В марте 2009 года на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов снизилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне Садового Кольца - на 6% по количеству, на 25% по общей площади и на 22% по общей стоимости[9]. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне Садового Кольца на 4%.
Доля торговых помещений предлагаемых в центре Москвы - наоборот - увеличилась с 6,2% до 8,3%. Впрочем, здесь ситуацию можно назвать стабильной - объем предложения практически не изменился, средняя площадь объекта по-прежнему находится на очень низком уровне (350 кв.м), средневзвешенная цена снизилась к февральской на 3% и составила $16050 за кв.м[10].
Если говорить о структуре спроса, пожалуй, самый высокий интерес проявляют покупатели к объектам стрит-ритейла в так называемых «прайм-местах», что подтверждает и количество оферт и сделок по объектам этой категории в RRG. Впрочем, данная категория помещений всегда пользовалась особым вниманием инвесторов. И в этом смысле стрит-ритейл можно назвать «островком стабильности», на который в меньшей степени влияет мировой кризис.
Как раз к этой категории можно отнести самой дорогостоящее, появившееся в марте в продаже торговое помещение. Оно расположено у метро Красные ворота и заявленная стоимость «квадрата» составляет 15 000 $, что даже ниже средневзвешенной цены. Это говорит о том, что новые предложения поступают по кризисным ценам. А минимальная цена в торговом сегменте составила всего 3000 $/кв.м. Именно столько предлагается заплатить покупателям за помещение площадью 750 кв.м. у метро Новые Черемушки. (см. Приложение 1)
В сегменте офисной недвижимости вновь зафиксирован рост объема предложения. Так, в марте было предложено на продажу на 520 офисных объектов общей площадью 1,54 млн. кв.м и общей стоимостью $8 млрд.[11] Это на 14% больше, чем в феврале, по количеству объектов, на 23% по общей площади и на 13% по общей стоимости. При этом на рынок выходит все больше крупных объектов, о чем свидетельствует рост средней площади экспонируемого объекта. По данным за март, эта величина на 8% больше, чем в феврале, и составляет 2960 кв.м.
Рост объема предложения и величины средней площади объекта сопровождается снижением средневзвешенной цены[12] - по данным за март средневзвешенная цена в офисном сегменте снизилась по сравнению с февралем: на 5% в центре Москвы, составив $9864 за кв.м., и на 9% за пределами Садового Кольца ($4325 за кв.м.)[13]
Минимальная стоимость квадратного метра офисной недвижимости, впервые появившегося в продаже в марте, составляет 2200 $. Столько просит собственник помещения, расположенного в административном здании у метро Речной вокзал. (см. Приложение 1)
1.3. Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
В марте основные показатели объема рынка производственно-складских помещений повысились. Всего на продажу было выставлено 85 помещений производственно-складского назначения, что на 13% больше, чем в феврале. Суммарная площадь предложения повысилась на 5%, и составила 497 тыс. кв. м. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составляет $1923, что на 5% выше, чем в феврале, но на 19% ниже, чем год назад. Причина роста цены - произошла коррекция после сильного снижения (примерно по 10% за месяц) в течении последних 2 месяцев.
Показатели объема рынка помещений свободного назначения, напротив, несколько понизились. Количество объектов свободного назначения в марте составило 136 шт., это на 12% меньше, чем в феврале. Объем предложения в денежном выражении понизился на 16% и составил $425 млн. Общая площадь предложений понизилась на 6% до 87 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена понизилась на 11% и составила 4892 $/кв.м. (см. Приложение 1)
Март 2009 года, как и начало весеннего делового сезона в целом, во многом, оказались для московского рынка недвижимости переломными и принесли поводы для оптимизма. Во-первых, как было отмечено еще в февральском обзоре, рынок, очевидно, тормозит по мере приближения к уровню 4.000$ за квадратный метр, готовый стабилизироваться на нем.[14] Так если еще месяцем ранее темпы снижения цен на квартиры в Москве составляли 2%-3% в неделю, то во второй половине марта они уже не превышали 1% в неделю, то есть сократились более, чем вдвое. Во-вторых, последнее время многие участники рынка отметили рост активности и оживления спроса, что вполне естественно после почти полугодовой «комы» на рынке.
