Новое законодательство вызывает много споров и противоречивых оценок. В частности, высказываются мнения, что повышение ответственности застройщиков перед дольщиками неизбежно приведет к повышению цен на жильё, а это противоречит основной цели принятия новых законодательных актов – повысить доступность жилья для населения.
Сегодня доля населения, способного по уровню своих доходов приобрести жильё из собственных средств или с помощью долгосрочного кредита составляет 12,5%. По прогнозам фонда «Институт экономики города» в результате принятия пакета законов, направленного на формирование доступного рынка жилья, можно ожидать к концу 2010 года увеличения этой доли до 30%.
Отношение объема рынка ипотечного кредитования к ВВП в Германии составляет 62%, в США – 53%, в России – менее 1%.
Объем российского рынка ипотечного кредитования за 3 года вырос в 10 раз. По данным Банка России всего в 2005 году ипотечных жилищных кредитов было предоставлено на 18 461 мнл. руб. В системе ипотечного кредитования России на начало 2006 года участвовали более 218 кредитных организаций, причем их количество увеличилось на 51% за полгода.
Задолженность физических лиц кредитным организациям по ипотечным жилищным кредитам увеличилась за второе полугодие на 66% и составила 17 774 млн. руб.
До сих пор в России сдерживающими факторами распространения ипотечного кредитования выступают высокие процентные ставки и сложная процедура получения кредитов. Если темпы развития ипотеки в ближайшие годы будут высоки и не будут сопровождаться увеличением жилищного строительства, тог и цены на жильё будут показывать существенный рост.
Опыт прибалтийских государств, где ипотечное кредитование развивалось довольно быстрыми темпами, показал, что массовая ипотека моментально приводит к росту цен: стоимость жилья в этих странах росла примерно на 50% в год.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согдасн6о ФЗ «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессия оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости - риэлтор.
В начале 1990-х годов, когда рынок жилья в Москве только начинал формироваться, понятия средней стоимости риэлтерских услуг просто не существовало. Размер вознаграждения ничем не определялся и назначался по принципу «чем больше, тем лучше». Это не удивительно: ведь в то время и цены на квартиры могли варьироваться очень сильно.
В любом случае стоимость риэлтерских услуг в период начального формирования рынка была гораздо выше, чем сегодня[5].
Столь высокие доходы риэлторам удавалось получать во многом благодаря дефициту жилья, наблюдавшемуся в то время на рынке, - улучшить жилищные условия были очень непросто, люди были готовы платить за это немалые деньги. Профессиональных риэлторов тогда было немного, и спрос на их услуги значительно превышал предложение, соответственно, и оплата назначалась высокая.
Однако с каждым годом ситуация менялась, на рынке появлялось всё больше квартир, люди стали приватизировать жильё, доходы населения росли. Одновременно появлялось все больше агентств по недвижимости, возникла конкуренция. Компании вынуждены были понижать стоимость своих услуг и, главное, делать эту информацию открытой.
Сейчас в каждой риэлтерской компании разработана своя тарифная сетка по оплате услуг, стоимость которых зависит от их набора (например, покупка квартиры для клиента – начиная с подбора подходящих вариантов, их проверки и заканчивая оформлением всех документов – будет значительно дороже только лишь юридического сопровождения намеченной сделки). Несмотря на то, что вознаграждение риэлтору обычно начисляется в процентах от стоимости покупаемого или продаваемого жилья, во многих компаниях существует понятие минимальной стоимости сделки, а плата за операции с дорогой жилплощадью в процентном отношении обычно оказывается ниже, чем стоимость сделок с жильем нижней ценовой категории. Сумма агентской комиссии в разных компаниях может включать или не включать в себя накладные расходы риэлтора.
В западных странах клиенты выплачивают гораздо более значительные суммы за проведение сделок купли-продажи жилья, чем россияне. В западных агентствах недвижимости схема работы существенно отличается от нашей, и сумма вознаграждения формируется иначе. За рубежом все виды работ распределены между разными специалистами. В обязанности риэлтора входит только продвижение объекта недвижимости на рынке, знакомство продавцов с покупателями. Стоимость этих услуг составляет в среднем 4-6% стоимости жилья. Помимо риэлторов в сделке участвуют юристы, которые занимаются проверкой документов, оформлением сделки. их услуги оплачиваются отдельно. В России всю сделку ведет один специалист.
