Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Принадлежность вещи определяется как, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия - это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.
При ипотеки предприятия залог распространяется и на имущество, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки (п. 2 ст. 340 ГК).
Представляется спорным мнение М.М. Орловой, указывающей, что нормы права регулирующие режим собственности предприятий в отношении движимого имущества создают определенные технические сложности и приводит к деформации правового регулирования движимы вещей и вещей недвижимых, поскольку отдельные вещи, являющиеся движимыми функционируют при определении имущества предприятия в режиме недвижимых. Мы приходим к выводу, что такая ситуация не приводит к деформации правового регулирования вещей, поскольку движимые и недвижимые вещи, входящие в состав предприятия образуют единый комплекс, подчиненный определенной цели и вычленение отдельно движимых вещей или недвижимых вещей не отвечает самой сути предприятия.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог (то есть ипотека сразу на несколько объектов) возможен, однако точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст. 340 ГК РФ положением о том, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога[16].
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.
В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности[17]. Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).
В завершении рассмотрения данного вопроса можно сделать вывод: изъятие объектов гражданских прав из оборота либо ограничение их в обороте направлено на защиту, прежде всего публичных интересов.
Само значение некоторых объектов недвижимости (например, земельных участков, предприятий) для функционирования государства и общества трудно переоценить. Понятно в связи с этим и стремление государства к ограничению оборотоспособности этих объектов.
Норма ст. 129 ГК РФ носит отсылочный характер и определяет, что изъятые из оборота объекты должны быть прямо указаны в законе, а ограниченно оборотоспособных объектов определяются в порядке, установленном законом. Таким образом, Гражданский кодекс допускает различные ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав как потенциальную возможность, реализовать которую можно в самых различных законах. Из общего правила есть исключения: вопросы оборотоспособности земли и других природных ресурсов регулируются законами о земле (п.3 ст. 129 ГК). Закон «Об ипотеке» (п. 4 ст. 1) устанавливает, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Следовательно, здесь отсылка к ещё целому ряду специальных законов, касающихся, очевидно, правового статуса отдельных объектов недвижимости. п.4 ст.1 Закона “Об ипотеке” можно истолковать по принципу “запрещено всё, что прямо не запрещено”. Создаётся впечатление, что ипотека того или иного объекта будет допускаться только тогда, когда его оборот прямо разрешён каким-то иным федеральным законом, хотя ГК гласит, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п.2 ст.334).
Также обращает на себя внимание п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке: не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Здесь усматривается иной подход, нежели тот который отражён в п.4 ст.1[18].В п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке представлен достаточно понятный перечень ограничений. Из данной нормы следует, что Закон об ипотеке всё-таки берёт на себя задачу регулирования ипотечной оборотоспособности объектов, пусть и в довольно общем виде, что отражается в противоречии с п.4. ст.1.
Пункт 1 ст. 6 Закона об ипотеке определяет залогодателя как собственника передаваемого в залог имущества или как владеющего им на праве хозяйственного ведения. Этот перечень представляется исчерпывающим. Право собственности представляет собой совокупность трёх составляющих - владение, пользование и распоряжение (ст. 209 ГК). Отсутствие у собственника одной из составляющих лишает его в правовом смысле такого статуса.
Залог может распространяться на имущество, которое может стать собственностью залогодателя в будущем (п.6 ст. 340 ГК).
Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников (п.2 ст.7 Закона об ипотеке), а залог имущества, находящегося в общей совместной собственности (то есть без определения доли каждого из собственников в праве собственности) лишь при наличии согласия всех собственников. Причём, в случае обращения взыскания на такое имущество (находящегося в общей собственности) применяются правила статей 250 и 255 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК).
Мы полагаем, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости, например, с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.
Ещё одна особенность, которую следует уточнить. Положения подпункта 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ, предусматривающего, что в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить предмет залога. (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Некоторой неясностью отличается само правило п. 2 ст. 345 ГК РФ. Гибель предмета залога, по-видимому, всегда означает прекращение права залога. При предоставлении залогодателем нового предмета в залог между сторонами возникнут новые залоговые правоотношения. Согласно Концепции развития законодательства о вещном праве Законодателю необходимо решить вопрос о том, должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду замены предмета залога, или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет[19].