В области прав на чужие вещи наиболее существенным результатом законодательной деятельности позднейших императоров явилось завершение развития права вещной наследственной аренды, намеченного уже в jus in argo vectigali преторского права.
В период империи рядом с этим jus in argo vectigali стал развиваться другой вид такой аренды под именем emphyteusis. В огромных императорских имениях (fundi patrimoniales) земли – чаще всего невозделанные – стали раздаваться арендаторам в наем за известный ежегодный оброк (canon). Первоначально этот наем был бессрочным только фактически, но затем он делается таковым и юридически. С течением времени обычай раздавать земли в вечную аренду распространяется и на частных владельцев, и сфера применения этого института расширяется. Мало-помалу незначительные различия, быть может, отделявшие jus in argo vectigali от эмфитевтической аренды, сгладились, и ко времени Юстиниана мы имеем уже один институт этого рода, обыкновенно называющийся emphyteusis. (В "Digesta" вследствие этого мы находим интерполяционные вставки – например, fr. 15. 1. D. 2. 8: "sed et qui vectigalem, id est emphyteuticum, agrum possidet, possessor intelligitur"; "id est emphyteuticum" – интерполяция).
В то же время императорское законодательство точнее определило природу эмфитевтического отношения и его содержание. Среди классических юристов вопрос о природе договора относительно сдачи agri vectigales возбуждал разногласия: одни считали этот договор наймом вещи, locatio-conductio, другие – куплей-продажей, emptio-venditio (Gai. III. 145). Вопрос этот имел для арендаторов большое практическое значение: если это договор найма, тогда по общим правилам locatio conductio арендатор в случае каких-либо чрезвычайных бедствий (неурожая и т. п.) мог требовать сложения арендной платы (remissio mercedis); если же это договор купли-продажи, то нет. Император Зенон (476-484) устранил эти разногласия, решив, что установление emphyteusis есть не наем и не продажа, а "jus tertium"; то есть контракт особого рода, причем вопрос о remissio mercedis был разрешен им отрицательно (c. 1. C. 4. 66). Далее Юстиниан установил, что в случае неуплаты оброка в течение трех лет хозяин имеет право отнять участок у владельца (jus privationis), а в случае продажи эмфитевтой своего права хозяин имеет или право преимущественной покупки (jus protimiseos), или право на пошлину в размере 2% продажной цены (laudemium – c. 2 и 3. C. 4. 66).
Что касается закладного права, то из трех форм залога, известных классическому праву, – fiducia, pigmus и hypotheca, – старейшая форма, fiducia, отпала вместе с отпадением mancipatio и in jure cessio; таким образом, ко времени Юстиниана существуют только две последние. Кроме того, что pignus заключает в себе передачу владения, а hypotheca нет, других различий между этими формами не замечается, так что Марциан мог сказать "inter pignus et hypothecam tantum nominis sonus differt" (fr. 5. 1. D. 20. 1). В качестве наиболее любопытных явлений позднейшего времени в области залоговых отношений должны быть указаны следующие.
Закладное право и теперь устанавливается простым соглашением между сторонами. Если, как было указано, даже traditio при передаче права собственности недостаточно гарантировала оборот на недвижимости от злоупотреблений, то для установления ипотеки даже такой traditio не требовалось, вследствие чего возможность злоупотреблений на этой почве была еще больше. Давая ссуду под залог имения, кредитор никогда не мог быть уверен, что на это имение уже не существует целого ряда ипотек. Даже более того: легко были возможны злоупотребления в том отношении, что при приближении взыскания по ипотеке должник мог установить подложные (задним числом) ипотеки в пользу других лиц; раскрыть такую подложность при соглашении этих лиц с должником было, разумеется, почти невозможно. Чтобы парализовать подобные злоупотребления, император Лев указом 472 г. (c. 11. 1. C. 8. 17) постановил, что при стечении нескольких ипотек преимущество должны иметь те из них, которые установлены в письменном документе, совершенном с участием официального нотариуса (instrumenta publice confecta) или же скрепленном подписью по крайней мере трех свидетелей (instrumenta quasi publice confecta); дата таких документов считается прочной. Но указ Льва только отодвигает неформальные ипотеки на второй план при столкновении; поскольку такого столкновения нет, и они имеют полную силу; принципом остается, что ипотека может быть установлена и nuda conventione (fr. 1 pr. D. 13. 7).
Кроме закладных прав, устанавливаемых договором, в римском праве появляются закладные права, возникающие непосредственно в силу закона – hypotheca legalis (римские юристы фингировали здесь молчаливое соглашение и говорили o pignus tacite contractum – tit. D. 20. 2), и чем далее, тем случаев подобного рода встречается больше. Так, например, обычай закладывать illata квартирантов с течением времени превратился в законное закладное право домохозяина, само собою подразумевающееся. Так же точно возникли: законное закладное право собственника сельского участка на плоды его (сжатый хлеб и т.д.) по поводу неисправностей арендатора; закладное право опекаемого на имущество опекуна; закладное право фиска по поводу его требований к частным лицам и т.д. Законодательство позднейших императоров щедро расточало подобные привилегии, естественно, понижая их ценность и до крайности ослабляя силу требований непривилегированных.
Наконец, следует отметить развитие так называемых генеральных ипотек – hypotheca generalis. Рядом с обыкновенным залогом, устанавливаемым на одну определенную вещь (принцип специальности залога), появляются ипотеки на все вообще имущество лица. Такие генеральные ипотеки принадлежат уже ipso jure (в силу закона – hypotheca legalis) казне на имущество ее должников (с. 2. С. 8. 14), опекаемому на имущество опекуна, жене на имущество мужа по поводу приданого и т. д. При общей расшатанности реального кредита законодательство пыталось еще таким путем подкрепить требования, по его мнению, нуждающиеся в особом покровительстве, но лишь ухудшало этим общее положение еще более.
Недостаток публичности вещно-правовых актов на недвижимости на почве общего экономического упадка привел римскую залоговую систему в состояние чрезвычайно неудовлетворительное. В решениях классических юристов и в области залога мы находим множество чрезвычайно ценного, но все это только изящная отделка, орнаменты здания, которое должно было новым временем быть перестроено на новых началах – публичности и специальности залога, ибо только эти начала могут быть основанием здоровой системы реального кредита.