Оглавление
2.Инвестирование в строительство. Основные риски. 6
3.Договор инвестирования в строительство – основные нюансы.. 7
4.Риски инвестиций, их виды.. 8
5.Портфельное инвестирование.9
6.Риски в управлении портфелем недвижимости. 10
В общепринятом значении слово инвестиции означает вложение средств в объекты и проекты с целью получения дохода и приумножения капитала. Сферой инвестиции обычно является предпринимательство, но также возможны и другие сферы инвестирования средств.
С точки зрения экономики инвестиции представляют собой совокупность издержек на поддержание, увеличение и техническую модернизацию, создание основного капитала, приобретение нематериальных активов, а также связанные с этим изменения размера и структуры оборотного капитала.
Инвестиции могут представлять собой не только деньги. Кроме формы бумажных денег инвестиции могут иметь форму банковских вкладов, паев в различных компаниях и предприятиях, акций различных обществ и корпораций, облигаций и прочих ценных бумаг. Причем бумаги эти могут быть выпущены как частными предприятиями и фирмами, так и самим государством.
Кроме этих эквивалентам денег инвестиции могут совершаться в форме вложения движимого и недвижимого имуществ.
Также инвестиции могут представлять собой объекты интеллектуальной собственности, например, имущественные авторские права. Также могут быть предметом вложения опыт и знания.
Знания как инвестиции вообще представляют собой отдельный вид ценностей, которые могут быть инвестированы в различные инвестиционные проекты. Знания как инвестиции могут быть выражены в форме документации технического, технологического или коммерческого характера, а также нематериальной форме навыков и профессионального опыта.
Нередко инвестиции в крупные проекты, в частности строительные, совершаются путем передачи прав пользования землей, водой, ресурсами, строениями и сооружениями.
Инвестиции принято классифицировать по нескольким принципам, основным из которых считается объект вложения средств. В зависимости от характера выбранного предприятия, фирмы, процесса и других объектов различают финансовые и реальные инвестиции.
Реальные инвестиции – это капиталовложения в реальные активы, то есть материальные и нематериальные, но объективно существующие объекты. В пределах реальных инвестиций принято выделять инвестиции инновационные и интеллектуальные.
Финансовые инвестиции – это вложение средств в финансовые инструменты.
Инвестирование в недвижимость на данный момент является одним из самых распространенных видов инвестирования. Это наиболее ликвидное инвестирование, которое может дать довольно большую прибыль при относительно невысоком уровне риска.
Как правило, инвестирование в недвижимость требует значительных затрат финансовых ресурсов. Их объемы напрямую связаны с основными стратегиями инвестирования, которые каждый инвестор определяет для себя в зависимости от своих возможностей и целей.
Существует две основоположных стратегии инвестирования. Инвестирование в недвижимость может осуществляться с различной степенью вовлеченности. Различают стратегию инвестирования в недвижимость, которая характеризуется низкой степенью вовлеченностью и стратегию с высоким показателем вовлеченности. Они различаются между собой как сроками, так и объемами инвестиций. Кроме того, во многом на выбор стратегии влияют и те возможности управления, которыми располагает конкретная компания, предприятие или фирма.
Инвестирование в недвижимость с низкой степенью вовлеченности – это практически пассивное инвестиционное поведение. Оно, несмотря на кажущуюся неприбыльность, зачастую дает ожидаемую прибыль. Однако о сверхдоходах говорить не приходится. Дивиденды от инвестирования в недвижимость с низкой степенью вовлеченности никогда не превысят объем инвестированных средств. Времени такое инвестирование занимает много. Управление объектом инвестирования в этом случае сводится к формальному наблюдению и регулярному анализу успешности инвестиционного проекта.
Гораздо больших затрат финансовых и интеллектуальных ресурсов, безусловно, требует инвестирование в недвижимость с высокой степенью вовлеченности. Именно такой тип инвестиционной деятельности может помочь инвестору в разы увеличить свой капитал. Причем проекты с высокой степенью вовлеченности требуют гораздо меньше времени. Однако относительно небольшие временные затраты уравновешиваются огромными затратами сил. Это, в первую очередь, касается вложений интеллектуальных ресурсов в управление проектами.
Какую из стратегий выбрать, зависит от возможностей управленческой деятельности и свободных финансовых активов предприятия, фирмы или организации.
Жилищное финансирование в современных отечественных условиях чаще всего осуществляется за счет привлеченных средств. Дело в том, что строительство нового жилья требует колоссальных финансовых активов, которые самостоятельно ни одна строительная компания обеспечить не в состоянии. Иногда источником жилищного финансирования может быть кредитование, однако для компании-застройщика такой тип получения требуемых средств является наименее выгодным, так как, во-первых, кредитные ставки для подобных компаний зачастую неоправданно высоки. Также этот тип финансирования не дает застройщику никаких гарантий относительно получения прибыли после окончания строительства.
Именно поэтому все чаще жилищное финансирование осуществляется за счет привлеченных средств отдельных вкладчиков. Суть этого источника жилищного финансирования заключается в непосредственном финансовом участии граждан в строительстве их будущего жилья. Для осуществления этой схемы жилищного финансирования между застройщиком и гражданами, готовыми выступить в роли инвесторов, заключается специальный договор. В этом договоре может быть прописан один из способов, которым реализуется участие граждан в финансировании строительства. Это может быть долевое участие, совместная деятельность либо непосредственные инвестиционные вложения в строительство.
Такой метод жилищного финансирования, несомненно, выгоден компании-застройщику в гораздо большей степени, нежели кредитование. Эти ресурсы более дешевые. Кроме того, ни о каких процентах при возвращении средств речи не идет. В обмен на предоставляемое финансирования строительная компания лишь обязуется выполнить комплекс работ до установленного срока. При этом зачастую даже не учитывается возможность удорожания жилья. То есть при подписании договора, особенно если жилищное финансирование осуществляется гражданином на основе постепенного погашения всей стоимости жилья, не учитывается инфляция, либо изменения курса валюты, в которой выплачиваются средства. Таким образом, строительная компания получает возможность привлечения больших финансовых активов. Поэтому в случае подписания договора жилищного финансирования нужно обращать внимание на то, чтобы в нем была указана процентная ставка погашения стоимости жилья в рассрочку и курс, согласно которому могут проводиться расчетные операции. Также возможен вариант, при котором стоимость будущего жилья выплачивается полностью одним платежом. Предварительная оплата гарантирует предоставление жилья по заранее установленной цене без последующих доплат. В условиях дорожающего с каждым днем жилья такой тип жилищного финансирования для граждан является одним из самых выгодных.
2. Инвестирование в строительство. Основные риски
Эксперты отечественного рынка инвестиций все чаще признают, что инвестирование в строительство сегодня – крайне рискованный метод вложения накопленных человеком средств. Как показывает практика, вероятность того, что по истечению определенного срока инвестор может не получить обещанного жилья. При этом и о вложениях можно забыть практически в 100 % случаев.
Наиболее распространены три метода инвестирования в строительство. Каждый из них сопряжен с определенными рисками.
Первый способ вложение денег в строительство частными лицами – это подписание инвестиционного договора. Независимо от вида договора – о долевом, паевом участии, паевом строительстве – суть договора остается неизменной. Инвестор передает деньги компании – застройщику, а та обязуется в указанный срок сдать жилье заказчику. На деле оказывается, что сроки исполнения обязательств по договору затягиваются, а то и вовсе отодвигаются на неопределенный срок. Учитывая относительную нестабильность на отечественном рынке жилья, многие подобные проекты могут быть просто заморожены. Тогда вам останется либо ждать обещанного жилья еще лет 10 – до тех пор, пока суд либо не взыщет с компании застройщика суммы ваших инвестиций, либо сама строительная компания вдруг не решит возобновить свою деятельность. Впрочем, на последний вариант исход рассчитывать не стоит – такого в отечественной практике пока ни разу не случалось.
Второй способ инвестирования в строительство, к которому часто прибегают частные инвесторы – строительные облигации. Это специфический механизм, способствующий привлечению инвестиционных средств в строительство нового объекта. Суть его заключается в следующем. Компания-застройщик выпускает определенное количество облигаций, каждая из которых соответствует тому или иному количеству квадратных метров в будущем здании. Эти облигации продаются частным лицам. Затем, после сдачи объекта в эксплуатацию, каждый из инвесторов получает то количество квадратных метров, которое гарантировано ему по имеющимся на руках облигациям. Казалось бы, схема почти напрочь лишена всех возможных рисков. Однако, по оценкам экспертов, именно она является самой опасной для инвестора. Во-первых, исполнение таких облигаций зачастую оказывается невозможным. Особенно если таких облигаций было выпущено много и разными компаниями в одно время. Если строительная компания обанкротиться, то вернуть деньги вообще не представляется возможным. Компания-банкрот сможет выплачивать компенсацию лишь в пределах собственного уставного фонда. А, если учитывать, что основу оборотных средств компании составляют именно частные инвестиции и облигации, становится понятно, что ждать выплат не приходится практически никому.