Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.
Затратный подход.
Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]
Так как в техническом паспорте приведена инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:
СО.Н. = С КВ. ИНВ. * К УДОР.
Где СО.Н. – стоимость объекта недвижимости;
СКВ. ИНВ. – стоимость квартиры инвентаризационная;
К УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.
Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6, а инвентаризационная стоимость квартиры на 16 марта 2001 года составляет 129174,23 руб.
В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 335 853 руб.
1.8. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:
- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
На мой взгляд, на сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.
При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу. [7]
На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Тюмени были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.
Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:
Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. В нашем варианте были выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных в одном районе и имеющие одну и туже серию, что и оцениваемый объект- 121-7Т. Данные приведены в таблице 3.
Таблица 3
| Адрес объекта-аналога | Санузел | Наличие колясочной | Встроенная кухня | Наличие ремонта | Стоимость, тыс. руб. |
| Энергетиков | совмещенный | + | - | - | 1 300 000 |
| 50 лет Октября | раздельный | - | + | + | 1 470 000 |
| Севастопольская | раздельный | + | - | - | 1 350 000 |
| Энергетиков | совмещенный | + | + | + | 1 450 000 |
| Текстильная | совмещенный | + | - | + | 1 500 000 |
Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.
Таблица 4
| Показатели | Оцениваемый объект | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. Цена продажи, тыс. руб. | ? | 1 300 | 1 470 | 1 350 | 1 450 | 1 500 |
| Поправки 2.Санузел Найдена пара 1-3 1350-1300=50 тыс.руб. | разд. | совм. +50 | разд. 0 | разд. 0 | совмещ. +50 | совмещ. +50 |
| Скорректированная цена | 1 350 | 1 470 | 1 350 | 1 500 | 1 550 | |
| 3. Наличие колясочной Найдена пара 4-2 1500-1470=30 тыс. руб. | + | + 0 | - +30 | + 0 | + 0 | + 0 |
| Скорректированная цена | 1 350 | 1 500 | 1 350 | 1 500 | 1 550 | |
| 4. Встроенная кухня Найдена пара 4-5 1500-1450=50 тыс. руб. | - | - 0 | + -50 | - 0 | + -50 | - 0 |
| Скорректированная цена | 1350 | 1 450 | 1 350 | 1 450 | 1 550 | |
| 5.наличие ремонта Найдена пара 1-5 1500-1300=200 | + | - +200 | + 0 | - +200 | + 0 | + 0 |
| Скорректированная цена | 1550 | 1450 | 1550 | 1450 | 1550 |
Вычисление скорректированной цены производится по формуле:
Со.н. = Цi +(-) Пi ,
Где Цi – цена объекта-аналога;
Пi – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.
Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение пяти полученных результатов.
Сср.=1 510 000 руб.
Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом составляет 1 510 000 руб.