Рассмотрим проект строительства многоквартирного жилого дома с последующей продажей квартир на рынке жилья.
С целью упрощения допустим. Что в реализации этого проекта задействованы два участника:
1. Компания, имеющая земельный участок и право на его застройку.
2. Строительная фирма, рассматривающая возможность заключения контракта с компанией на строительство.
Условия контракта предусматривают, что компания предоставит земельный участок, всю необходимую проектную документацию, а также понесет все расходы, связанные с оформлением необходимых документов. Кроме того, компания отвечает за организацию и проведение рекламы. Строительная фирма принимает на себя все расходы, связанные со строительством жилого дома.
Доходы от продажи квартир распределены следующим образом:
· 20% квартир безвозмездно передаются муниципалитету города;
· по 40% получает каждый участник проекта.
Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями предельного уровня объемов производства, цен производимой продукции и другими параметрами проекта.
Необходимая информация для расчета устойчивости проекта приведена в таблице.
| Показатели | Ед. изм. | «базовый» вариант | Наиболее «опасный» вариант |
| Общая площадь квартир | Кв. м. | 3000 | 3000 |
| Рыночная стоимость 1 кв. метра | руб. | 3000 | 2600 |
| Оценочная стоимость земельного участка | руб | 400000 | 400000 |
| Организационные расходы компании | руб. | 26000 | 38000 |
| Реклама | руб | 30000 | 50000 |
| Проектная документация | руб. | 65000 | 65000 |
| Стоимость строительства 1 кв. метра | руб | 500 | 750 |
Решение: Приведем расчеты, характеризующие устойчивость проекта.
1. По базовому варианту:
Чистый дисконтированный доход компании
(ЧДД)=0,4 х 3000 кв.м. х3000 руб -400000 руб -26000 руб -30000 руб -65000 руб = 3079000 руб
ЧДД строительной фирмы=0,4 х 3000 кв.м. х 3000 руб – 500 руб х 3000 кв.м. = 2100000 руб
По наиболее опасному варианту:
ЧДД (компании)=0,4 х 3000 кв.м. х 2600 – 400000 руб – 38000 руб – 50000 руб – 65000 руб = =2567000 руб
ЧДД (строительной фирмы)=0,4 х 3000 кв.м. х 2600 – 750 х 3000 кв.м. = 3120000-2250000= =870000 руб
Проект не является устойчивым, так как он в значительной степени реагирует на происходящие ценовые колебания. Для того чтобы он был реализован, требуется перераспределить риск увеличения стоимости между участниками проекта. Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями предельного уровня объемов производства, цен производимой продукции и другими параметрами проекта.
Предельное значение параметра проекта для некоторого года его реализации определяется как такое значение этого показателя в данном году, при котором чистая прибыль участника в этом году становится нулевой.
В отечественной практике бизнес-планирования предприятий при планировании капитальных вложений применяется показатель абсолютной эффективности – рентабельность капитальных вложений. При статистической постановке задачи показатель рентабельности есть отношение годовой прибыли к объему капитальных вложений:
R = ( Ц – С ) / К > Rn,
где: Ц – годовой выпуск продукции в оптовых ценах по проекту бизнес – плана;
С – себестоимость годового выпуска продукции после полного осуществления строительства и освоения введенных мощностей;
К – полная себестоимость строящегося объекта по проекту.
Полученные в результате расчетов показатели рентабельности (абсолютной эффективности капитальных вложений) сравнивают с нормативом Rn .
Капитальные вложения признаются экономически эффективными, если полученные для них показатели рентабельности не ниже нормативов.
Для оценки абсолютной эффективности капитальных вложений применяется также показатель срока окупаемости полных капитальных вложений Т ок.
Т ок. = К / ( Ц – С) < Т ок. норм.
Расчетный срок окупаемости капитальных вложений сравнивают с нормативной величиной Т ок. норм.
Т ок. норм. = 1 / Rn .
Предположим, что имеются два варианта завода, показатели по которым представлены в таблице.
| Показатели | Варианты | |
| 1 | 2 | |
| Объем годовой продукции, млн. Руб. | Ц1 = 25 | Ц2 = 24 |
| Капитальные вложения, млн. руб. | К1 = 20 | К2 = 40 |
| Себестоимость годовой продукции, млн. руб. | С1 = 22,2 | С2 = 20,4 |
| Приведенные затраты, млн. руб. | З1 = 21,2 | З2 = 18,6 |
| Прибыль, млн. руб. | П1 = 2,8 | П2 = 16 |
| Рентабельность, % | R 1 = 0,13 | R 2= 0,78 |
Необходимо выбрать лучший вариант.
Решение.
Определим рентабельность по вариантам:
R 1=2,8/22,2=0,13;
R 2=16/20,4=0,78.
Если предположить, что в данной фирме норматив рентабельности принят на уровне 0,16, то можно сделать вывод, что второй вариант рентабелен, первый вариант нерентабельный.
Аналогичный вывод можно сделать и по показателям срока окупаемости дополнительных капитальных вложений и сравнительной эффективности капитальных вложений.
При разном по вариантам объеме продукции второй вариант требует больших капитальных вложений на К 2 – К 1 = 20 млн. руб. Эти дополнительные капитальные вложения обеспечивают снижение себестоимости по сравнению с первым вариантом на С 1 – С 2 = 1,8 млн. руб.
Рассчитаем срок окупаемости дополнительных капитальных вложений:
Т окупаемости = (К 2 – К 1 ) / (С 1 – С 2 ) = 20 / 1,8 = 11,11 года.
Нормативный срок окупаемости
Т ок. норм. = 1 / Rn .
Отсюда в данном случае: Т ок. норм. = 1 / 0,16 = 6,25 года.
Так как Т ок. факт. > Т ок. норм. (11,11 >6,25), то второй вариант эффективнее первого.
Если при выборе варианта пользоваться показателем сравнительной эффективности, то:
Ес = (С 1 – С 2 ) / ( К 2 – К 1 ) = 1,8 / 20 = 0,09.
Так как Ес > Е, то эффективнее второй вариант.