Раздел 2 Процесс оценки трехкомнатной квартиры.
2.1. Характеристика место положения объекта оценки.
Орел – это город первого салюта. Общая площадь городских земель в пределах городской черты составляет 12,2 тыс. га. В Орле 655 улиц и переулков общей протяженностью 405 км. На территории города 47 скверов, 12 мостов,5 из них пешеходных. Так же 16 лечебно-профилактических учреждений,140 образовательных учреждений и т.д.
Современное развитие застройки Орла отражено в двух ключевых градостроительных документах - Генеральном плане города, утвержденном в 2008 году и рассчитанном на долгосрочную перспективу – до 2025 года, и Правилах землепользования и застройки, утвержденных в том же году.
Рассмотрим местоположение оцениваемого объекта в таб.1.
Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Район | Советский |
| Местоположение в районе | Окраина района |
| Преобладающая застройка микрорайона | Жилые застройки 9-ти этажных домов |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая. Троллейбусные линии. Наличие маршрутных такси. |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая. Вблизи дома расположены торговые магазины: «Европа», «Пятачок», «Орловский каравай» |
| Экологическая обстановка | Хорошая. |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее (двор обустроен детской площадкой, наличие автостоянки). |
2.2 Характеристика объекта.
Характеристика оцениваемого здания представлена в виде таблицы 2
Таблица № 2 Общая характеристика здания
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | Многоквартирный жилой дом |
| Год постройки | 2007г. (из Техпаспорта) |
| Материал наружных стен | Панель |
| Материал перекрытий | Железобетон |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее (здание пригодно к дальнейшей эксплуатации) |
| Техническое обеспечение здания | Местное отопление, горячее и холодное водоснабжение, телевидение, естественная вентиляция, канализация. |
| Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж | имеется |
| Количество этажей в здании | 9 |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее. (Подъездная дверь оборудована домофоном). |
| Дополнительная существенная информация | Реконструкция или снос не предполагаются. |
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | 1 |
| Площадь, кв. м: общая | 71,1 |
| Количество жилых комнат | 3 |
| Санузел | раздельный |
| Высота помещений, м | 2,65 |
| Вспомогательные и подсобные помещения | Прихожая, коридор, ванная, туалет, кухня |
| Лоджия (балкон) у объекта оценки | имеется |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | Хорошее (в квартире не было ремонта) |
| Видимые дефекты внутренней отделки | Не имеются |
| Данные о перепланировке | Нет |
2.3 Этапы оценки трехкомнатной квартиры.
Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1й этап. Постановка задания на оценку. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.
3й этап. Сбор и анализ информации. Сбор и обработка следующей информации и документации:
-правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
-данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
-информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.
4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Правовая обоснованность выбранного варианта использования,
изическая осуществимость и финансовая целесообразность.
Определение наивысшей стоимости недвижимости.
5й этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов.
Оценка стоимости на основе доходного подхода.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Оценка стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
3. Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.
3.1 Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры затратным подходом.
Затратный подход
Затратный подход включает следующие этапы:
· определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;
· оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;
· расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;
· определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;
· расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.
Рыночная стоимость, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле:
РС = ПВС Í (1 – НИ / 100)
где: РС – рыночная стоимость, руб.; ПВС – полная восстановительная стоимость, руб.; НИ – накопленный совокупный износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ) и составляет 8,2 % (дефектная ведомость см. «Приложение»).
Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу.
Функциональный износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.
Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация (см. п.12), показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки. Исходя из этого, величина внешнего износа принимается равной 0 %
Таблица № 4 – Стоимость объекта оценки по затратному подходу
| Основание | Наименование, характеристика объекта | Стоимость 1 кв.м., руб. | Размер площади объекта, кв.м. | Стоимость воспроизводства с учетом прибыли инвестора – 30%, НДС-18%, затрат на подключение 10%, затрат на отчисления городу-18%, руб. | Износ физ., руб. | Износ функ., руб. | Износ экон., руб. |
| ЧелСЦена №10 (||) октябрь, 2009 год. | Трехкомнатная квартира общей площадью 71,1 кв. м по адресу: г.Орел ул. Картукова, д.7 кв.76 | 32000 | 71,1 | ||||
| Накопленный совокупный износ, % | |||||||
| Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб. | |||||||
Сравнительный подход
Для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. В качестве аналогов рассматривались трехкомнатные квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.