5. Согласование результатов полученных с помощью различных подходов
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.
Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.
Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.
Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. Отказ от использования затратного и доходного подходов, приведен выше. Проведение согласования не требуется.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС
6. Подготовка отчета и заключения по оценке
Подготовлен отчет №25-01/2011 от 01 марта 201 года «Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Исполнитель Петров Олег Юрьевич ООО «Центр Информационных технологий».
Заключение об оценке .
Настоящее заключение подготовлено ООО «Центр Информационных Технологий» на основании Договора на оценку № №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года. Задания на оценку (и Отчета
№25-01/2011 от 01 марта 2011 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, выполненного оценщиком Петровым Олегом Юрьевичем.
Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220 , по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.
Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).
7. Доклад об оценке
01 марта 2011г. на основании договора на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года. Между Ивановым Сергеем Владимировичем и ООО «Центр Информационных технологий», в лице исполнителя Петрова Олега Юрьевича, была произведена оценка недвижимого имущества.
Объектом оценки является четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Находящаяся в собственности у Иванова Сергея Владимировича , на основании свидетельства о государственной регистрации права. Для определения рыночной стоимости квартиры, для внесения в уставный капитал.
Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.
Квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, доходный подход не применялся, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей.
В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке р ыночная стоимость квартиры была определена сравнительным методом. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту. Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения: условия финансирования; дата предложения; местоположение; состояние; общая площадь; этаж.
Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога.
Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки.
Применена корректировка уторговывания стоимости 1 кв. м в связи с тем, что, продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%., скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%. После применения корректировки стоимости 1 кв. м аналогичных объектов, была вычислена средняя стоимость 1 кв. м. (34200+31500+30600+34110+39420/5 = 33966 руб.), оощая стоимость = 104,5 кв.м. * 33966 руб. = 3 549 447 руб.
Следовательно рыночная стоимость квартиры общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220 , по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.