· земли особо охраняемых территорий и объектов;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Для чего люди покупают земли сельхозназначения? (собственно – если эти покупки массовые и осуществляются по единым правилам – то возникает такое же единообразное «предложение» и следом складывается «Рынок» с его трендами во времени «просто вправо», «вверх» или «вниз»). Они покупают землю сельхозназначения либо а) для того чтобы на ней жить (и тогда это земля из категории 2 – «земли населенных пунктов») либо б) для того, чтобы на ней работать (земли сельхозназначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения). И есть еще земля в нескольких категорий, которая по решению государства находится в особых «режимах» и не является предметом массовых сделок – это земля из категорий 4, 5, 6 и 7[7].
Возможность приобретения земель и уровень цен на нее в категориях 2 и 3 напрямую определяется решениями региональной или местной власти. Именно по решению локальных властей определяются перспективы развития территорий, условия реализации различными общественными и элитными группами различных бизнес- и инфраструктурных проектов. От решений власти зависит, какую инфраструктуру, в каком территориальном направлении и с какой степенью интенсивности развивать (дороги, электроэнергия, водоснабжение и канализация, строительство объектов социальной инфраструктуры). Соответственно – развитие земельных рынков для частного проживания (территории, которые либо сразу, либо по истечении некоторого времени оформляются в категорию земель населенных пунктов) напрямую взаимосвязано с решениями власти. И в этом случае рынок возникает скорее лишь как категория борьбы за доступ к власти в получении «оптовых прав» на развитие отдельных крупных участков земельной территории и последующую «розничную продажу» земельных участков под индивидуальное проживание. Это проекты т.н. «девелопмента». Они, как правило, характеризуются высокой нормой быстрой прибыли, но не стоит заблуждаться, что эта сверхприбыль достается девелоперам как компенсация за какие то их «особые деловые качества». Большая ее часть – это административная рента, или «доля власти», как теперь культурно называется, которая своим решением может либо полностью ее изъять в свою пользу (платежей и отчислений можно придумать сколько угодно, дав волю фантазии и принятию регионального законодательства), либо оставить в своих подконтрольных «девелоперских компаниях». Т.е. рынки земель категорий 2 и 3 – это в большей степени «локальные рынки», которые очень сильно подвержены влиянию региональных властей. И именно во власти этих самых региональных властей находится регулирование данных рынков – они могут манипулировать на них ценами, играя «уровнем предложения, ограничениями на юридическое оформление сделок, используя или искажая инсайдерскую информацию».
Что касается земель сельхозназначений для категорий 4-7 – то здесь наличие рынка как такового также весьма затруднительно. Профильная власть, имея инсайдерскую информацию о перспективах развития той или иной территории из данных категорий, всегда имеет возможности «подобрать себе участки «получше и пожирнее» и всегда быть «первой в очереди» на их получение, даже соблюдая все официальные процедуры. Поэтому на свободный, открытый рынок купли-продажи, такие категории земельных участков могут попасть уже только после «приближенных посредников». А, следовательно, – они после прохождения «посредников» будут относиться по сути уже к категории 2 или 3.
А вот чем определяется уровень цен спроса и предложения на земли сельхозназначения? Здесь основным ценообразующим фактором является возможная величина рентного дохода, который может быть получен от использования земли сельхозназначения. А рентный доход зависит от а) производительности/урожайности выращиваемых культур, б) уровня текущих оптовых/закупочных цен у сельхозпроизводителей и в) структуры собственных текущих и капитальных издержек сельхозпроизводителей. Т.к. успешность сельскохозяйственного бизнеса в очень незначительной степени зависит от инсайда и планов региональных властей, то в этой категории земли сельхозназначения как раз возможен как минимум региональный, а как максимум – федеральный или даже международный рынок. Т.к. на этом рынке начинают бороться различные инвесторы и инструментом их борьбы (помимо, конечно, поддержки со стороны различных властных и общественных группировок) являются[8]:
· используемые производственные и коммерческие технологии (которые позволяют максимизировать текущую и долгосрочную прибыльность) и
· стоимость капитала, или «приемлемая норма прибыли на инвестированный капитал» для каждого конкретного Инвестора, участвующего в конкурентной борьбе.
Соответственно – если где и будет в перспективе основной рынок земли в России – то это будет рынок земли сельхозназначения. На нем уже активным ходом идет формирование крупных агрохолдингов, многие из которых являются игроками федерального масштаба и возможностей, а значит – в меньшей степени зависят от «благоприятного режима» со стороны властей отдельных российских территорий. Так что следующим шагом должен неминуемо возникнуть рынок основополагающего средства их производства – собственно земли сельхозназначения. А следующим шагом – должен возникнуть отдельный рынок для инвесторов земли сельхозназначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а будут сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. совсем скоро, уже в среднесрочной перспективе 3-7 лет земли сельхозназначения смогут превратиться в отдельный и очень емкий рынок, на котором будут присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие земли сельхозназначения и передающие земли сельхозназначения в управление или «эксплуатацию» специализированным агропромышленным операторам. Точно так же, как это сегодня происходит в развитых странах мира. И рынок этот будет иметь уже федеральный масштаб, а, скорее всего, сможет даже быть интегрирован в международный финансовый рынок.
3. Факторы и современные тенденции измененийрентных отношений в экономике
В экономической теории сложились три подхода, определяющих суть, механизмы и роль рентных отношений в экономике: классический, неоклассический и институциональный.
Классический подход исходит из суженной трактовки рентных доходов и нацелен на анализ природной ренты («ренты редкости»). В рамках трудовой теории стоимости рента представляет собой одну из форм прибавочной стоимости. В условиях рыночного капиталистического хозяйства она является излишком прибавочной стоимости сверх средней для данной отрасли прибыли. При этом источником образования ренты является труд наемных работников[9].
Обобщая теоретические подходы к проблеме земельной ренты, следует констатировать, что ее последовательно научная концепция исходит из следующих положений:
1) существуют общие естественные условия образования земельной ренты, связанные как с ограниченностью земельных ресурсов, так и с различным их плодородием и местоположением;
2) вследствие действия закона убывающей производительности добавочных вложений возможности получения дифференциальной ренты второго рода являются ограниченными;
3) в условиях рыночного хозяйства избыточная прибыль, обусловленная естественными различиями условий хозяйствования, трансформируется в земельную ренту.
Таблица 1. Сравнительная характеристика разновидностей
дифференциальной ренты
| Типы дифференциальной ренты | Условия возникновения | Этапы процесса эксплуатации ресурса |
| Дифференциальная рента I | Уникальность характеристик ресурса и его окружения (экологические и социально-экономические характеристики) | Этап приобретения ресурса |
| Дифференциальная рента II | Уникальность характеристик ресурса, изменяющихся или проявляющихся в ходе эксплуатации ресурса | Этап приложения капитала к ресурсу в процессе ресурсопользования |
| Дифференциальная рента III | Уникальность характеристик продукта и его обслуживания (предоставление, сопровождение, обслуживание) | Этап реализации продукта |
В соответствии с неоклассическим подходом рента трактуется как избыточный доход от использования любого экономического ресурса (не только земли). Таким образом, современная трактовка неоклассической школы позволяет трактовать часть любого дохода (определяемую как разность фактической цены экономического ресурса и его минимальной цены) как «экономическую ренту». Следствием этого является методологическая неопределенность различных видов доходов.
Представители институционального направления экономической теории ставят акцент на исследовании рентоориентированного поведения как конкретного проявления рентных отношений в современной экономике.
Одной из самых сложных и дискуссионных проблем в экономической науке является проблема достоверной оценки рентных доходов на разных хозяйственных уровнях. В экономической литературе широкое распространение получила точка зрения, согласно которой экономическая рента на рынке факторов производства представляет собой аналог излишка производителя на рынке товаров: она показывает, насколько реальная цена экономического ресурса выше цены, достаточной для привлечения ресурса в данную экономическую сферу.