инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).
Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.3
В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.
Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Территория – часть города в согласованных Комитетом по градостроительству и архитектуре границах, на которой осуществляется деятельность по инвестиционному развитию. В процессе развития территорий учавствует целый ряд физических и юридических лиц.
Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.
2. Анализ девелоперских проектов реализованных в Самаре.
2.1. Девелоперская компания ООО «Виктор и Ко»
В Самаре существует несколько крупных девелоперских компаний. В данной курсовой работе рассмотрено две «Индэст-девелопмент» и «Виктор и Ко».
ООО «Виктор и Ко» — крупнейшая девелоперская компания на рынке коммерческой недвижимости Поволжья, Член Европейского и Российского Советов Торговых Центров (European Council of Shopping Centers, Russian Council of Shopping Centers).
Основана в 1996 году в г. Самара. Президент Компании — Сурков Виктор Иванович.
Область деятельности: инвестиции, строительство и управление объектами коммерческой недвижимости. В настоящее время в собственности и управлении ООО «Виктор и Ко» находится более 400 000 м² профессиональной коммерческой недвижимости разного профиля.
Девелопмент. Для возможности максимально эффективного использования объекта необходима разработка и формирование на основе маркетинговых исследований функциональных концепций использования недвижимости. Разработка концепции начинается с составления экономического анализа объекта и формулирования реальных условий, на которые можно рассчитывать с учетом существующей рыночной конъюнктуры и конкурирующих проектов. На основе этого формируется список потенциальных арендаторов для конкретного объекта, разрабатываются маркетинговые мероприятия для продвижения проекта на рынке, а также все необходимые этапы, связанные с вводом объекта в эксплуатацию:
анализ осуществления проектов и его оценка;
эскизное проектирование помещений;
разработка функциональной концепции размещения арендаторов;
разработка общего дизайна проекта;
организация и управление строительством (реконструкцией) объектов недвижимости. Согласование необходимой документации;
согласование ТЭО и утверждение проекта;
контроль сметной стоимости;
техническое сопровождение;
оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию объектов;
технический надзор за строительно-монтажными работами;
передача объектов в эксплуатацию.
Реализованные проекты:
ТРК «МОСКОВСКИЙ» — суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс общей площадью 154 000 м², в состав которого входит торговый и культурно-развлекательный центры, первый в России гипермаркет строительных материалов «Castorama» формата DIY английской корпорации Kingfisher, площадью 12 500 м². В составе культурно-развлекательного центра: первый в России аквапарк, крупнейший в Поволжье боулинг на 33 дорожки, бильярд на 83 стола, 12 теннисных кортов, фитнесс-клуб Gold’s Gym, велнесс-центр.
ТК «МЕГАСИТИ» — региональный торговый центр, общей площадью 52 400 м².
ТРК «КОСМОПОРТ» — суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 127000 м².
Логистический центр класса «А», общей площадью 95 400 м².
Новый проект:
Новый торгово-развлекательный центр
г. Самара, ул. Ново-Вокзальная — Ставропольская
Формат объекта: суперрегиональный,
с общей площадью объекта: 216 тыс.м²
2.2. Девелоперская компания ООО «ИНДЭСТ-Development»
Компания ООО «ИНДЭСТ-Development» была создана в г. Самара, в 2003 году. Генеральный директор компании Михаил Ненашев. Деятельность компании направлена на предоставление профессиональных услуг на рынке коммерческой недвижимости, а также реализацию собственных девелоперских проектов. Компания предоставляет услуги во всех областях, связанных с коммерческой недвижимостью:
Брокеридж коммерческой недвижимости и земельных участков;
Управление объектами коммерческой недвижимости;
Стратегический консалтинг и маркетинговые исследования;
Юридический консалтинг и сопровождение сделок;
Управление проектами и строительство под заказчика.
Миссия компании: Предоставлять высокопрофессиональные услуги на всех этапах девелопмента, создавая условия, при которых недвижимость обеспечивает достижение целей наших клиентов.
