Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
· прямые затраты;
· сумма прямых и косвенных затрат;
· общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
· стоимость завершенного проекта.
Например, расчет полной восстановительной стоимости строений и анализ сопоставимых продаж земельных участков позволили установить:
Таблица 2.1.[6]
| Показатель | Сумма |
| Прямые затраты | 750 000 $ |
| Косвенные затраты | 75 000 $ |
| Стоимость земельного участка | 300 000 $ |
| Норматив к прямым затратам | 25 % |
| Норматив к сумме прямых и косвенных затрат | 23 % |
| Норматив к общим затратам | 17 % |
750 000$ х 25% = 187 500$
(750 000$ + 75 000$) х 23% = 187 500$
(750 000$ + 75 000$ + 300 000$) х 17% = 187 500$.
Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет:
750 000$ + 75 000$ + 300 000$ + 187 500$ = 1 312 500$.
2.2. Оценка общего накопленного износа
На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина – потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих
старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.
Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
· Физический износ;
· Функциональный;
· Внешний.
Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.
Внешний (экономический) износ – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.
При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия:
Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:
1) Метод рыночной выборки;
2) Метод срока службы;
3) Метод разбивки.
В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.
Рассмотрим использование метода рыночной выборки на следующем примере, который предполагает передачу безусловного права собственности:
Таблица 2.2. [6]
| Аналог Х | Аналог Y | Аналог Z | |
| Цена продажи объекта недвижимости, $ | 200 000 | 180 000 | 350 000 |
| Стоимость земельного участка, $, (Минус) | 55 000 | 45 000 | 180 000 |
| Остаточная стоимость зданий, $ | 145 000 | 135 000 | 170 000 |
| Полная восстановительная стоимость зданий, $ | 230 000 | 195 000 | 275 000 |
| Сумма общего износа, $ | 85 000 | 60 000 | 105 000 |
| Норма износа, % | 37,0% | 30,8% | 38,2% |
В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 30,8% до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет $270 000, а нома износа рассчитана как средняя арифметическая на уровне 35,3% от полной восстановительной стоимости, то стоимостная величина износа составит $95 400.
Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
Пример использования метода срока службы на основе следующей информации:
Таблица 2.3. [6]
| Полная восстановительная стоимость зданий | $990 000 |
| Стоимость земельного участка | $190 000 |
| Расчетный действительный возраст | 15 лет |
| Общий срок экономической службы | 60 лет |
Общая норма износа определяется делением действительного возраста 15 лет на общий срок экономической службы 60 лет и составляет таким образом 25%. Следовательно, величина износа зданий составит:
$990 000 х 25% = $247 500.
Метод срока службы в затратном подходе к оценке недвижимости применяется следующим образом:
Таблица 2.4. [6]
| Полная восстановительная стоимость зданий | $990 000 |
| Общий накопительный износ | $247 500 |
| Остаточная восстановительная стоимость | $742 500 |
| Рыночная стоимость земельного участка | $190 000 |
| Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом | $732 500 |
Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы:
1) Расчет физического износа здания;
2) Расчет функционального старения;
3) Расчет внешнего старения;
4) Определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.
Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают:
1) Расчет стоимости восстановления;
2) Расчет отношения возраста и срока службы;
3) Расчет функционального старения;
4) Анализ парных продаж;
5) Метод капитализации арендных убытков.
Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.