Для каждой территориальной зоны Правилами устанавливается особый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима использования земельных участков.
Проект «Правил землепользования и застройки города Ярославля» был опубликован в газете «Городские новости» (№40 от 30 мая 2009 г.) и на официальном сайте города Ярославля.
Во всех районах города прошли публичные слушания по проекту Правил. В обсуждении проекта участвовали жители Ярославля, представители промышленных предприятий и строительных организаций, комитетов общественного самоуправления, общественных организаций, учреждений сферы услуг, образования и здравоохранения.
- 1 -
Территориальное планирование — это планирование развития территории, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных нужд, зон с особыми условиями использования территорий. Документом территориального планирования Ярославской области выступает Схема территориального планирования.
Разработка данной схемы является актуальной, прежде всего, на основании того, что последний планировочный документ областного уровня был разработан и утвержден в середине 70-х годов прошлого века. В старой терминологии — «Схема районной планировки области», формально является действующей до сих пор.
В мировой практике, развитие любой территории основывается на комплексной оценке ее потенциала, что выражается в детальной проработке планировочных документов. В нашей стране, к сожалению, подобная практика в постсоветский период отошла на второй план и только с принятием нового Градостроительного кодекса РФ, задача разработки планировочных документов вновь ставится во главу угла. Теперь Схема территориального планирования субъекта федерации становится существенным структурным элементом стратегии развития региона на долгосрочную перспективу.
В Ярославской области разработка Схемы территориального планирования началась в ноябре 2005 года. По результатам открытого конкурса, государственный контракт на выполнение данных работ был заключен с Государственным научно-исследовательским и проектным институтом по разработке генеральных планов и проектов застройки городов ФГУП НИИП «Градостроительства» г. Санкт-Петербург.
Цель разработки Схемы — рациональная пространственная организация территории Ярославской области, обеспечивающая ее устойчивое социально-экономическое развитие на ближайшие 20-25 лет, предусматривающая сбалансированное формирование социальной, производственной и инженерно-транспортной инфраструктур, оптимальные условия для развития производства, расселения, градостроительства и рационального использования всех видов ресурсов.
Что касается общего содержания Схемы, то на ней отображены функциональные зоны, т.е. зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Кроме этого, зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Указаны зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных нужд.
Схема предназначена для прогнозирования на долгосрочную перспективу зонирования территории в увязке с ее социально-экономическим развитием, урегулирования федеральных, региональных интересов и интересов местных органов самоуправления в сфере градостроительной деятельности.
Результатом комплексного анализа территории является разделение области на проблемные зоны (в зависимости от характера и концентрации проблем) с указанием возможных путей их решения и очередности. Эти зоны по характеру и остроте проблем образуют несколько типов, для каждого из которых будут даны свои рекомендации.
В то же время должны быть выделены зоны, наиболее благоприятные для инвестирования и «полюса роста», которые могут служить стимулирующим началом для распространения положительного экономического эффекта на окружающие территории.
Если говорить более детально о содержании Схемы, то она содержит: положения о территориальном планировании и целый набор карт (схем) о современном состоянии и перспективном развитии территории.
Положения о территориальном планировании содержат: цели и задачи территориального планирования и перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.
На картах (схемах) отображены:
границы муниципальных образований — городских округов, муниципальных районов, поселений, утвержденные в установленном порядке законом субъекта Российской Федерации;
границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы земель обороны и безопасности;
границы земель сельскохозяйственного назначения и границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
границы территорий объектов культурного наследия;
границы зон с особыми условиями использования территорий;
границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства регионального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения.
Кроме этого Схема территориального планирования Ярославской области включает в себя:
карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения;
изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:
объектов энергетических систем регионального значения;
объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
линейных объектов регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления определенных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации полномочий субъектов Российской Федерации.
В итоге, главный результат разработки и реализации Схемы — создание гарантированного высокого уровня жизни населения и комфортной среды обитания на территории Ярославской области.
Предельно актуальным нормативным правовым документом уровня муниципального образования на сегодняшний день являются Правила землепользования и застройки. Этот документ упоминался и в Градостроительном кодексе РФ 1998 года, однако в нем не было закреплено обязанности органов местного самоуправления выполнить Правила в определенный срок. Теперь этот срок установлен — 1 января 2010 года.
В результате в случае отсутствия Правил после указанной даты не допускается выдача разрешений на строительство, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты.
На сегодняшний день число городов, где разрабатываются и принимаются Правила застройки и землепользования постоянно растет. Подобные правила действуют в Великом Новгороде, Казани, Иркутске, Хабаровске, Самаре, Чебоксарах и ряде других городов.
По сути, Правила землепользования и застройки — это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов экономического и градостроительного развития, намерений местного самоуправления по созданию благоприятной среды проживания для граждан.
В основе Правил землепользования и застройки (правового зонирования) лежит разделение городской территории на определенное число зон. Для всех зон и, соответственно, для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты. В градостроительных регламентах указываются:
виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Таблица 1
| № пп | Кодовое обозначение территориальных зон | Виды территориальных зон |
| 1 | 2 | 4 |
| 1 2 3 4 5 | Ж.1 Ж.2 Ж.3 Ж.4 ОЖ | Жилые зоны: Зона застройки многоэтажными жилыми домами Зона застройки среднеэтажными жилыми домами Зона застройки малоэтажными жилыми домами Зона застройки индивидуальными жилыми домами Общественно-жилая зона |
| 6 7 8 9 |
ОД ФЦ МЦ УЦ
| Общественно-деловые зоны: Общественно-деловая зона Зона многофункциональных центров Зона медицинских центров Зона учебных центров |
| 10 11 12 13 14 15 | П.1
П.2
П.3
П.4
П.5
П.6 | Производственные зоны: Зона производственных и коммунально- складских объектов I класса опасности по санитарной классификации Зона производственных и коммунально-складских объектов II класса опасности по санитарной классификации Зона производственных и коммунально-складских объектов III класса опасности по санитарной классификации Зона производственных и коммунально-складских объектов IV класса опасности по санитарной классификации Зона производственных и коммунально-складских объектов V класса опасности по санитарной классификации Зона коммунальных объектов |
| 16 17 18 19 20 |
В Р.1 Р.2 Р.3 СЦ | Зоны рекреационного назначения: Зона водных объектов Зона городских парков, садов, скверов Зона городских лесов Зона ландшафтно-рекреационная Зона спортивных и спортивно-зрелищных сооружений |
| 21 22 23 |
ИТ.1 ИТ.2 ИТ.3
| Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры: Зона инженерно-транспортной инфраструктуры Зона инженерных сооружений Зона внешнего транспорта |
| 24 25 26 |
СН.1 СН.2 СН.3 | Зоны специального назначения: Зона объектов специального назначения Зона действующих кладбищ Зона закрытых кладбищ |
| 27 28 |
СХ ДС | Зоны сельскохозяйственного использования: Зона объектов сельскохозяйственного назначения Зона садоводческих, огороднических и дачных хозяйств |
- 3 -