Цели компании:
Занимать лидирующее положение на рынке коммерческой недвижимости Самары, используя профессионализм специалистов компании, эффективно управляя ее ресурсами и обеспечивая каждому клиенту индивидуальный подход.
Обеспечить информационную открытость самарского рынка коммерческой недвижимости за счет владения полной информацией о его характеристиках, увеличивая тем самым инвестиционную привлекательность города.
Сочетая опыт со знанием местного рынка, занимать позицию лидирующего консультанта для федеральных структур, реализующих программы развития своего бизнеса в Самарский регион.
Контролируя процесс девелопмента на всех его этапах, создавать объекты недвижимости, которые обеспечат их владельцам и арендаторам все условия для эффективного ведения бизнеса.
Внедрять на рынок цивилизованные формы работы с недвижимостью с целью привлечения клиентов с запросами и потребностями самого высокого уровня.
Компания является действительным членом ведущего всероссийского объединения управляющих компаний - «Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости». Благодаря уникальным товарным предложениям и реализации современных методик работы, «ИНДЭСТ-Development» занимает лидирующее положение на рынке коммерческой недвижимости Самары.
За 2004 г. компанией было построено и введено в эксплуатацию более 40 000 м2 торговых, офисных и складских помещений. В течение 2004 года были реализованы проекты (аренда и продажа) совокупной площадью более 100 000 м2. В конце 2005 – начале 2006 года компания «ИНДЭСТ-Development» завершает строительство и вводит в эксплуатацию еще 42 000 м2 торговых, офисных и складских помещений.
Компания имеет успешную практику управления и технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости. Сегодня под управлением «ИНДЭСТ-Девелопмент» находятся объекты торговой, офисной и складской недвижимости общей площадью более 170 000 м2, в том числе:
Мебельный центр «Мягкофф» (15 000 м2);
ТЦ «Май»;
Аврора, 150;
«7 Авеню»;
«Волга Плаза»;
«Бизнес парк С-95 на ул. О.Санфировой, 95»;
ТЦ «Теремок» (1 500 м2).
3. Анализ реализованного проекта
Наиболее эффективным с точки зрения инвестора является проект «Виктор и Ко» торгово-развлекательный комплекс «Космопорт»
Формат объекта: суперрегиональный
Место расположения: г. Самара, ул. Дыбенко, 30.
Общая площадь объекта: 127 тыс. м²
Арендопригодная площадь: 101 тыс. м²
Наземный/подземный паркинг: на 4 000 машино-мест
Торгово-развлекательный комплекс «КОСМОПОРТ» — беспрецедентный для региона объект, реализованный на площади свыше 14 га в центральной части города.
Якорные арендаторы: «Ашан», «Leroy Merlin», «Спортмастер», «Media Markt», «Детский Мир», «Снежная Королева», «Modis», «KIABI» и т. д.
Развлекательная зона: восьмизальный мультиплекс КиноМост, развлекательный центр «Crazy park», ресторанный дворик, фуд-корт.
На данный момент компания готовится к реализации нового торгово-развлекательного центра.
г. Самара, ул. Ново-Вокзальная — Ставропольская
Формат объекта: суперрегиональный
Площадь участка — 7,8 га
Общая площадь объекта: 216 тыс.м²
Арендопригодная площадь: 80 тыс.м²
Многоуровневый паркинг: 92 тыс.м², на 20 000 машино-мест
Этажность — 3 уровня
В рамках подготовки к реализации проекта собственными силами компании планируется осуществить следующие этапы работ, связанные с вводом объекта в эксплуатацию:
анализ осуществления проектов и его оценка;
эскизное проектирование помещений (Прил.1);
разработка функциональной концепции размещения арендаторов;
разработка общего дизайна проекта;
организация и управление строительством (реконструкцией) объектов недвижимости. Согласование необходимой документации;
согласование ТЭО и утверждение проекта;
контроль сметной стоимости;
техническое сопровождение;
оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию объектов;
технический надзор за строительно-монтажными работами;
передача объектов в эксплуатацию.
Компания провела анализ эффективности месторасположения: