Если фактический размер земельного участка, указанный в справке бюро технической инвентаризации, окажется меньше по сравнению с правоустанавливающим документом или размер жилой площади дома изменился за счет внутренней перепланировки, переоборудования без увеличения общего размера дома и превышения установленной законом нормы жилой площади и эти изменения не отражены в справке бюро технической инвентаризации как самовольное переоборудование, в договоре об отчуждении размеры земельного участка и жилого дома указываются по справке бюро технической инвентаризации.
45. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры может быть удостоверен при условии, чтобы в результате купли-продажи или мены жилого дома (части дома), квартиры у приобретателя, совместно с ним проживающего супруга и их несовершеннолетних детей не оказалось более одного жилого дома (части дома), квартиры. Наличие на праве личной собственности у одного или нескольких из указанных выше граждан части жилого дома не может служить препятствием для приобретения другой части этого же дома остальными из указанных граждан. Однако в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могут иметь только одну квартиру.
Предельный размер жилой площади приобретаемого по договору купли-продажи, мены дома (части дома), квартиры не должен превышать 60 кв. метров.
Договор купли-продажи или мены жилого дома (части дома), квартиры размером более 60 кв. метров жилой площади может быть удостоверен лишь с разрешения исполнительного комитета районного, городского Совета народных депутатов в связи с наличием у приобретателя большой семьи либо права на дополнительную площадь. В этом случае жилая площадь дома (части дома), квартиры не должна превышать размера, определенного для данной семьи по установленным нормам с учетом права на дополнительную жилую площадь (ст. 106 Гражданского кодекса РСФСР и п. 2 постановления Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. № 1184).
При удостоверении договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры должно быть также соблюдено условие, чтобы собственником не продавалось более одного жилого дома (части одного дома), квартиры в течение трех лет (ст. 238 Гражданского кодекса РСФСР).
До истечения трех лет со дня предыдущей продажи договор купли-продажи дома (или части одного дома), квартиры может быть удостоверен лишь в тех случаях, когда у продавца, совместно проживающего с ним супруга и их несовершеннолетних детей окажется более одного дома по основаниям, допускаемым законом (по праву наследования, по договору дарения или в результате вступления в брак собственников домов).
Продавцу и покупателю жилого дома (части дома), квартиры разъясняется содержание ст. ст. 106, 108 и 238 Гражданского кодекса РСФСР. Покупателю жилого дома (части дома), квартиры с условием пожизненного содержания продавца разъясняется также содержание статьи 253 Гражданского кодекса РСФСР. При удостоверении договора дарения дома (части дома), квартиры одаряемому разъясняется содержание ст. ст. 107 и 108 Гражданского кодекса РСФСР, а при удостоверении договора о приобретении государственными предприятиями, учреждениями, кооперативными и общественными организациями жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, представителям указанных предприятий, учреждений и организаций разъясняется содержание ст. 123 Гражданского кодекса РСФСР.
О разъяснении названных статей Гражданского кодекса РСФСР делается отметка в текстах указанных договоров.
46. При удостоверении договоров об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры государственные нотариусы проверяют отсутствие запрещения отчуждения и ареста.
Независимо от указания в справке бюро технической инвентаризации об отсутствии запрещения и ареста государственные нотариусы обязаны проверить наличие этих данных по документам нотариальной конторы, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом в нотариальной конторе.
При наличии запрещения отчуждения договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — лишь после его снятия.
47. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на отчуждение дома (части дома), квартиры.
Подлинность подписи на заявлении супруга о согласии на отчуждение жилого дома (части дома), квартиры, являющихся общей совместной собственностью супругов, должна быть засвидетельствована органом, совершающим нотариальные действия, или предприятием, учреждением, организацией, в которой супруг работает или учится, жилищноэксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — предприятием, учреждением, организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого дома)[10] по месту его жительства либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Свидетельствование подлинности подписи не требуется, если супруг лично явится и вручит государственному нотариусу заявление о согласии на отчуждение жилого дома (части дома), квартиры. В этом случае государственный нотариус устанавливает личность супруга и проверяет подлинность его подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа,удостоверяющего личность, его номер, дату выдачи, наименование учреждения, выдавшего документ, фамилию, инициалы супруга.
Если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома), квартиры, являющихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально (фамилия, имя, отчество гражданина, название организации) он согласен продать или подарить это совместна приобретенное имущество, либо указана цена и другие условия продажи, государственный нотариус при удостоверении договора отчуждения обязан проверить, соблюдены ли условия, которые указаны в заявлении супруга.
48. Договор об отчуждении дома (части дома), квартиры может быть удостоверен без истребования согласия другого супруга, если из правоустанавливающего документа, свидетельства о браке или иных документов видно, что дом (часть дома), квартира являются не общей, а личной собственностью одного супруга (приобретены до вступления в брак супругов, получены по наследству или по договору дарения, либо ранее произведен раздел дома (части дома), квартиры, приобретенных в течение брака).
Договор об отчуждении дома (части дома), квартиры, являющихся общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен без истребования согласия другого супруга также в случае, когда последний не проживает по месту нахождения дома и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.
В том случае, когда супруг лица, отчуждающего дом (часть дома), квартиру уклоняется от дачи письменного согласия на отчуждение указанного имущества супругом, на имя которого оно зарегистрировано, то последним может быть передано в порядке ст. 84 Закона РСФСР о государственном нотариате заявление супругу с предложением явиться в государственную нотариальную контору для определения его доли в отчуждаемом имуществе. Если он не явится в государственную нотариальную контору к назначенному сроку и не пришлет в течение месяца со дня получения заявления своих возражений, государственный нотариус может удостоверить договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу значится это имущество.
Если гражданин, отчуждающий жилой дом (часть дома), квартиру представит письменное заявление об отсутствии у него супруга (холост, вдов), государственный нотариус доводит об этом до сведения другого участника сделки, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, подписывается на заявлении. Указанное заявление должно исходить лично от лица, отчуждающего жилой дом (часть дома), квартиру, а в случае совершения сделки через представителя — от представителя.
49. В тех случаях, когда один из участников общей долевой собственности на жилой дом продает принадлежащую ему долю дома постороннему лицу, государственный нотариус должен удостовериться в том, что продавец в письменной форме известил остальных участников общей долевой собственности (в том числе граждан, имеющих жилую площадь размером 60 и более кв. метров, а также предприятия, учреждения и организации) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается доля дома (ст. 120 Гражданского кодекса РСФСР).
Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общем доме может служить свидетельство государственной нотариальной конторы о передаче им заявления продавца в порядке ст. 84 Закона РСФСР о государственном нотариате или заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли дома (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля).
Подлинность подписи на заявлении участников общей долевой собственности должна быть засвидетельствована органом, совершающим нотариальные действия, или предприятием, учреждением, организацией, в которой они работают или учатся, жилищно-эксплуатационной организацией по месту их жительства, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором они находятся на излечении.