Методика оценки различныx видов имущества (стр. 1 из 3)

Санкт-Петербургский Государственный Электротехнический

Университет СПбГЭТУ «ЛЭТИ»

Факультет Экономики и Менеджмента

Кафедра Прикладной Экономики

Реферат

Методика оценки различныx видов имущества

Выполнила: Мишкова М.В.

гр.5636

Преподаватель: Магамедов М.Н.

Санкт-Петербург

-2009-

Содержание

1. Оценка недвижимости. Оценка квартир, зданий, сооружений. Оценка стоимости недвижимости. 3

2. Оценка транспорта. Оценка автомобилей, водных и воздушных судов. 6

3. Оценка оборудования. Оценка станков, спецтехники. 9

4. Оценка земли. Оценка земельных участков и земель различного назначения. 11

1. Оценка недвижимости. Оценка квартир, зданий, сооружений. Оценка стоимости недвижимости.

Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типа использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются рыночная, ликвидационная, восстановительная и т.д.

Стоит заметить, что рыночная стоимость – это та стоимость, за которую объект недвижимости приобретет покупатель, владеющий информацией о сложившемся рынке. Рыночная стоимость, как правило, применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей и т.п.

Ликвидационная стоимость обычно ниже рыночной. Это такая стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки.

Восстановительная стоимость чаще всего применяется при заключении договоров страхования и характеризует стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.

Правом оценки недвижимости принадлежащей субъекту обладают равно как юридические, так и физические собственники.

Проведение оценки стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Для рыночной оценки недвижимости и оценки имущества, находящегося в частной собственности, оценка рыночной стоимости осуществляется при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки недвижимости необходимо предоставить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов Вам предоставит оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости.

Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

Оценить можно совершенно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов.

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

Для определения реальной стоимости производится рыночная оценка недвижимости. Например, оценка стоимости квартиры определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью и т. д.).

Кроме точности, преимуществом независимой оценки недвижимости, проведенной профессиональным оценщиком, является ее объективность. Таким образом, обращение к независимому оценщику при определении рыночной стоимости квартиры является оптимальным решением, которое выгодно всем участникам потенциальной сделки.

Оценить квартиру на сегодняшний день является , пожалуй, наиболее востребованной услугой по оценке объекта недвижимости, говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Оценка коммерческой недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.

Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.); особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

2. Оценка транспорта. Оценка автомобилей, водных и воздушных судов.

Для начала необходимо определиться, что попадает под категорию транспортных средств. Итак, объектом оценки транспорта может быть, все то, что способно передвигать человека и грузы на определенные расстояния, а именно: велосипеды и мотоциклы, автомобили легковые, автомобили грузовые, автомобили специализированные, корпуса и прицепы автомобилей, автобусы и троллейбусы, локомотивы железнодорожные и рельсовый подвижной состав, производственный электротранспорт, суда, летательные аппараты и прочее.

Практически каждый владелец транспортного средства рано или поздно сталкивается с потребностью или необходимостью проведения профессиональной экспертной оценки автомобиля. Ситуации, при которых может возникнуть потребность такой оценки, бывают различными. Итак, оценка транспортного средства производится при: покупке-продаже транспортного средства по рыночной стоимости; при его сдаче в аренду; при расчете залоговой стоимости для получения кредита; передаче в лизинг; при разделе имущества; при вступлении в права наследования транспорта; при дарении; при всевозможных неприятностях: ДТП (определение стоимости восстановительного ремонта), либо при определении ущерба вследствие действия третьих лиц, или стихийного бедствия, пожара, наводнения и так далее. Если транспортное средство является собственностью предприятия или организации в качестве основных фондов, то экспертная оценка необходима для определения стартовой цены при проведении аукциона (с целью приватизации или передачи в доверительное управление). Также оценка необходима при определении таможенной стоимости машины, при ликвидации производства (бизнеса) и при необходимости в продаже транспортных средств, при разработке стратегии развития предприятия, для определения уровня технического обеспечения, выявления возможностей замены либо модернизации, при утилизации и прочее.