Министерство образования Российской Федерации
Тюменская государственная архитектурно-строительная академия
Кафедра экономики
КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине
«Экономика недвижимости»
на тему «Оценка жилой недвижимости».
Выполнила: ст. гр. ГК 00-1
Проверила: преподаватель
Фирцева С. В.
Тюмень 2004 г.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………………
1. Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости
1.1. Титульный лист……………………………………………………………………..
1.2. Сопроводительное письмо……………………………………………………….....
1.3. Дата и объем технического освидетельствования………………………………...
1.4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе……………………………
1.4.1. Краткое описание природно-климатических особенностей в регионе……….
1.4.2. Основные макроэкономические показатели…………………………………….
1.4.3. Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке…………………........
1.4.4. Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке………………….....................
1.4.5. Основные характеристики рынка недвижимости……………………………….
1.5. Анализ местоположения объекта оценки……………………………………….......
1.6. Описание объекта оценки…………………………………………………………….
1.7. Определение рыночной стоимости затратным подходом……………………..........
1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом……………….........
1.9. Согласование результатов оценки…………………………………………………..
1.10. Сертификат оценки………………………………………………………………..
1.11. Приложения к отчету……………………………………………………………….
2. Результаты анкетирования…………………………………………………….........
Заключение……………………………………………………………………………........
Список литературы…………………………………………………………………………
Приложения…………………………………………………………………………………
Введение
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
3. Принципы связанные с рыночной средой.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.
В данной работе для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратный подход. В основе этих подходов лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. [9]
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В данной работе в роли оценщика выступает студент. Он должен выявить рыночную стоимость недвижимости затратным и сравнительным подходом, учитывая при этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.
Также в процессе выполнения курсовой работы было проведено анкетирование среди жителей города Тюмени с целью изучения проблемы доступности жилья. И на основе результатов опроса были сделаны соответствующие выводы, которые помогли в большей степени проанализировать ситуацию на рынке недвижимости.
Тюменская государственная архитектурно-строительная академия.
Отчет: «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д.53 кор.1 кв. 70»
ЗАКАЗЧИК: Иванов Д.И.
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
Тюменская государственная архитектурно-строительная академия
Директор, д.э.н., В.В. Григорьев
эксперт-оценщик
Эксперт-оценщик Е.С.Стогний
Сопроводительное письмо
Тюмень, 18 декабря 2004г.
18 декабря 2004 года
Г-ну Иванову Д.И.
625046, г. Тюмень,
ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70
Уважаемый г-н Иванов Дмитрий Иванович!
По Вашему запросу Тюменская государственная архитектурно-строительная академия произвела оценку ОБЪЕКТА, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, по состоянию на 1 декабря 2004г.
Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений. [6]
Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, по состоянию на 1 декабря 2004г., составляет
1 400 000 руб.
(один миллион четыреста тысяч рублей)
Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, в ходе которых была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. [7]
Тюменская государственная архитектурно-строительная академия проводила как часть этой работы аудиторскую или иную проверку предоставленной ему информации, используемой в настоящем отчете, и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме, подтвердить надежность данной нам руководством предприятия информации.
Данный отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
Благодарим Вас за возможность оказать услуги для Вас.
С уважением,
Эксперт-оценщик Е.С.Стогний
1.3. Дата и объем технического освидетельствования
Техническое обследование проводилось в период с 2 ноября 2004 года по 26 ноября 2004 года.
Процесс технического освидетельствования включал в себя общий визуальный осмотр объекта оценки - двухкомнатной квартиры, состоящей из двух жилых комнат, кухни, прихожей, коридора, ванной, санузла и балкона. При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, горячим и холодным водоснабжением. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в хорошем состоянии.
В процессе обследования был также осмотрен подъезд и кровля, так как квартира находится на девятом этаже. Явных деформаций и повреждений нет, нет также и следов устранения дефектов. Над девятым этажом имеется технический этаж.
Затем был изучен технический паспорт (копия тех. паспорта находится в приложении) и установлено, что оцениваемый объект действительно является личной собственностью заказчика.
1.4. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ
1.4.1. Краткое описание природно-климатических особенностей региона
Тюменская область занимает большую часть Западно-Сибирской равнины и фактически делит территорию России на две большие части: западнее - Урал и Европейская часть страны, восточнее - азиатская: Сибирь и Дальний Восток. Область отличается экстремальными природно-климатическими условиями на большей части своей территории - 90% ее отнесено к районам Крайнего Севера или приравнено к ним.