Содержание
Введение.......................................................................................................... 3
1. Характеристика зданий и сооружений как объектов собственности........ 4
2. Проблематика гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений.......................................................................................................................... 7
3. Здания и сооружения как правовые категории в гражданском праве... 10
Заключение.................................................................................................... 14
Список используемой литературы............................................................... 15
Переход России к рыночным отношениям с неизбежностью привел к революционным изменениям в отечественном законодательстве. Возрождение в гражданском законодательстве института недвижимого имущества произошло на историческом пороге возникновения класса частных собственников зданий, сооружений и земельных участков, принадлежавших ранее государству.
Цель данной работы: охарактеризовать особенности зданий и сооружений как объекты собственности.
Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.
Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.
Правовое обеспечение развития рынка недвижимости в России реализуется за счет норм гражданского законодательства РФ. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ)1.
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Понятие недвижимого имущества дается в ст. 130 ГК РФ, а анализируя современное законодательство, можно составить перечень объектов недвижимости, права на которые, в соответствии с вышеуказанным законом, подлежат регистрации:
земельные участки,
здания, части зданий,
нежилые помещения, части помещений,
предприятия как имущественный комплекс,
жилые дома,
квартиры,
комнаты,
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения,
кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества,
объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора подряда и т.д.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.
Здания — строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.
Сооружения — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).
Здания и сооружения относятся к числу предметов, обладающих особо высокой социальной и экономической ценностью. Длительность существования класса построек предопределена тем, что, наравне с водой и продуктами питания, постройки необходимы для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Здания и сооружения требуются также для осуществления большинства видов производственной деятельности1.
Особая экономическая ценность зданий и сооружений обусловлена целым рядом факторов, к числу которых относятся: естественная ограниченность земной поверхности, пригодной для их возведения, высокая затратность процесса строительства, длительность сроков их эксплуатации, физическая невозможность скрыть постройку от «общественной власти», и т.д. Несмотря на то, что здания и сооружения как недвижимые объекты изучались наукой гражданского права в течение длительного времени, в настоящее время сохраняется и требует решения ряд важных проблем, связанных с их гражданско-правовым режимом.
Монополия государственной собственности на землю, исключившая использование в гражданском законодательстве советского периода категории недвижимости, а также обусловленная социально-экономическими и политическими причинами невозможность осуществления приватизации земельных участков одновременно с приватизацией расположенных на них построек, сделали всеобщей картину, когда в результате приватизации здания и сооружения оказывались объектами частной собственности, расположенными на чужих (государственных) земельных участках. Таким образом, если развитые правопорядки решали проблемы правового режима зданий и сооружений, используя в качестве отправной точки отсчета теорию сложной вещи (единого объекта), и только в результате длительной социальной эволюции подошли к необходимости решать вопрос о гражданско-правовой природе зданий и сооружений на чужих земельных участках, то современный отечественный правопорядок, зарождавшийся в период перехода к рынку, изначально столкнулся с необходимостью урегулировать вопрос о юридической судьбе земельных участков, расположенных под частными зданиями и сооружениями, принадлежащими на праве собственности не собственникам этих земельных участков, а иным лицам.
С учетом реальной социально-экономической и политической ситуации начала и середины 90-х годов прошлого века в российском гражданском законодательстве появились нормы, которые весьма своеобразно, без исторических аналогов в прошлом, решали проблему гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений, а также земельных участков, на которых они находятся. Эти правовые предписания разительно отличаются от традиционных норм, содержащихся в законодательствах стран с развитым оборотом недвижимости.
Главная идея новейшего российского законодательства в области оборота зданий и сооружений состояла в предоставлении собственнику возможности распоряжаться ими независимо от воли собственника земельного участка. Закреплявшие эту идею нормы адекватно отражали возможности законодателя в организации оборота зданий и сооружений на этапе, когда практически отсутствовали иные, помимо государства, собственники земельных участков.
Одной из первых попыток организовать оборот недвижимости на началах, отличных от прежних предписаний гражданского законодательства, являются нормы Земельного кодекса РФ 2001 г., устанавливающие новые правила о юридической судьбе земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.
Возникшее в связи с этим противоречие между гражданским и земельным кодексами является очевидным. При более внимательном анализе действующего законодательства можно обнаружить многочисленные скрытые противоречия в определении гражданско-правового режима зданий и сооружений, порою вызванные неправильным применением устоявшихся гражданско-правовых категорий и конструкций к регулируемым отношениям (в частности, к определению правовой связи зданий и сооружений и земельных участков, на которых они расположены)1.