нанимателем других жильцов; 3) систематический неплатеж нанимателем квартирной платы; 4) личное непроживание нанимателя в жилом помещении.
В отличие от Комарова, Васильев относит такое основание расторжения договора жилищного найма, как прекращение трудового договора и выселение из домов предприятий, учреждений, организаций ко второй классификации, то есть без вины нанимателя. Васильев также рассматривает основания расторжения договора жилищного найма, если возникла необходимость сноса или капитального ремонта жилого строения.[1]
Такие же основания прекращения договора жилищного найма указывает и С.Н. Левинсон, но в его работе уделяется внимание расторжению договора найма жилого помещения ввиду признания ордера недействительным и административному порядку расторжения договора найма жилого помещения. [2]
В отличие от названных авторов, Ю.М. Коньков не придерживается классификации оснований расторжения договора жилищного найма на связанную с виной нанимателя или нет, а своей книге " Расторжение договора найма жилого помещения " [3] рассматривает следующие основания: 1) расторжение договора найма, в связи с признанием ордера недействительным; 2) в связи со сносом дома или передачей помещения для государственных или общественных нужд; 3) в связи с прекращением трудовых отношений с владельцем дома; 4) в связи с систематическим нарушением правил общежития.
Но несмотря на наличие различных мнений и публикаций на по этому вопросу, ни одна из вышеперечисленных классификаций не является исчерпывающей.
С принятием Жилищного кодекса 1983 г были фактически закреплены те же основания расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения
____________________
[1] См.: Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке. Автореф. дисс…канд. юридич. наук. М., 1961.
[2] См.: Левенсон С.Н. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. М., 1968
[3] См.: Коньков Ю.М. Расторжение договора найма жилого помещения. М., 1978.
20
граждан из жилых помещений в судебном порядке, что содержались в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. [1] Перечень этих оснований не является исчерпывающим, так как статья 95 ЖК РСФСР предусматривает возможность установления законодательством РФ и иных случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения. (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 № 1552-1). [2]
Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям не производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения. Выселение допускается только по определенным основаниям и производится в судебном порядке.
В административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лишь лица, самоуправно занявшие жилое помещение или проживающие в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК РСФСР).
На наймодателе, выселяющем граждан по определенным основаниям, лежит важнейшая обязанность одновременно предоставить им другое жилое помещение, за исключением случаев, которые указаны в Жилищном кодексе, когда происходит выселение без предоставления другого жилого помещения.
Жилищным кодексом предусмотрено выселение граждан с предоставлением как другого благоустроенного, так и просто другого жилого помещения.
В частности, к основаниям расторжения договора жилищного найма и выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения Жилищный кодекс и многие авторы (например, Золотарь В.А., Дятлов П.Н. [3], Марткович И.Б., [4] Маслов В.Ф.; Чигир В.Ф., Толстой Ю.К. и др.) относят следующие случаи: 1) выселение в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (Ст. 92ЖК РСФСР); 2) если дом (жилое помещение) грозит обвалом (Ст. 93 ЖК РСФСР); 3) если дом (жилое
____________________
[1] Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст. 188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278.
[2] Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963.
[3] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев. 1990.
[4] Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990.
21
помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (Ст. 92 ЖК РСФСР); 4) выселение осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с Вооруженными Силами РФ (С. 94 ЖК РСФСР).
Выселение из жилого помещения нанимателей и членов их семей с предоставлением другого, то есть неблагоустроенного жилого помещения возможно по следующим основаниям:
1) Ст. 95 ЖК РСФСР: в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах
колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию;
2) ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики": в отношении
граждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату за жилье и коммунальные услуги;
3) Ст. 100 ЖК: в случае признания ордера на жилое помещение недействительным;
4) выселение из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК
РСФСР;
5) Выселение из общежитий при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи
110 ЖК РСФСР.
И к третьей классификации относятся основания, при наличии которых наниматель и
члены его семьи подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения. Эти случаи предусмотрены статьей 98 ЖК РСФСР:
1) если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица
систематически разрушают или портят жилое помещение;
2) используют жилое помещение не по назначению;
3) системетическим нарушением правил общежития делают невозможным для других
проживание вместе с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными;
4) без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица,
лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;
5) выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным
вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц (ч. 1 ст .100 ЖК РСФСР);
6) выселение из служебных жилых помещений (ст. 106 ЖК РСФСР).;
22
7) выселение из общежитий при наличии условий, указанных в части 1 статьи 110 ЖК РСФСР.
Более подробно каждое из этих оснований расторжения договора найма жилого
помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и выселения нанимателей и членов их семей будет рассмотрено в следующей главе данной работы.
Таким образом, выше были рассмотрены права наймодателя на расторжение договора
жилищного найма и выселение нанимателей, которые ограничены рядом условий, указанных в законе, а именно вышеперечисленными основаниями, которые допускают расторжение договора и выселение. Применительно к данному положению представляется интересной точка зрения, высказанная В.А. Золотарём и П.Н. Дятловым о том, что "правоохранительное значение указанных норм (ч. 3 ст. 89 и ст. 90 ЖК РСФСР) состоит в том, что, устанавливая наиболее общие принципиальные правила об основаниях, порядке и условиях расторжения договора жилищного найма и выселении нанимателей по требованию наймодателя из жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, они тем самым указывают на пределы, за которые не допускается выселение граждан из жилых помещений.
С точки зрения выполняемых функций есть все основания считать правила вышеуказанных статей закона общими юридическими гарантиями жилищных прав нанимателей и членов их семей при выселении изжилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Общими они считаются потому, что касаются не каких-либо отдельных случаев выселения, а распространяются, как правило, на все случаи выселения граждан из указанных домов.Безусловно, если говорить в целом о гарантиях при выселении, то наиболее общимиявляются юридические гарантии, предусмотренные частью 4 статьи 10 ЖК РСФСР, которые распространяются на всех пользователей жилыми помещениями, независимо от того, в доме какого жилищного фонда они проживают". [1]
Таким образом, Золотарь и Дятлов говорят о следующих юридических гарантиях жилищных прав нанимателей и членов их семей, предоставляемых им законом привыселении:
1. Первая гарантия состоит в том, что договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по
____________________
[1] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 120.
23
требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе (ч. 3 ст. 89 ЖК РСФСР). Выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений в указанных домах допустимо также лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст. 90 ЖК РСФСР). Требования о выселении нанимателя и членов его семьи по другим основаниям являются незаконными и не могут быть положены в основу прекращения договора и выселения из жилого помещения.
"Показательным в этом отношении является дело по иску отдела жилищного хозяйства местной администрации гражданину Ш. о выселении. Истец требовал выселения Ш на том основании, что, во-первых, местная администрация ошибочно предоставила ответчику спорную квартиру, а во-вторых, она по своим размерам не удовлетворяет семью Ш. и должна быть предоставлена другому гражданину. Народный суд иск удовлетворил. Областной суд решение народного суда оставил в силе.. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда УССР вполне правильно отменила вышеуказанные постановления судебных органов, так как ни одно из оснований, положенных истцом в обоснование иска о выселении, в законе не указано. Закон не предусматривает в качестве оснований для выселения из жилого помещения ни ошибочность предоставления жилого помещения гражданину, ни то, что это помещение должно было быть предоставлено другому лицу. Не мог быть положен в обоснование иска и тот факт, что, по мнению истца, спорное помещение не удовлетворяет жилищной потребности семьи ответчика. Такого основания в законе нет". [1]