В случае, если закладная утрачена, «восстановление прав по ней производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обязательству. Восстановление прав производится на основании:
- заявления в их адрес лица – залогодержателя, если по данным, внесенным в государственный реестр прав на недвижимость, возможно установить все передаточные надписи, совершенные по утраченной закладной;
- решение суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об –установлении фактов, имеющих юридическое значение.
В случае утраты закладной залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник обязаны составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший госрегистрацию ипотеки. Дубликат выдается органом осуществившим госрегистрацию, путем вручения лицу, утратившему закладную. Составитель дубликата несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной». (ст.18 Закона).
Законом об ипотеке установлено, что «ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки». (ст.19 Закона).
Отношения по обеспечению сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, регулируются главой V Федерального закона об ипотеке. Так, в соответствии со ст.29 «залогодатель сохраняет право пользования имуществом заложенным по договору об ипотеке, по назначению. Условия договора, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору из имущества, заложенного вправе по договору об ипотеке, плоды и доходы». «Также залогодатель обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание производить текущий и капитальный ремонт». (ст.30).
Законом предусмотрено «страхование недвижимости, заложенной по договору, залогодателем за его счет, а также принятие мер залогодателем для защиты имущества от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий». «В случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен». (ст.32).
Статья 34 предусматривает, что «залогодержатель вправе проверить по документам и фактически наличие, состояние и условие содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке».
Законом устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда «имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой». (чст.42).
Законом раскрывается понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается (ст.43). «Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечении исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения предшествующего договора об ипотеке, в том случае, если сторонами в предшествующем и последующем договорах являются одни и те же лица. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается». (ст.143). установлена госрегистрация последующей ипотеки. (ст.45).
Уступка прав по договору об ипотеке заключается в том, что «залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству». (п.3 ст.47 Закона). «Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной, в противном случае передаточные надписи считаются ничтожными». (ст.48).
Предусмотрено, что «закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечное залогодержателем)». (ст.49).
В Законе также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (глава IX). «Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства могут быть удовлетворены путем обращения предпочтение отдается условиям договора об ипотеке». (ст.50).
Предусмотрен судебный (ст.51) и внесудебный (ст.55) порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
Взыскание в судебном порядке допускается за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 Закона возможно удовлетворение таких требований без обращения в суд.
«Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя в таком порядке не допускается, если:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственником не дает согласия в письменной форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда». (ст.55).
«Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
5) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации». (ст.54).
Законом об ипотеке также раскрыты способы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание: путем проведения публичных торгов (ст. ст. 57, 58) и путем продажи на аукционе. (ст.59).
Статья 60 закона предусматривает, что «должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на имущество, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем».
Также статьей 61 закона установлено, что «сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и сами залогодателем.
Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, п.1 статьи 334 и п.п. 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 Закона об ипотеке».