Тенденции перемещения земель из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земель сельхоз назначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхоз назначения РФ по состоянию на начало 2009 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земель сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2008 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земель, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земель сельхоз назначения.
Изменение объёмов земель поселений на начало 2009 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2009 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%.
Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий можно сделать вывод о значительном потенциале земельных отношений в Российской Федерации. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земель в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земель по формам собственности будет только увеличиваться.
2.2.Структура земель в Российской Федерации по формам собственности.
Учитывая эти предпосылки, обратимся к проблемам земельного рынка РФ, то есть, с государственной точки зрения, к землям – находящимся в деловом обороте. По факту их довольно много, но общий процент земель в обороте от общего земельного фонда РФ остаётся минимальным.
Характеристика оборота земель РФ на 1 января 2009 года (в тыс. га)
| Федеральные округа | Общая площадь земель | Земли государственной и муниципальной собственности | Из них: переданные в аренду | Земли в собственности граждан и юр.лиц | Из них: продано, унаследовано, заложено | |||||||
| тыс. га | % | тыс. га | % | |||||||||
| Российская Федерация | 1 709 824,2 | 1 580 032,0 | 104 827,0 | 6,6 | 129 729,2 | 1 231,8 | 1,0 | |||||
| Центральный | 65 020,5 | 40 630,5 | 2 404,3 | 5,9 | 24 390,0 | 404,0 | 1,7 | |||||
| Северо-Западный | 168 696,8 | 163 696,9 | 4 030,8 | 2,5 | 4 999,9 | 62,2 | 1,2 | |||||
| Южный | 59 131,5 | 36 244,6 | 7 104,6 | 19,6 | 22 866,9 | 251,4 | 1,1 | |||||
| Приволжский | 103 697,5 | 70 573,7 | 5 738,8 | 8,1 | 33 123,8 | 294,6 | 0,9 | |||||
| Уральский | 181 849,7 | 171 979,8 | 37 077,5 | 21,6 | 9 869,9 | 111,6 | 1,1 | |||||
| Сибирский | 514 495,3 | 482 320,8 | 12 716,2 | 2,6 | 32 174,5 | 90,7 | 0,3 | |||||
| Дальневосточный | 616 932,9 | 614 585,7 | 35 754,9 | 5,8 | 2 347,2 | 17,3 | 0.7 | |||||
Если рассматривать количество сделок с земельными участками, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется, хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2008 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2009 – 4 545 тыс. В общем объёме преобладает аренда – 3 730 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель – 176,7 тыс., из них на торгах – 10,7 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона).
Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2009 год было продано всего 262,7 тыс. га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным – на 171,3 тыс.га. по сравнению с 2006-м годом. Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Южном федеральном округах – 60,5% и 18,7% от общей площади сделок соответственно.
Подводя итоги анализа, отметим сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Для его развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Будем надеется, что новые законодательные акты, принятые в этом году, скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.
2.3. Действие законов спроса и предложения на рынке земли
Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично. Исходя из этого определения, рентой называется доход не только от сельскохозяйственной земли, а доход от любого ресурса, предложение которого неэластично.
Принцип установления ренты, или арендной платы как уравновешивающей цены таков же, как и в случае других факторов производства. Земля используется как в сельскохозяйственных, так и в несельскохозяйственных целях, что обусловливает существование двух видов спроса на землю: Dнсх – сельскохозяйственный спрос, Dсх – несельскохозяйственный спрос. Совокупный спрос на землю DL будет представлять собой сумму двух указанных видов спроса: