· Осуществления объективной приватизации;
· Привлечения иностранных инвестиций и др.
Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.
Рыночная стоимость недвижимости – наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в
условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.
В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:
· Уровень и динамика доходов населения;
· Дифференциация населения по уровню доходов;
· Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
· Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
· Уровень развития ипотечного кредитования;
· Цены на рынке недвижимости;
· Степень риска инвестиций в недвижимость;
· Стоимость строительства;
· Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
· Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.
Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.
1.2.1. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости
Различают индивидуальную и массовую оценки недвижимости.
Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.
В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
1.2.2. Область применения массовой оценки
Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.
Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.
Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между
собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.
Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.
1.2.3. Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при
индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть
полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%. [7]
1.2.4. Этапы массовой оценки
Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:
· постановка задачи
· предварительное обследование и анализ объекта
· сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
· построение и калибровка модели
· тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.
Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
· идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;
· уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);
· согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);
· согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.
2. Предварительное обследование и анализ объекта: