Инвестирование в недвижимость 2 (стр. 3 из 3)
6. Риски в управлении портфелем недвижимости
Таблица 1 Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций в недвижимость
| Недвижимость | |
| Положительные | Отрицательные |
| 1. Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества | 1. Низкая ликвидность активов |
| 2. Стабильный ежемесячный операционный доход | 2. Необходимость вложения больших объемов инвестиций |
| 3. Недвижимость — это фиксированные активы с устойчивым доходом | 3. Большой срок окупаемости инвестиций |
| 4. Длительный срок аренды | 4. Велик риск получения дохода от опциона |
| 5. Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость | 5. Отсутствует контроль за состоянием недвижимости у держателя опциона |
| 6. Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции | 6. Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала |
| 7. Цены на недвижимость растут при колебании курса валют | 7. Зависимость рынка недвижимости от стабильности в регионе |
| 8. Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финансовые активы | 8. Зависимость рынка недвижимости от доходов населения |
| 9. Зависимость рынка недвижимости от демографических и миграционных изменений | |
| 10. Зависимость рынка недвижимости от уровня развития рынка капитала | |
| 11. Зависимость рынка недвижимости от возможности притока или оттока капитала в другие регионы | |
| 12. Неэластичность предложения в краткосрочном периоде | |
| 13. Зависимость рынка недвижимости от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях) | |
| 14. Инвестирование рынка недвижимости носит циклический характер | |
| 15. Подверженность цен и доходов на рынке недвижимости международному экономическому влиянию | |
Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:
1.Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.
2.Систематические риски определяются такими факторами, как:
—низкая ликвидность активов;
—нестабильное налогообложение;
—изменение уровня конкуренции;
—длительность делового цикла на рынке недвижимости;
—демографическая тенденция в стране и по регионам;
—занятость работоспособного населения;
—уровень доходов;
—инфляция;
—риск изменения процентных ставок;
—изменение курса валют и ценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.
3.Случайные риски — результат качества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управления недвижимостью.
Риски зависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут быть отнесены:
—тип недвижимости;
—изменение спроса и предложения на рынке недвижимости;
—местоположение (регион, район, квартал, наличие инфраструктуры);
—климатические условия в местоположении объекта;
—физический и моральный износ объекта;
—возможность реинвестирования капитала;
—арендный и кредитный риски;
—законодательное регулирование в стране, регионе;
—инфляция.
Уровень рисков инвестирования необходимо определить с учетом особенностей вложения инвестиций в недвижимость (табл. 1). [8]
Риски при финансировании недвижимости и управление ими.
Кредитный риск — риск неплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20—40% ниже ее рыночной стоимости на момент выдачи кредита.
Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования изменения процентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств с одинаковым сроком погашения, но сокращенным сроком выплаты процентов.
Риск альтернативного выбора — потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).
Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором.
Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.
Ущерб от пожара или кражи материалов, конструкций или в готовой квартире.
Выдача кредита под фальсифицированные документы или использование кредита не по назначению.
Управление рисками в данном случае достигается за счет:
1.Тщательных расчетов потоков расходов и доходов для определения реальности ликвидности объектов и погашения кредитов.
2.Разработки стратегии управления погашения кредитов с использованием различных финансовых инструментов и ограничений.
3.Продажи определенного объема жилой площади до начала строительства.
4.Разделения кредита на несколько траншей и контроль за их целевым использованием.
5.Страхование деятельности строительной организации на период строительства и в эксплуатационный период.
6.Контроль за сроками и объемами погашения кредита. [8]
Уровень риска портфеля недвижимости
1.Уровень риска (R) можно рассматривать как функцию от:
—уровня ликвидности (Lj);
—ставки доходности (Dj);
— уровня стабильности получения дохода (Сj).
2.Уровень риска (R) — стандартное отклонение, или коэффициент вариации (к):
R =
Lj • Dj • Сj;Rx = aRa + bRb + zRz,
где i — тип региона; j — тип недвижимости; Ra , Rb, Rz — ставки доходности активов;
a, b, z — удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов.
Стандартное отклонение
где w1w2— удельные веса активов,
Р1,2— коэффициент корреляции активов,
Cov — ковариация:
Уровень риска портфеля — это прямая функция корреляции доходов активов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже уровень неуправляемости риска портфеля.
Важнейшее ограничение
Для привлеченного капитала ставка дисконта рассчитывается как средневзвешенная стоимость по формуле
Е = Wc • Rc + Wd Rd(l - tax),
где Rc, Rd— стоимости собственного и заемного капитала; Wc — доля собственного капитала; Wd — доля заемного капитала; tax — ставка налога на прибыль.
Доля собственного капитала инвестора (Wc) определяет уровень допустимого риска:
Rc = Активы - Долговые обязательства.
Если Езаем < Еа (ставки доходности), то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала, где Езаем — ставка доходности заемного капитала; Еа — ставка доходности общего капитала. [18]
Заключение
Подводя итоги, можно сделать вывод, что управление портфелем недвижимости — это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.
Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.
Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.
Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д.
Литература
1. Гражданский кодекс РФ 12.08.1996.
2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М.: Центр экономики и маркетинга, 205. – 435 с.
3. Анискин, Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие / Ю.П. Анискин. – М.: Омега-Л, 2002. – 166 с.
4. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2008.
5. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. – М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2007. – 631 с.
6. Блохина, В.Г. Инвестиционный анализ / В.Г. Блохина. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004. – 320 с.
7. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2007.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.