в северо-восточной части города на ул. Ново-Вокзальная, в месте её пересечения с ул. Ставропольской, в Промышленном районе с плотной многоэтажной застройкой (географически охватывает как коммерчески насыщенные, активные зоны, так и «спальные» ареалы).
Торговая зона:
Количество проживающих в зоне пешеходной доступности:
15-ти минутная пешеходная доступность — 180 000 человек
Количество проживающих в зоне автомобильной доступности:
5-ти минутная автомобильная доступность — 210 000 человек
10-ти минутная автомобильная доступность — 470 000 человек
20-ти минутная автомобильная доступность — 980 200 человек
Конкурентное окружение
Местоположение объекта выбрано оптимально с учетом всех основных критериев, учитываемых при выборе местоположения ТРЦ (численность и плотность населения, конкуренция, перспективы развития и т. п.)
Отсутствие существенной конкуренции в формате крупных и средних торговых (торгово-развлекательных) центров на общем фоне высокой потребительской активности населения говорит о перспективности развития данного проекта.
Транспортная доступность
Район характеризуется хорошей транспортной развязкой.
Площадка находится в непосредственной близости от остановок общественного транспорта:
в 100 м — от остановки на ул. Ново-Вокзальная/Ставропольская
в 250 м — от остановки на ул. Вольская/Ново-Вокзальная
в 300 м — от ост. на ул. Калинина/Вольская
в 400 м — от ост. на ул. Ставропольская/Воронежская.
около 1 000 м — от площадки расположена станция метро «Безымянка»
Количество потенциальных покупателей (человек)
980 000
Транспортный поток (машин/день)
65 000 в будний день (в обоих направлениях),
100 000 в выходной день (в обоих направлениях)
Количество маршрутов общественного транспорта
Автобус –11 , троллейбус – 8, трамвай - 9, маршрутные такси – более 12.
Пассажиропоток (человек/день)
Автобус - 40 000 человек в день
Троллейбус – 15 000 человек в день
Трамвай – 35 000 человек в день
Маршрутные такси – 50 000 человек в день
Финансовые расчеты показывают, что срок окупаемости данного проекта составит 7,7 лет.
Валовая выручка, без НДС $ 13 044 055,26
Операционные затраты, без НДС $ 4 677 368,51
EBITDA $ 8 366 686,75
Инвестиции, без НДС - $ 64 502 860,71
Доходность объекта - 12,97%
С учетом сложившейся на рынке города Самара за последние два года тяжелой ситуации на рынке недвижимости данные показатели следует признать высокими. А следовательно проект является востребованным с точки зрения инвестора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В процессе подготовки данной работы выявлены следующие особенности девелоперской деятельности в г. Самара. Наиболее крупными компаниями представлены на рынке коммерческой недвижимости являются «Виктор и Ко» и «ИНДЭСТ-development». При этом «Виктор и Ко специализируется на торговой недвижимости и деятельность этой компании можно отнести к девелопменту в классическом понимании, а «ИНДЭСТ-development» - на офисных и торговых помещениях, занимаясь редевелопментом.
К основным проблемам девелоперского рынка, можно отнести дефицит хороших земельных участков, а также длительность процесса их оформления. Большая часть наиболее привлекательных территорий, которые расположены на удобных транспортных развязках и в центре города, уже заняты. По этой причине сейчас активно осваиваются спальные районы, что является достаточно удачным решением с позиции невысокой насыщенности конкурентной среды, а также рассматриваются возможности реконцепции территорий, которые раньше были заняты производственными предприятиями.
Существенной проблемой для девелоперов являются также пробелы в сфере регулирования отношений между городом и бизнесом. Поскольку четких правил реализации инвестиционных контрактов не существует, эти отношения в основном базируются не на правовой основе, а на формальных договоренностях.
Город стремится загрузить застройщиков по максимуму, повесив на них обременения в виде создания объектов социальной инфраструктуры, инженерных сетей, благоустройству территории и тому подобное. Механизм расчета доли города является непрозрачным и часто вызывает протесты со стороны застройщиков.
Сегодняшняя доходность коммерческой недвижимости Самары на уровне 50% годовых (и это только за счет внутренней капитализации недвижимости, без учета прибыли от бизнеса) – дает основания предполагать активизацию московских и федеральных инвесторов в нашем регионе. Однако если сравнивать самарский и столичный рынки в абсолютных показателях, то становится понятно, почему московские инвесторы приходят в Самару только для того, чтобы построить объекты и продать. В Москве совершенно другой уровень цен и другие масштабы объектов коммерческой недвижимости. В столице даже не в центральных районах цена одного квадратного метра коммерческой недвижимости достигает $15 тысяч, а площадь «нормального» объекта начинается от 100 тысяч квадратных метров. Самара пока не доросла до подобных объектов, поэтому нет смысла их строить. А заниматься менее масштабными объектами крупным московским инвесторам не интересно. Вложения, безусловно, отобьются, и достаточно быстро, но лучше больше вложить и больше получить.
В дальнейшем, с ростом общего экономического развития региона и ростом доходов населения, у инорегиональных инвесторов будет больше простора для творчества на самарском рынке. В перспективе у нас должны появиться масштабные объекты современного качественного уровня.
В перспективе с вводом нового центра компании «Виктор и Ко» рынок девелоперских услуг в Самаре станет более цивилизованным, а развитие нормативно-правовой базы максимально приблизит его к западным стандартам. Особенно интересным с точки зрения девелоперов выглядит приход в сектор недвижимости крупных инвесторов, для которых строительный бизнес не является профильным, а также зарубежных пенсионных фондов, давно примеривающихся к инвестициям в самарскую недвижимость.
Библиографический список
1. Конституция Российской Федерации. - М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ.
3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.
6. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М., К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.
8. Асаул А. Н., Абаев Х. С., Молчанов Ю. А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов/ – СПб.: Гумманистика, 2007.
9. Максимов С. Н., Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. Финансирование, Питер, 2003 г., 256 с.
10. Игнатов Л.Л., Экономика недвижимости, МГТУ, М 2004г.
11. Тарасевич Е. И. Экономика недвижимости. – М.: Изд-во МКС, 2007. - 584с.
12. www.nrn.ru
13. www.indest.ru
14. mega-samara.ru