Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги, другие лица не могут быть оформлены в качестве таковых[100]. Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точку зрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, в соответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но и родители, друзья, даже знакомые. Данные лица становятся созаемщиками, исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается сумма кредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемой с использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственников не зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать на выделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира в любом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишь включаются в договор. Ситуация с множеством собственников заложенного имущества привела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предмет ипотеки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 361 ГК РФ поручителем признается лицо, которое обязано перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Солидарная ответственность должника и поручителя наступает, однако, лишь в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, что отличает поручителя от созаемщика, поскольку последний ответственен за исполнение в любом случае.
Договор поручительства при ипотечном кредитовании заключается между кредитором и поручителем в письменной форме в виде отдельного документа.
Поручителем может выступить как физическое, так и юридическое лицо, в то время как созаемщик - обычно лишь физическое лицо. При рассмотрении лица кредитором в качестве поручителя на первый план выходит его платежеспособность.
Наконец, еще одним моментом, отличающим созаемщика от поручителя, является то, что доходы созаемщика, как правило, непосредственно учитываются при определении величины ипотечного кредита. Доходы поручителя в этом вопросе не учитываются вовсе.
Следует учитывать, что стандартная ставка банковского процента по жилищному кредиту составляет 14% годовых в рублях. Таким образом, одними из главных барьеров на пути развития системы ипотечного жилищного кредитования выступают низкая платежеспособность населения и дороговизна ипотечных кредитов.
Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресные субсидии гражданам-заемщикам, идущие прежде всего на уплату первоначального взноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии за счет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетной сферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других.
Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 года № 153[101] устанавливают порядок выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов который является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета субсидии (жилищной субсидии) для приобретения жилого помещения. В нем обозначены соответствующие категории граждан, которым субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета. К таковым относятся:
- военнослужащие и граждане, уволенные с военной службы в запас или отставку;
- лица, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющие стаж работы или время проживания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 лет и не имеющие жилья в других регионах Российской Федерации;
- лица, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами;
- лица, пострадавшие от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;
- лица рядового и начальствующего состава налоговой полиции;
- сотрудники центрального аппарата Министерства внутренних дел Российской Федерации, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов Российской Федерации, а также предприятий, учреждений и организаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел РФ, а также сотрудники Государственной противопожарной службы, содержащиеся за счет средств федерального бюджета;
- спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб и профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти;
- члены казачьих обществ, взявшие на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившиеся в пограничные районы Российской Федерации;
- молодые малообеспеченные семьи (один из супругов в возрасте не старше 30 лет).
Кроме прочего, указано, что категориям граждан, не перечисленным в Положении и нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия предоставляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных) - за счет средств этих предприятий и организаций.
Устанавливая перечень категорий граждан, пользующихся особой поддержкой государства при приобретении жилья через систему ипотечного жилищного кредитования, федеральное законодательство намечает пути развития региональной нормативной базы в данной сфере. На сегодняшний день ипотечные программы приняты практически во всех субъектах РФ. Ими предусмотрены гарантии и льготы для отдельных категорий граждан со стороны государства при приобретении жилья. Так, ипотечной программой Красноярского края, которая проводится в соответствии с Законом Красноярского края "О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе "Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001 - 2005 годы" от 5 июня 2001 года № 14-1336 установлено, что участниками программы могут выступать граждане, проживающие на территории Красноярского края, а именно:
1) лица, находящиеся в очереди на улучшение жилищных условий и имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на момент учета в качестве участника данной программы;
2) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 квадратных метров на одного члена семьи и имеющие месячный доход на одного члена семьи за предшествующий год менее трех местных прожиточных минимумов;
3) молодые семьи (один из супругов в возрасте до 30 лет) с детьми;
4) работники бюджетных учреждений и организаций при указанной выше обеспеченности общей площадью и месячным доходом;
5) лица, имеющие обеспеченность общей площадью не более 22 квадратных метров на члена семьи и имеющие возможность оплатить первоначальный взнос на приобретение жилья за счет своих средств, включая стоимость имеющегося в собственности отдельного жилого помещения в размере не менее 80% стоимости приобретаемого жилья[102].
Таким образом, региональные ипотечные программы могут устанавливать дополнительные льготы и гарантии для определенных категорий граждан, учитывая возможности местных бюджетов.
Участниками рынка ипотечного жилищного кредитования выступают также продавцы жилья. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года N 28 они определены как физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам по их поручению. Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя, в частности, квартиру, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (статья 454 ГК РФ).
В дальнейшем процедура идентична для обоих вариантов: заемщик-покупатель заключает с кредитором (банком) кредитный договор и договор купли-продажи квартиры с продавцом, а банк выплачивает продавцу жилья полную стоимость квартиры.
Важным представляется различие между ипотечным кредитованием на приобретение жилья и продажей жилья, например, в рассрочку. Иванов В.Б. обращает внимание[103], что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. То есть кредит предоставляется покупателю продавцом и поэтому товар признается находящимся в залоге у продавца.
Другая ситуация возникает при покупке квартир за счет кредита кредитной или иной организации. Продавец в этом случае не предоставляет кредита, он получает полную стоимость продаваемой недвижимости. Кредит покупателю предоставляет кредитная или иная организация и поэтому в соответствии со статьей 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ квартира, приобретенная по такому договору, признается находящейся в залоге у кредитора. Возникает ипотека в силу Закона. К ней применяются соответственно правила об ипотеке, возникающей в силу договора об ипотеке.
В связи с вышеизложенным и с учетом самой природы жилищной ипотеки одну из главных ролей на рынке ипотечного жилищного кредитования играют банковские структуры. На текущий момент свои программы ипотечного кредитования имеют уже многие российские банки. Согласно федеральной ипотечной программе основными функциями кредитора считаются: