63
общежития" (аналогичное положение содержит и статья 687 ГК РФ). "Такие меры могут быть применены к должнику - нанимателю жилого помещения. Взамен занимаемой
благоустроенной квартиры ему будет предоставлено жильё, в том числе в коммунальной
квартире и с меньшими коммунальными удобствами, по 6 кв. м на человека". [1]
Относительно такого порядка обеспечения жилой площадью А. Жгунова пишет: "Положение Закона - о предоставлении жилого помещения по нормам общежития - не совсем сообразуется с установкой жилищного законодательства о том, чтобы в результате вселения граждане не становились бы нуждающимися в улучшении жилищных условий (п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" № 5 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.96 № 10). Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях от 11 августа 1988 г.). [2] Во многих регионах России норма для постановки на жилищный учет превышает данную цифру. Значит в результате вселения в другое жилое помещение по нормам общежития граждане могут стать нуждающимися в улучшении жилищных условий. Несомненно, в этом вопросе необходима более четкая, не содержащая в себе противоречий, позиция законодателя." [3]
Ю.С. Васильев делает вывод на материале судебной практики о том, что неплатеж квартплаты является основанием расторжения договора жилищного найма в тех случаях, когда он свидетельствует об отказе нанимателя от выполнения своей обязанности по договору, а не о временной и при том извинительной просрочке в исполнении обязательства. [4]
А Жгунова в статье "Выселение из жилых помещений" также отмечает, что: "Безусловно, неоплата жилья и коммунальных услуг по договору жилищного найма в течение шести месяцев должна быть неуважительной (для возникновения основания выселения из жилого помещения). Отсутствие в Законе "Об основах федеральной
____________________
[1] Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. М., 1999. С. 227.
[2] Постановление Совмина РСФСР от 11.08.88 № 328 "Об утверждении примерного положения об общежитиях" ( в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.93 № 726).
[3] Жгунова А. Выселение из жилых помещений // Законность. 1994. № 4. С. 19.
[4] Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. М., 1961. С. 8.
64
жилищной политики" указания на неуважительность причины не внесения платы за жильё и коммунальные услуги отнюдь не означает возможности выселения тогда, когда плата за
квартиру и коммунальные услуги не вносится по уважительным причинам (например, из-за существенных материальных затруднений, связанных с болезнью, безработицей, задержкой в получении субсидий для оплаты жилья и коммунальных услуг и т.д.)". [1]
Кроме того, неуплата за жилье и коммунальные услуги должна числиться за шесть месяцев подряд. С учетом особых обстоятельств этот срок может быть изменен актами органов государственной власти и управления (ч. 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В исковом заявлении о выселении за не внесение платы за жилье и коммунальные услуги с предоставлением другого жилого помещения (как и в исках о выселении по всем остальным основаниям с предоставлением другого жилого помещения) необходимо указать конкретное свободное жилое помещение, предоставляемое выселяемому.
"Как видим, российское жилищное законодательство взяло несколько иную направленность по вопросу выселения из жилого помещения за не внесение квартплаты и платы за коммунальные услуги по договору найма по сравнению с Основами гражданского законодательства, нормы которого предусматривают возможность выселения без предоставления другого жилого помещения за такое нарушение договора жилищного найма независимо от вида жилищных фондов. И эта направленность жилищного законодательства, без сомнения, является более разумной и гуманной". [2]
В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, согласно действующему законодательству плата за пользование помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда и плата за пользование коммунальными услугами, не внесенные в установленный срок нанимателем либо членами его семьи, взыскиваются по исполнительным надписям нотариальных органов, а по истечении установленного законодательством срока на выдачу исполнительной надписи - судом. Споры об основаниях начисления и размере квартирной платы, а также платы за пользование коммунальными услугами рассматриваются в судебном порядке.
Приведем пример. Администрация Железнодорожного района города Новосибирска обратилась в
____________________
[1] Жгунова А. Указ. соч. С. 20.
[2] Жгунова А. Указ. соч. С. 20-21.
65
Железнодорожный районный суд с иском к Баевской Е.А, к Коноплеву К.С. о выселении
из жилого помещения, указав, что в 1971 году между ЖЭУ № 4 и квартиросъёмщиком
Баевской Е.А.был заключен договор найма жилого помещения. Согласно статье 56 ЖК РСФСР и пункту 9 Правил пользования жилыми помещениями, наниматель обязан своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам. Однако квартиросъемщик Баевская Е.А. с ноября 1994 года не производит оплату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Задолженность ответчицы по квартирной плате на 01.10.98 года составила 3 591 рубль 76 копеек. 06.06.97 года ей вручалось предупреждение о погашении долга, но погасить долг добровольно она отказывается. В результате чего администрация просила расторгнуть договор найма жилого помещения на жилую площадь 42 кв. м по адресу: ул. Челюскинцев, 30-168 между Баевской Е.А. и ЖЭУ № 4 администрации Железнодорожного района, выселить Баевскую и членов ее семьи.
В судебном заседании представитель истца поддержал свои исковые требования, дополнив, что задолженность на период с декабря 1995 года по март 1999 года составляет 3 278 рублей 35 копеек.
Ответчик Коноплев К.С. в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил.
Ответчица Баевская Е.А в судебном заседании иск признала частично и пояснила, что у неё действительно имеется задолженность по квартплате за период с декабря 1995 года по март 1999 в сумме 3 278 рублей 35 копеек. Она не платит за квартиру и коммунальные услуги, так как считает, что истец ненадлежащим образом эксплуатирует жилой фонд.
Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, нашел исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 687 ГК РСФСР договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.
Однако, в силу статьи 687 ГК РФ суд предоставляет Баевской Е.А. срок до 03 марта 2000 года для устранения нарушения, то есть для внесения платы за жилое помещение в сумме 3278 рублей 35 копеек. Если в течение указанного выше срока Баевская Е.А. не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о
66
расторжении договора найма жилого помещения может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Ссылки Баевской Е.А. о том, что истец ненадлежащим образом эксплуатирует находящийся у него на балансе жилой фонд, суд не может принять во внимание, так как ответчицей не представлены доказательства. [1]
____________________
[1] Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2-195
за 1999 год.
67
2.3 Выселение граждан
без предоставления другого жилого помещения
Выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения является исключением из принципа непрекращаемости права пользования жилым помещением по договору социального найма (нерасторжимости жилищного правоотношения) и допускается только в случаях, специально и и счерпывающе перечисленных в законе (ст. 98 ЖК РСФСР).
"Соответсвующие нормы закона не подлежат распространительному толкованию, предусматривают конкретные виды злостных жилищных правонарушений и выступают в качестве мер гражданско-правовой ответственности". [1] Такие основания расторжения договора найма жилого помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения, которые являются санкцией (ответственностью) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи) можно отнести к первой группе оснований лишения права пользования жилым помещением.
Ко второй группе оснований лишения права пользования жилым помещением можно отнести случаи, когда выселение не является санкцией за правонарушение, а речь идет о "применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план" [2], то есть в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению. В соответствии с действующим законодательством эту группу составляют основания, связанные с определенными обстоятельствами, которые относятся к области трудовых и членско-колхозных правоотношений (ст. 107 и ст. 110 ЖК РСФСР).
Вначале остановимся на случаях судебного выселения без предоставления другого жилого помещения, которые могут быть отнесены к мерам гражданско-правовой ответственности. Они предусмотрены статьей 98 ЖК. Такое выселение допускается только