Что касается снижения стоимости услуг, это связано со стремительным усилением конкуренции на рынке недвижимости. Безусловно, главным методом привлечения клиентов компании делают ценовое стимулирование. Хотя в элитном сегменте репутация риэлтора и его клиентская база гораздо важнее стоимости услуг, особенно учитывая, что разница по агентствам составляет не более 1-2%.
По результатам исследования рынка недвижимости столицы, проведенного аналитическим отделом агентства недвижимости «Доки», совокупный доход московских риэлторов в 2009 году составил 7,2 млрд. рублей, что на 42% меньше, чем общий доход риэлторов в 2008 году. По данным аналитического отсчета в 2009 году произошло также снижение стоимости услуг столичных риэлторов на 44% по отношению к 2008 году, в 2009 году стоимость услуг риэлторов варьировалась в пределах 1,2 – 6% от стоимости объекта недвижимости Москвы.
В отчете за 2009 год также приводятся следующие цифры, отражающие распределение агентского вознаграждения:
· 34% всех заключенных договоров по аренде недвижимости сопровождалось выплатой агентского вознаграждения в размере 50% от месячной стоимости арендуемого жилья;
· 42% - при оплате 100% месячной арендной платы;
· 14% - при оплате 70% стоимости арендной платы в месяц;
· в 10% случаев вознаграждение посредника составило 30% от ежемесячной стоимости аренды квартиры.
Не все люди на сегодняшний день представляют себе то, кто такой риэлтор в действительности и какие услуги он представляет людям.
Риэлторы являются не просто посредниками при заключении сделки купли-продажи недвижимости. Риэлтерские агентства настоящие профессионалы в этой области и берут деньги не только за посредничество, но и за помощь в оформлении сделки. Как правило, риэлтерское агентство «доводит» каждого клиента до конца начиная от подбора жилья и заканчивая оформлением документов.
Как правило, сделка купли продажи через риэлтора происходит следующим образом. Заключение договора в письменной форме соблюдением всех формальностей на оказание риэлтерских услуг, согласно которому риэлтор получает разрешение представлять клиента в поиске объекта недвижимости. Риэлтор консультирует клиента о качестве домов, перспективах проживания в данном районе, сопровождает сделку до финального конца. В договоре риэлтерском компании указан срок, в течение которого агентство обязуется предоставить клиенту необходимый вариант.
Помимо помощи в купле-продаже жилья риэлтерские компании оказывают услуги по приватизации собственности, проводят консультации по ипотечному кредитованию и т.д.
Задачи курсовой работы выполнены:
1.раскрыта сущность финансовых услуг агентств по недвижимости
2.анализ деятельности риэлтерских компаний.
1. Экономическая теория: учебное пособие для вузов. – 6-е изд.,перераб./ под ред. В.Д.Камаева. – М.:ВЛАДОС,2007. – 67с.
2. Балабанов И.Т. Энокомика недвижимости. – СПб.:ПИТЕР,2006. – 208с.
3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.:Финансы и статистика, 2007.
4. Фиансы - 2-е издание/ С.И.Лушин,В.А.Степнов. - М.: ЭКОНОМИСТЪ, 2006.
5. Финансовый учёт - 2-е издание/ Н.А.Каморджанова, И.В.Карташова. СПб.: ПИТЕР, 2006.
6. Четыркин Е.М. Учебное пособие по финансово-экономическим расчетам. – М.:АУЗБАНК,2008. – 96с.
7. Виноградов Дмитрий Викторович Экономика недвижимости//Владимирский государственный университет. – 2007. - -№5 .
8. Гараев Я.Г. Сравнительная оценка объектов недвижимости с применением экспертно-математических методов// Статья опубликована в информационно-аналитический бюллетене "RWAY". - 2008. - 157 (апрель). - С. 174 – 180
9. Приложение N 1 к распоряжению Департамента госудаственного и муниципального имущества города Москвы от 10,07,2006г. №3504-р
10.Постановление Россата/Методологические положения по наблюдению за потребительскими ценами на товары и услуги и расчету индексов потребительских цен. – М. 2005.//Режим доступа:http://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/ipc_met.htm
11.Об оценке индекса потребительских цен с 20 по 26 апреля 20120 года//Режим доступа: http://finance.rambler.ru/news/gks/68639559.html?for_print=1