Тем не менее, по статистике снижение цен на недвижимость в Москве за март выглядит довольно внушительно. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru[15] снизился за март на 8,1%, что примерно равно снижению в феврале. Однако следует отметить, что это отношение среднего значения индекса в марте к среднему в феврале, то есть, по сути, изменение цен с середины февраля по середину марта. Согласно более динамичным еженедельным индексам снижение стоимости квадратного метра с начала по конец марта составило меньшую величину – 5,7%. Но более существенно то обстоятельство, что во второй половине марта, когда курсы валют относительно стабилизировались, темпы снижения индекса стоимости жилья в Москве не превышали 1% в неделю.
При этом поведение рублевых цен на квартиры в Москве в феврале-марте 2009 года оказалось более запутанным. Так заметная девальвация рубля, имевшая место с начала года, привела к тому, что на фоне очевидного падения реальной стоимости недвижимости рублевые цены на нее росли. Нечто подобное было и после дефолта 1998 года, когда в рублях недвижимость подорожала при том что сам рубль потерял гораздо больше. Поэтому не удивительно, что по мере окончания девальвации рубля с марта 2009 года рублевые цены на жильё испытали техническую коррекцию вниз, то есть потеряли формальный прирост, вызванный игрой курсов валют. Так по данным журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры, достигнув в максимуме отметки в 175 тысяч рублей за квадратный метр, теперь скорректировались ниже уровня в 150 тысяч рублей за метр.
Утверждения, что в связи с кризисом возросла популярность сделок обмена, совершенно не соответствуют действительности, уверяют эксперты компании «ИНКОМ-недвижимость»[16]. На вторичном рынке Москвы и Московской области до 95% сделок по-прежнему составляют «альтернативы», а мена и обмен – ничтожную часть от всего объема заключаемых сделок.
Подобрать две квартиры, равноценные или полностью подходящие партнерам по сделке, практически невозможно. Такой поиск может длиться годами, уверяют эксперты.
Технология обмена квартир через куплю-продажу (так называемые альтернативные сделки) была разработана в начале 90-х годов[17]. На деньги, полученные от продажи квартиры, собственники покупали любую квартиру, находящуюся на рынке недвижимости, в зависимости от своих желаний и возможностей. «Главный вопрос обмена через куплю-продажу: не сколько стоит квартира, а что на эти деньги можно купить», - подчеркивает руководитель отделения «Проспект Мира» агентства недвижимости «Нора» Владимир Платов.
«Обмен» предполагает сделку с неприватизированными квартирами, ее осуществляют наниматели жилья. «Мена» - это сделка между собственниками: они, соответственно, меняются жильем, которым владеют на правах собственности.
Наиболее распространенная схема – это обмен сопоставимыми по площади и качеству квартирами между двумя семьями. Существует еще родственный обмен, когда меняется не квартира целиком, а её часть (например, одна комната). В этом случае въезжающие вселяются в квартиру в качестве членов семьи нанимателя.
Встречается и такая схема, как принудительный обмен. Он происходит, когда члены бывшей семьи не могут договориться мирным путем об условиях обмена квартиры. «В этом случае подается иск в суд, и обмен происходит в соответствии с вынесенным судом решением, - поясняет Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» Компании «Инком-Недвижимость». Сейчас сделки обмена можно провести с помощью агентств недвижимости и ГУП «Московский центр арендного жилья»[18].
Существуют также варианты обмена неприватизированного жилья на «приватизированное» - между нанимателем и собственником.
Нужно знать о множестве ограничений, наложенных на «безденежные» сделки. Они существенно снижают свободу небогатого выбора. Например, обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры.
На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен; если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся, и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий; если получаемая жилая площадь меньше социальной нормы на одного человека и др. «Так что мнение, что сделка обмена - это спасительный круг для нанимателей социального жилья, ошибочно», - обращает внимание Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»)[19].