядок кредитования от имени администрации города, которой принадлежат 95 процентов собственности агентства. Остальные пять принадлежат двум крупным строительным акционерным обществам - БНЗС и КПД. Выполняя функции инвесторов для строителей, УГАИК совместно с администрацией города подбирает строительные площадки и дома, где будут закупаться квартиры по ипотеке. Кредит выдается тем людям, которые в состоянии возвратить его, в основном средним социальным слоям населения. Но поскольку они все еще не богаты, то под строительство по ипотеке подбираются площадки подешевле, где уже есть инженерные сети, например, в Сипайлово или Шакше.
Выдача ипотечных кредитов на покупку первичного жилья осуществляется по следующей схеме:
Как только заключается договор со строителями на возведение очередного дома, УГАИК объявляет регистрацию. Из всех желающих администрация г. Уфы отбирает имеющих преимущественное право на жилье, и УГАИК отправляет их в банк для проверки платежеспособности. Банк дает решение кредитного комитета, после чего оформляется с будущим заемщиком договор на долевое участие в строительстве дома. По этому договору 30 или 50 процентов от стоимости будущей квартиры он должен внести в течение десяти дней, а на всю остальную сумму банк выдает кредит, который заемщик основа вносит. Таким образом, в течение месяца он полностью рассчитывается с УГАИК за будущую квартиру, и цена на нее уже не меняется. Человек получает ее в собственность и сразу регистрирует на себя. Но до полного погашения кредита не может продать, обменять или подарить эту квартиру, так как она находится в залоге.