Ипотека недвижимости (стр. 5 из 5)
Объект № 1:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.
За 9 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*3=1,5 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 1,5% от 1500 и равна 23.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1500 и равна 150.
В денежном выражении характеристика - состояние составит 10 % от 1500 и равна 150.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5% от 1500 и равна 75.
Объект № 2:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования составит 4% от 1600 и равна 64.
За 6 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*2=1 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит
1%от 1600 и равна 16.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1600 и равна 64.
В денежном выражении характеристика - состояние аналогична оцениваемому объекту.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 5 % от 1600 и равна 80.
Объект № 3:
В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.
За 20 дней стоимость прав аренды земли составит 0,5/3=0,14 %;
В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 0,14% от 1000 и равна 1.
В денежном выражении характеристика - размер участка составит 2% от 1000 и равна 20.
В денежном выражении характеристика - состояние составит 20 % от 1000 и равна 200.
В денежном выражении характеристика - местоположение составит 10 % от 1000 и равна 100.
Определим скорректированную стоимость сотки земли оцениваемого участка:
Определим стоимость участка: 1554*220=341880 руб.
2. Определим восстановительную стоимость комплекса
В расчете примем 1 у.е. эквивалентна 30 рублей: 475000 * 30 = 14250000 руб.
3. Произведем оценку износа:
Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, соответствующее наиболее эффективному их использованию. Ремонту и реконструкции подлежат здания площадью 2500 м 2, в том числе:
- производственное здание площадью 2000 м ;
- складские помещения площадью 500 м2.
Планируемая замена:
- производственное здание перепрофилируется в цех по выпуску столярных изделий (площадью 2000 м2);
- складские помещения (реконструкция) площадью 500 м .
Стоимость реконструкции и ремонта:
- по производственным помещениям - 90 у. е. за 1 м2;
- по складским помещениям - 50 у. е. за 1 м2.
Определим величину устранимого физического износа:
- по производственным помещениям- 90 * 30 * 2000 = 5400000 руб.;
- по складским помещениям – 50 * 30 * 500=750000руб.
Устранимый физический износ составит 5400000 + 750000 = 6150000 руб.
Определим величину неустранимого физического износа:
| Наименование | Доля, % | Восстановительная стоимость, руб. | Физический износ | Средний износ |
| Производственные помещения | 80 | 11400000 | 60 | 48 |
| Складские помещения | 20 | 2850000 | 80 | 16 |
| Сумма | 100 | 14250000 | 140 | 64 |
Стоимость нового строительства составит 14250000 руб.
Устранимый физический износ составит 6150000 руб.
Остаточная стоимость составит 8100000 руб.
Неустранимый физический износ составит 8100000 * 0,64 = 5184000 руб.
Определим величину устранимого функционального износа: 800 * 30 = 24000 руб.
Определим величину неустранимого функционального износа:
Стоимость строительства при высоте 8,1 м - 180 у. е. за м .
Стоимость строительства при высоте 5 м - 150 у. е. за м2.
«Излишняя» площадь - 2000 м2 при физическом износе лишних элементов - 60 %.
Определим сверх затраты: 180-150 = 30 у. е.;
30*2000*30=1800000 руб.
Физический износ лишних элементов - 60 % от 1800000 руб., он составит 1080000руб.
Определим величину неустранимого функционального износа: 1800000-1080000=720000 руб.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом
| Наименование | Сумма, руб. |
| 1 . Стоимость комплекса зданий | 14250000 |
| 2. Устранимый физический износ | 6150000 |
| 3. Неустранимый физический износ | 5184000 |
| 4. Устранимый функциональный износ | 24000 |
| 5. Неустранимый функциональный износ | 720000 |
| 6. Стоимость комплекса зданий с учетом износа | 2172000 |
| 7. Стоимость права аренды земли | 341880 |
| 8. Стоимость объекта недвижимости с учетом права аренды земли | 2513880 |
| 9. Рыночная стоимость объекта недвижимости | 2514000 |
Рыночная стоимость объекта недвижимости, оцененная затратным методом, составит 2514000 руб.
7. Заключение
Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.
Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.
Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:
1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;
2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);
3) осуществлять функцию инвестора.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Фридман Д. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: «Дело», 1998.
2.Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России». - М.; Финансы и статистика, 1996.
3.«Российский экономический журнал», 1998. - № 5.
4. «Деньги и кредит», 1999 г. - № 2.
5.Российский экономический журнал, 1996. - № 7