Глава 4.СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.
Поле определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить сведение полученных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.
Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
При оценке нежилого помещения может быть сделан вывод:
- анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85 %;
- затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чему подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:
- дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещим, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;
- вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;
- создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;
- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость, и стоимость замещения, и стоимость воспроизводства и т.д.
Оценка стоимости предприятия - процесс оценки последнего как единого функционального комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени. В зависимости от целей и функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятий. Например, при сделке купли-продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления; при кредитовании - залоговую стоимость; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость.
Выделяют также понятие внутренней (или фундаментальной) стоимости предприятия, представляющее собой аналитическую оценку стоимости предприятия, основанную на глубоком анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия и предполагаемых внутренних возможностей его развития в будущем.
Существует также понятие стоимости замещения, где стоимость предприятия эквивалентна созданию аналогичного по профилю предприятия или его отдельного элемента.
Основная функция оценки стоимости предприятия - информационное обеспечение принятия экономических или управленческих решений.
К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.
Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
Основа доходного метода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, Нои время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
Список литературы:
1.Афанасьев Ю.Н., Николаев О.А., Минаев В.С. Экономика недвижимости. - Тула, 1996;
2.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996;
3.Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996;
4.Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. - 1996 - 1.;
5.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М. - 2003.;
6.Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. С-Пб. - 1997.;
7.Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2002;
8.Законодательные основы риэлтерской деятельности. - М.: Менеджер,1995.;
9.Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск:НГАС,1997.;
10.Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях // Н-ск: СГГА, 1996.;
11.Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М., 1998;
12.Купчина Л.А. Оценка недвижимости, сдаваемой в аренду // Бух. учет. - М., 1997. - 9;
13.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. - СПБ.: Питер, 2000;
14.Основные методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на основе современных зарубежных учебно-методических материалов) / Мягков В.Н., Платонова Е.А. С-Пб.: МИПК С-Пб ГТУ, 1994;
15.Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 1997;
16.Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета. - 1994. - 13-16, 19, 21, 24, 26, 29-31,34.;
17.Попов Г.В. оценка доходной недвижимости. - М.,1995;
18.Сивкова Л.А. недвижимость: иаркетинг, оценка. - М., 1996;
19.Смирнова И.В. Экономика недвижимости: уч.пособие. С-Пб., 1996;
20.Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке нелвижимости. - М., 1997.;
21.Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Уч.пособие. - С-Пб.: МИПК при СПбГТУ, 1994.;
22.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Энцикл. Оценки, С-Пб., 1997;
23.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Под ред. профессора Швандара В.А. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002;
24.Учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости в Госуниверситете по землеустройству. Вып. 1. - М.: "Блок", 1997-1999;
25.Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". - М., 1998;
26.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. - М., 1997;
27.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер.с англ. - М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 1994;
28.Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1996;
29.Щербакова Н.А Определение стоимости недвижимости: Метод.указания к выполнению курсовой работы., НГАСУ - 1999.