Анализ стоимости объектов недвижимости (стр. 2 из 4)
Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Само существование и динамика таких циклов определяются внутренними закономерностями развития экономической системы(природные циклы оказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления):
Комментарий:
1. Данный воспроизводственный цикл является единым для всех без исключения экономических благ.
2. Непосредственно из структуры воспроизводственного цикла можно вывести определение понятия «стоимость». Стоимость представляет собой эквивалент товарно- денежного обмена, т.е. она в любых ситуациях имеет конечную денежную форму. Следовательно, можно дать следующее определение: стоимость представляет собой денежный эквивалент экономического блага на каждом из этапов единого воспроизводственного цикла и на протяжении всего жизненного цикла в целом.
3. Воспроизводственному циклу свойственна определенная динамика стоимостного эквивалента (С):
· В начале воспроизводственного цикла по определению С=0;
· В течение производственного процесса происходит последовательное нарастание стоимости, при этом для недвижимости – с нарастающим темпом (grad>0). Результирующей стоимостной величиной данного этапа является цена производства (Цпр), для производства недвижимости норма прибыли (ПРе)→max;
· Цпр является стоимостным эквивалентом объекта недвижимости на первичном рынке. Появление объекта на вторичном рынке связано с так называемыми транзакционными издержками и соответствующим увеличением С. при этом величина таких издержек пропорциональна числу посредников (сделок) на вторичном рынке, а оно, в свою очередь, может рассматриваться как функция от нормы прибыли на вторичном рынке ПР’е;
· В сфере обмена происходит окончательное формирование С в форме цены конкретной сделки Ссд. Увеличение С связано с наличием обязательных издержек по обслуживанию и оформлению сделки(в частности с расходами на государственную регистрацию);
· Кроме того, сказывается фактор текущей рыночной конъюнктуры, воздействие которой приводит к отклонениям от Це в обе стороны. +∆ Це определяется как спекулятивная прибыль. Таким образом, Це представляет собой рыночную стоимость, а Ссд – рыночную цену;
· Главным свойством этапа распределения является неэквивалентность товарно-денежного обмена – благо передается потребителю не как товар покупателю, величина Сраспр всегда меньше, чем Це и Ссд и может равняться 0 (бесплатная передача жилья в собственность определенным категориям граждан). Данный этап не является строго обязательным для всех экономических благ. Он присутствует в воспроизводственном цикле только тех экономических благ, которые удовлетворяют базовые потребности;
· В течение периода потребления происходит последовательное уменьшение стоимостного эквивалента нарастающим темпом вплоть до Ст=0, где т-срок жизненного цикла (нормативный срок эксплуатации) объекта недвижимости.
С учетом изложенного:
С=(0;Сперв;Срын;Црын=max(С=max);Сраспр;0(Ст=min))
2.2.Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)
а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного физического износа.
Как известно, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).
Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», - вещь, как таковая, перестала существовать.
Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций объект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительность физической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет «период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон, где tхрон – хронологический возраст объекта, tнорм =f(Прочнmax), tост =f(Прочност)).
Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е. -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:
-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0
Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.
В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.
∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм
∆Cгод=Ам= С0\ tнорм
Сt(ост)= С0 - С0\ tнорм * tхрон
Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон \tнорм
С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:
const
б. Динамика полезности и стоимости
Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически[7].
Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=Umaxимеем С=Сmax, при U=Uminимеем С=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине Uminи Сmin. Если Umin=0, то Сmin→0 и Сmin>0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0[8]
Графически динамика Uи С будет выглядеть следующим образом:
Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»
Примечание:
· t0 – начало жизненного цикла, tж.ц. – окончание жизненного цикла,Tц – длительность жизненного цикла;
· отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0 ≠0;
· выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;
· отрезок (t0, tст) – период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада.