Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому существует незыблемый постулат: на одну вещь может быть только один индивидуальный собственник и с теоретических позиций «расщепление» права собственности, как абсолютного права, является недопустимым. Возникают и неразрешимые практические вопросы, например о содержании «права собственности» продавца и покупателя. Такое решение (о постепенном переходе права собственности) не обеспечивает должной стабильности и четкости в обороте недвижимого имущества.
В связи с изложенным можно рекомендовать исключить из ст. 551 ГК РФ пункт второй. Реализация подобного предложения позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко выделить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору – момент государственной регистрации права приобретателя, если иное не предусмотрено законом.
С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи недвижимого имущества и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это имущество. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права – квартира). Если по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством РФ), то регистрируется право собственности на комнату (объект права – комната). В рамках проводимой административной реформы, в составе Правительства РФ Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы»[53] создана Федеральная регистрационная служба. В соответствии с п. 1 гл. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе. Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Первой задачей Росрегистрации названо обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе). Статья 131 «Государственная регистрация недвижимости» ГК РФ содержит следующие положения:
· право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом РФ и иными законами (п. 1);
· отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5). Сама регистрация регламентируется Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»[54]. Как следует из действующего гражданского законодательства РФ (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству РФ, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности, жилого дома или его части, требовали нотариальной формы. Такой порядок сделок с жилыми помещениями остался на Украине.
Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки в добровольном порядке, без принуждения законом.
На практике очень часто, для увеличения надежности сделки ее доказательственности, стороны прибегают к нотариальному заверению договора купли-продажи жилых помещений. Это объясняется большой стоимостью таких сделок и их социальной значимостью для сторон. Уместно вспомнить высказывание Карбюзье, что «…комфорт человеческой жизни на восемьдесят процентов определяется качеством его жилья». Относительно обязательности нотариального заверения договора купли-продажи жилых помещений, думается здесь особенно справедлив общий подход гражданского права – собственник всегда действует разумно и чем меньше его будут принуждать, тем больше шансов у него стать эффективным собственником.
В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение».
Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста[55].
Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.
Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.
Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.
Возможно, это правильно, когда человек сам решает, как ему поступать, особенно в отношении своей собственности.
Вполне оправданной выглядит введенная с 2005 г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. В октябре 2006 г. опубликован Административный регламент исполнения государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, утвержденный Приказом Минюста от 14.09.2006 №293 (далее – Регламент). Сразу видно, что над ним поработали основательно – весь этот кодекс чиновников-регистраторов, несмотря на убористый шрифт, занимает шесть газетных полос А2. Зато все строго расписано буквально по минутам, рублям и квадратным метрам. Согласно Регламенту срок госрегистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для госрегистрации прав. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается 3 дня с момента их обнаружения, на внесение записи о новом законном владельце закладной – 1 день.[56]
В конце параграфа приведем пример из судебной практики показывающий важность и полезность процедуры государственной регистрации права собственности на жилые помещения.
Завершено рассмотрение гражданского дела по иску жителя Тверской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
Мировой судья судебного участка №1 г. Конаково рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Т. к гражданке З. о признании права собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком.