Механизм осуществления передачи жилья собственником нанимателю законодательно не определен, сейчас она осуществляется в соответствии с подзаконными актами субъектов федерации через администрацию.
До принятия Закона" Об основах федеральной жилищной политики" от 24 дек. 1992 года на федеральном уровне обмен регулировался Жилищным кодексом РФ, который не предусматривал возможности обмена между собственником и нанимателем. Закон ликвидировал правовой пробел в регулировании обмена жилых помещений различных форм собственности тем, что снял все административные ограничения на его произведение, но тут же образовал новый пробел, так как не осветил вопросов механизма заключения такого договора.
Существуют разные точки зрения, к какому виду договоров отнести данную сделку. Одна из них утверждает, что термин "обмен" используется по нормам жилищного законодательства, когда сторонами выступают наниматели жилых помещений, а термин "мена" применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами(одной стороной) договора выступают собственники имущества. Следовательно, наш договор будет договором мены, так как одной из его сторон является собственник жилья[16]. Другое мнение выступает за то, что при мене обе стороны, а не одна являются собственниками, при обмене -этого нет. Значит, рассматриваемая сделка между нанимателем и собственником, будет относиться к обмену[17].
По первой точке зрения можно возразить то, что по ГК РФ статье 567 "по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой". Здесь нет указания на присутствие собственника хотя бы с одной стороны, указывается лишь о наличие в виде сторон двух собственников меняемого имущества. Следовательно данный договор с участием собственника и нанимателя не предусмотрен как мена в действующем ГК РФ и должен регламентироваться как обмен жилыми помещениями по жилищному законодательству.
Необходимо отдельное регулирование этой сделки жилищными законодательными актами как особый разновидности договора обмена жилыми помещениями.
2.2.5.Договор дарения жилого помещения[18].
Право собственности на жилое помещение может возникнуть посредством договора дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. При наличии встречной передачи имущества или права любого встречного обязательства договор не признается дарением, то есть обязательно наличие безвозмездности передачи имущества.
Договор дарения, содержащий условие о передаче дара одаряемому после смерти дарителя признается ничтожным, а этой сделке будут применяться правила о наследовании. Обещание подарить жилое помещение должно быть сделано в надлежащей форме и содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения конкретному лицу, тогда оно связывает обещавшего . Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Департаменте муниципального жилья.
Передача подаренного жилого помещения осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей от квартиры) либо вручения правоустанавливающих документов.
Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Поэтому одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от наго в письменной форме (если договор уже оформлен и зарегистрирован) и зарегистрировать отказ в Департаменте муниципального жилья. При этом даритель может потребовать возмещения реального ущерба, причиненного ему отказом, в связи с его расходами на письменное оформление и регистрацию.
При нотариальном оформлении и при регистрации предоставляются документы аналогичные документам по купле-продаже жилого помещения. Запрещается дарение жилья от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругам и родственникам этих граждан; государственным служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей. Если договор дарения жилого помещения совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен взять от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя разрешение на получение дара. Даритель вправе отменить договор и отказаться от его исполнения, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни, а также если одаряемый совершил покушение на его жизнь или на жизнь кого - либо из членов его семьи либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Жилое помещение возвращается. В то же время, даритель отвечает перед одаряемым за вред, причиненный его жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков подаренной вещи.
На жилые помещения, полученные в порядке дарения, установлен налог, который исчисляется на основании Закона РФ от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". Налог с граждан при оформлении ими договора взимается, если общая стоимость переходящего в собственность имущества превышает 80-кратный действовавший на момент совершения сделки размер минимальной месячной оплаты труда. Кроме того, стоимость подаренного жилого помещения должна быть включена в совокупный доход граждан, из которого начисляется подоходный налог. Оценка производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями за плату. Налог со стоимости жилого помещения, переходящего в порядке дарения, исчисляется с цены документа, указанной сторонами, участвующими в сделке, но не ниже инвентаризационной оценки. При отсутствии указанной оценки - со стоимости имущества, определенной по свободным рыночным ценам. Размер налога для одариваемых детей и родителей значительно ниже, чем для других граждан, не связанных столь близкими родственными отношениями.
2.2.6.Наследование жилого помещения[19].
Наследование жилых помещений, находящихся в собственности наследодателя, осуществляется по закону и по завещанию. В связи с отсутствием регламентации наследственных отношений в новом ГК, они регулируются по старым его нормам.
Наследование по закону имеет место, если завещание не оставлено, если завещана только часть имущества или завещание в определенной части признано недействительным. Предусмотрены две очереди признания наследников по закону: в первую очередь наследуют дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти; во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.
Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.
К числу обязательных наследников по закону относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего независимо от завещания. Они имеют право на не менее двух третей доли наследства.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, когда ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником.
Если не оставлено завещание и отсутствуют указанные выше наследники по закону, имущество переходит в собственность государства и другие лица не могут претендовать на наследуемое имущество, даже если они состоят в дальних родственных отношениях с наследодателем. Например, гражданка А намеревалась заключить договор купли-продажи квартиры своей дальней умершей родственницы (гражданка А являлась племянницей умершей). Завещание составлено не было и наследование должно было осуществляться по закону. Но лица , имеющие право на наследование по закону отсутствовали. Гражданка А не входила не в один перечень наследников по закону и обязательных наследников, следовательно никаких прав на данное жилое помещение не имела. И тем более, распоряжаться этим имуществом не могла из-за отсутствия на него права собственности.
Жилое помещение может перейти в собственность гражданина путем наследования по завещанию. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально заверено. Передача жилья в собственность по завещанию может сопровождаться указанием в завещании условий о возложении какого-либо обязательства в пользу другого лица или других лиц. Это поручение именуется завещательным отказом. Например, на наследника возлагается , к которому переходит жилое помещение, завещатель возлагает обязательство предоставлять другому лицу пожизненное право пользования данным помещением. При принятии наследства наследник обязан выполнить это условие.