2) Клиенты – пользователи, инвесторы или продавцы проектов девелопмента (обычно это сами девелоперы или владельцы земли);
3) Планирующие органы – государственные органы в компетенцию которых входит планирование и контроль развития городской среды с точки зрения оптимального социально-экономического развития территорий;
5) Подрядчики – организации, выполняющие строительно-монтажные работы;
6) Общественность – жители и организации, формирующие свое мнение относительно перспектив развития территорий;
7) Финансирующие стороны – организации или лица, обеспечивающие краткосрочное и долгосрочное финансирование процесса девелопмента.
Относительно большое количество участников процесса девелопмента объективно связано с необходимостью компенсации несовершенства рынка недвижимости.
1.2. Функции девелопмента
В общем случае, процесс девелопмента предполагает реализацию следующих основных функций:
1. выбор объекта девелопмента;
2. получение разрешений и согласований;
3. организация финансирования;
4. приобретение объекта для девелопмента;
5. организация проектирования и строительства;
6. сдача в аренду или продажа готового объекта.
Выбор объекта девелопмента. Нахождение потенциально прибыльного участка по существу означает оценку будущего спроса на альтернативные использования существующих ресурсов недвижимости и расчет издержек строительства для таких использований. Из всех вариантов должен быть выбран проект, который при имеющихся ограничениях (например, финансовых) дает максимальный чистый доход. Как правило, первичная оценка затрагивает детальные исследования физических характеристик ресурса, наличия подходящих строительных возможностей, социальной инфраструктуры, характеристик окружающей среды. На основе выполненных исследований производится предварительная проектная проработка и оценка проекта девелопмента.
Получений разрешений и согласований. Оптимальным является случай, когда все согласования выполняются до приобретения участка, если допускается местным законодательством. Это позволяет снизить неопределенность экономических прогнозов по плотности застройки, ограничениям и обязательным отчислениям. В противном случае, получение согласований неопределенно увеличивает период девелопмента, что приводит к дополнительным издержкам финансирования.
Организация финансирования. Для покрытия всех издержек девелопмента требуется организовать краткосрочное финансирование на период до завершения строительства (в среднем 1-3 года). Так как риск, связанный с периодом строительства, больше, чем риск в период эксплуатации готового объекта, процентные ставки краткосрочного финансирования достаточно высокие, и девелопер имеет мощный стимул сокращения сроков строительства. По многим характеристикам и источникам краткосрочное финансирование девелопмента аналогично оборотному капиталу в промышленности, который требуется для производства готовой продукции. По окончании девелопмента готовый объект либо продается, либо остается во владении девелопера. Во втором случае девелопер должен организовать долгосрочное финансирование (как правило 20-30 лет). В некоторых случаях долгосрочное финансирование оформляется начиная с момента начала девелопмента. Финансирование может быть организовано на основе собственного капитала, или с привлечением заемного капитала, что экономически может быть более эффективным.
Приобретение объекта для девелопмента. приобретение имущественных прав на недвижимость может занять значительное время, вплоть до нескольких лет. Это связано с монополией отдельных интересов (если права на недвижимость принадлежат разным владельцам), которые имеют возможность использовать уникальность своего положения. За это время могут измениться условия спроса или строительные издержки. Поэтому девелопер должен предусматривать дополнительные издержки сверх обычных издержек на приобретение и строительство. Такие дополнительные издержки включают расходы по владению землей в ожидании момента прибыльности девелопмента и расходы в период девелопмента – оплата специалистов, процентные платежи.
Организация проектирования и строительства. Для выполнения проектных и строительно-монтажных работ девелопер, как правило, привлекает специализированные организации, либо использует собственные подразделения. Постоянный контроль на стадии проектирования и строительства позволяет девелоперу снизить некоторые риски периода строительства.
Сдача в аренду или продажа готового объекта. Девелопмент считается завершенным в момент либо продажи готового объекта, либо, если девелопер намерен оставить его в своем владении, в момент полной сдачи в аренду. В последнем случае объект девелопмента превращается в объект долгосрочной инвестиции.[с.358,11]
В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов ( в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности, различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
1.3. Виды девелопмента
Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе, но и от культуры сервиса в стране. Непрофильные инвесторы могут часть функций, связанных с девелопментом продать на аутсординге. Например, реальную помощь девелоперу или инвестору могут оказать компании, занимающиеся управлением строительством.
Компании, обладающие существенным финансовыми ресурсами, административными связями могут инвестировать девелоперские проекты, прибегая к услугам специализированной компании - fee-девелопера.
Fee-девелопер – это компания, создающая девелоперский проект под заказ, без собственных финансовых вложений. Обеспечив полный комплекс услуг (маркетинговая концепция проекта, предпроектные согласования, архитектурные согласования, архитектурный блок, стройка, стратегия продвижения, продажи и пр.), fee-девелопер получает комиссию в размере 10-20% от стоимости всего проекта. Это модель бизнеса, в которой функции инвестора и девелопера жестко разведены. В Западной Европе и США доля fee-компаний среди всех девелоперов – более 50%.
Сегмент fee-девелоперов существует и в России, но это закрытый рынок. Информации о компаниях, способных вести полный комплекс девелопмента на аутсординге, в открытых недостаточно.
По мнению специалистов в сфере недвижимости активное развитие fee-девелопмент получит когда показатели доходности от инвестициионного и девелоперского бизнеса, придут к одному знаменателю т.е. сравняются. Так как доходность от инвестиций в недвижимость движется вниз, а размер комиссии fee-девелоперов, напротив – растет. По этому по мере роста рентабельности fee-девелопмента все большее число серьезных участников рынка профессионально берутся за это направление как основной бизнес.
В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.
В процессе развития объектов недвижимости основными участниками кроме девелопера являются застройщик, инвестор и руководитель (главный менеджер) проекта.
При реализации инвестиционного проекта по развитию объекта недвижимости девелопер может взять на себя выполнение функций застройщика, инвестора и управления проектом, может передать функции управления профессиональному руководителю. Это возможно как на предварительной стадии подготовки проекта, так и на стадии его реализации.
Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса.
Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.
Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий (в настоящее время востребованы: перевод земли в нужный статус, доведение до постановления правительства субъекта РФ и подготовка полного пакета документов), а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:
разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель (процесс перевода земель занимает от 8 до 14 месяцев, если доказано, что земля не имеет сельскохозяйственной ценности);