При разрешении таких споров должны быть представлены доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
Между тем, Л. не имеет документов на земельный участок и с заявлением о предоставлении ему участка в комитет по управлению имуществом не обращался.
В связи с этим решение мирового судьи о признании за Л. права собственности на пристрой является незаконным и подлежит отмене[107].
Однако анализ положения владельца-несобственника весьма важен для стабильного имущественного оборота. Как уже отмечалось, не следует смешивать владение как чистое фактическое держание вещи и титульное владение несобственников. Речь идет об арендаторах, держателях личных сервитутов, ретенторах и иных владельцах, основывающих свое владение на законе или соглашении, и соответственно защищаемых исками из договоров, а также наравне с собственником вещными исками (ст. 305 ГК РФ).
Итак, более всего применительно к владению помещениями в многоквартирных домах нас интересует фигура добросовестного владельца, который в данном контексте является добросовестным приобретателем. Статья 302 ГК РФ определяет добросовестного приобретателя как лицо, которое не знало и не могло знать о неуправомоченности отчуждателя. Кроме того, отчуждено имущество должно быть возмездно, поскольку безвозмездное начало для оборота нехарактерно и в любом случае влекло бы кондиционные последствия.
В соответствии с известным решением Конституционного Суда те владельцы, что проявили добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность при приобретении имущества, полагая, что приобретают имущество в собственность, не могут быть его лишены, иначе как если оно выбыло из владения собственника помимо его воли[108]. Представляется, здесь мы имеем дело с особым случаем приобретения права собственности, отличным от приобретательной давности.
Таким образом, в случаях, когда виндикация ограничена, собственник может обратить свое требование лишь к лицу, которому вещь была вверена и который в отсутствие надлежащих полномочий произвел неправомочное отчуждение. Такое же требование остается у собственника при юридической гибели вещи (например, сносе дома или изъятии участка для публичных нужд)[109]. Соответственно, это будет общее требование о возмещении причиненного имущественного вреда, предусмотренное ст. 15 ГК РФ. Учитывая стоимость квартир и иной недвижимости, можно предположить, что у отчуждателя уже не будет такой суммы, да и иного подлежащего реализации имущества. Для случаев, когда собственник жилого помещения не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя и не может взыскать в течение года присужденное возмещение вреда, законодатель предусматривает право на разовую компенсацию в сумме не более миллиона рублей за счет казны Российской Федерации.
Виндикация может быть сопряжена и с кондикционными требованиями (ст. 303 и п. 2 ст. 1103 ГК РФ): с недобросовестного владельца - за все время владения, с добросовестного, но не защищенного ст. 302, - с того времени, когда тот узнал (должен был узнать) о неправомерности владения. При этом лицо должно возвратить не только полученные доходы, но и те доходы, которые оно должно было извлечь за время неправомерного удержания вещи: например, размер такого дохода можно считать за размер арендной платы за аналогичное помещение в таком доме. При истребовании держатели могут потребовать от собственника возмещения понесенных необходимых затрат на содержание помещения (текущий ремонт, плата за содержание общего имущества и коммунальные услуги), а добросовестный владелец - и возмещения произведенных улучшений в размере увеличения стоимости имущества.
Наряду с виндикационным классическим вещным иском является иск негаторный, сформировавшийся в древнем праве как защита собственника от недобросовестного установления сервитута, а затем включенный в ставшую универсальной формулу[110]. Следует помнить, что, несмотря на то что негаторный иск - это иск владеющего собственника, он является иском петиторным и требует доказательства собственником своего права[111] (но не его полноты), а также нарушения такого права ответчиком, последний же может доказывать свои права на имущество собственника. При этом, как указывает профессор Краснокутский, в требование истца могли входить и гарантии от нарушений в будущем[112].
В настоящее время негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) является универсальным иском против всех не связанных с лишением владения нарушений частными лицами прав собственника[113]. Исходя из общих положений ГК РФ, собственник может требовать не только пресечения действий, нарушающих его право, и восстановления положения, существовавшего до такого нарушения, но и обращать свои притязания к лицам, создающим реальную угрозу его нарушения в будущем.
Добросовестный приобретатель собственности согласно ст. 304 ГК РФ может требовать устранения всяких нарушений его права на эту собственность.
Решением Промышленного районного суда Щ. отказано в удовлетворении жалобы на неправомерные действия должностных лиц МРЭО ОГИБДД УВД г. Самары по отказу в регистрации автомобиля.
Судебная коллегия по гражданским делам решение суда отменила, указав следующее.
Отказывая Щ. в удовлетворении жалобы, суд сослался на то, что в ходе проверки Промышленным РУВД г. Самары установлено, что ПТС 63ЕВ779377 является поддельным, и в соответствии с Правилами регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним, заявителю обоснованно отказано в регистрации транспортного средства, а его доводы о том, что отказом в регистрации нарушены его права собственника не могут быть приняты во внимание при разрешении данной жалобы, так как он не лишен возможности обратиться в суд за защитой своего права собственности в исковом порядке.
Между тем, из материалов дела видно, что Щ. приобрел автомобиль через комиссионный магазин - ЗАО "Автоком" и является добросовестным приобретателем и не имеет никакого отношения к подделке документов.
По данным АИПС ИЦ УВД, данная автомашина и ее номерные агрегаты в розыске не значатся. Договор купли-продажи автомашины не признан недействительным, и таким образом, в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности у Щ. возникло по основаниям, предусмотренным законом.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.
При наличии таких обстоятельств решение суда нельзя признать законным и обоснованным[114].
Следует при этом помнить, что негаторный иск не может быть предъявлен к сособственнику имущества при недостижении соглашения относительно пользования общим имуществом[115]. Однако устранение нарушений прав собственника истца является требованием негативным и не должно возлагать на ответчика позитивных обязанностей относительно способствования истцу в осуществлении его прав[116].
Юридическая природа исков о признании права собственности оценивается спорна: является ли этот иск самостоятельным вещно-правовым требованием либо требование о признании права собственности следует рассматривать в качестве одного из притязаний в составе виндикационного или негаторного исков. Законодатель определил нормативно только два первых способа защиты права собственности - истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. ст. 301 - 303 ГК) и защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК). Глава 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав» не содержит даже упоминания о третьем способе защиты права собственности. Между тем он широко используется на практике.
Наиболее приемлема, думается позиция Сергеева А.П. и Толстого Ю.К., согласно которой помимо виндикационного и негаторного исков право собственности может защищаться с помощью ещё одного вещно-правового средства – иска о признании права собственности.[117]
Иски о признании права собственности весьма часты в судебно-арбитражной практике, но большинство их них носит обязательственно-правовой характер, ибо вытекают из относительных правоотношений сторон.
Иски о признании права собственности направлены на устранение препятствий к осуществлению собственником (или титульным владельцем) своего права и исключение притязаний на принадлежащее собственнику имущество посредством подтверждения в судебном порядке факта принадлежности ему спорного имущества на праве собственности либо ином ограниченном вещном праве.
Подобным иском может быть, например, требование владельца строения о признании за ним права собственности, обращенное к органу местной администрации, который отказывается выдать правоустанавливающие документы ввиду того, что они не сохранились или не были своевременно оформлены. Не признавая самостоятельности рассматриваемого иска, отличного от виндикационного и негаторного требований, невозможно юридически квалифицировать притязания собственников в целом ряде конкретных случаев.
Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 15.06.2005 иск Б. удовлетворен, за ней признано право собственности на нежилое помещение - двухэтажное здание, состоящее из комнат NN 66 - 101 и NN 1 - 5 общей площадью 612 кв. м, находящееся по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, Московский проспект, 8г.
В кассационном порядке дело не рассматривалось.
Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее.
Б. обратилась в суд с иском к ЗАО "Лада-Восход-Плюс" о признании права собственности на строение - двухэтажное здание общей площадью 612 кв. м по адресу: г. Тольятти, Московский проспект, 8г, ссылаясь на то, что это здание ею было приобретено у ЗАО "Лада-Восход-Плюс" за 336 000 руб. по договору купли-продажи от 16.12.2004. В соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ для возникновения права собственности необходима его регистрация.