Повышение эффективности деятельности ООО УСК Сибиряк (стр. 13 из 23)

Спрос на Российском рынке на данный момент времени имеет следующие тенденции.

За истекший 2008 год наибольшим спросом пользовались жилые массивы, так называемой, комплексной застройки. Они построены по современным стандартам, включают удобные транспортные развязки, объекты инфраструктуры, парковки. Они могут располагаться в разных районах города в зависимости от категории, к которой относится данное жилье, что также влияет на динамику цен в разных сегментах недвижимости. С января по май 2009 года спрос на жилье начал превышать предложение (разница составляла до 64 %).

К основным тенденциям рынка можно отнести консолидацию строительной отрасли. Так, в 2008 году, по данным Федеральной Антимонопольной Службы в Московском регионе и Санкт-Петербурге действовало более 100 строительных организаций. Однако, порядка 70 - 80 % всего строящегося жилья, возводилось 5 - 6 компаниями. В настоящее время крупные столичные строительные компании выходят на региональные рынки, что по ряду причин обуславливается их большим потенциалом и привлекательностью.

Многие строительные компании с целью саморегулирования строительной деятельности объединяются в строительные союзы и ассоциации.

Кроме этого на рынке произошло много сделок по слиянию и поглощению предприятий в строительной сфере. Например, ООО «Базовый элемент» скупило 52 % акций Главмосстроя, который является одним из крупнейших игроков строительной отрасли России и объединяет свыше 70 строительных компаний; группа «СОК» приобрела 62 % акций ОАО «Волгомост»; группа компаний «ПИК» купила 50 % ЗАО «Стройинвестрегион», и т. д. [22]

2.2 Текущая ситуация на Красноярском рынке недвижимости

Для формирования представления сложившейся ситуации на Красноярском рынке необходимо определить спрос и анализ потребителей в городе.

Доля спроса на нетиповые новостройки существенно уменьшается с ростом их качества и престижности. Самые дешевые монолитные дома выбирают более 50% потребителей, дома эконом-класса с минимальным составом обслуживания – 34%, дома бизнес-класса – 6%, клубные дома VIP-класса - не более 2%, они представлены на рисунке 8.

Рисунок 8 – Доля спроса на дома по уровню комфортности за 2008 год

Факторы, которые оказывали существенное влияние на спрос рынка жилищного строительства в Красноярском крае остаются теми же, что и в целом по стране:

- активное развитие в крае программы ипотечного кредитования, что является значимым фактором роста спроса на жилье в ближайшей перспективе;

- отсутствие выгодных инвестиционных альтернатив;

- влияние динамики курса доллара на спрос на недвижимость;

- стоимость недвижимости по сравнению с другими городами Сибири недооценена (потенциал роста до 30 - 50%), что также влияет на стоимость жилья и спрос;

- реализация крупных федеральных инвестиционных проектов, так же увеличит денежную массу в регионе;

- сезонность в динамике спроса также характерна для красноярского рынка недвижимости. Весной и летом наблюдается увеличение деловой активности и оживление рынка, а ближе к зиме стагнация (новогодние праздники, отрицательные температуры и т.д.) [12].

В настоящее время город Красноярск является абсолютным лидером среди российских городов по объемам жилищного строительства.

В течение 2008 года в Красноярске было введено 655,4 тыс.м² жилья. На втором месте после Красноярска следует Екатеринбург. Там было введено 643,2 тыс. м² жилья. На третьем месте по строительству жилья находится Казань - 630 тыс. м².

Красноярск также стал лидером по итогам 2008 года по строительству жилья на душу населения. В течение 2008 года было введено 0,716 м² на одного человека. На втором месте по этому показателю в России – Ростов, а в Москве на душу населения строится всего 0,44 м² жилья, а в 2007 году объемы строительства жилья в Красноярске на 80 % превысили лучшие советские показатели. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2006 году в крае составил 29,7 млрд. руб.

Структура рынка жилищного строительства Красноярска в целом схожа со структурой общероссийского рынка. На рынке жилищного строительства города Красноярска в период с октября 2007 по апрель 2008 года самое большое количество квартир приходится на сегмент монолитно-кирпичных домов, за ним по количеству предлагаемых вариантов следуют сегменты панельных и монолитных домов, что видно из таблицы 33.

Таблица 33 – Объёмы строительства по типам новостроек, шт. квартир

Период	Типы новостроек
	монолитный	монолитно-кирпичный	панельный
окт.07	1343	2084	2212
ноя.07	1500	2138	2131
дек.07	1621	2600	2001
янв.08	1684	2360	1798
фев.08	1650	1754	1747
мар.08	1702	2268	2128
апр.08	1690	2375	2398
Итого	11190	15579	14415

Наиболее сильно конкурируют сегменты монолитно-кирпичного и панельного домостроения. Самая маленькая доля приходится на сегмент монолитных домов – 27%, которые показаны на рисунке 9.

Рисунок 9 – Доли сегментов на рынке жилищного строительства в городе Красноярске

Общий анализ уровня дохода покупателей объектов недвижимости, показал, что наибольший процент – 60%, составляют покупатели со средним уровнем дохода. На втором месте по показателям находятся покупатели с уровнем дохода ниже среднего – 17%. На третьем месте по численности, находятся покупатели с высоким уровнем дохода – 14%.

Наибольшее количество активных покупателей входит в возрастную категорию от 26 до 35 лет – 45% от общего числа опрошенных респондентов – данный показатель является лидирующим. На втором месте по численности находятся покупатели в возрасте от 36 до 45 лет – 26%. На третьем – от 19 до 25 лет – 15% от общего числа опрошенных респондентов.

В процессе поиска объекта недвижимости, покупатели выдвигают требования не только к самому объекту, но и к его внешним показателям Наибольшее внимание покупатели уделяют наличию развитой инфраструктуре вокруг потенциального объекта покупки - это самый распространенный фактор. Именно эта особенность объекта является его основным конкурентным преимуществом в условиях выбора.

В результате анализа показателей внутренних факторов, было определенно, что самым важным показателем для покупателей среди объектов недвижимости является стоимость м² покупаемого объекта – 13%. Естественно этот фактор предполагает не высокую стоимость, а доступную.

По районной принадлежности самым популярным месторасположением объекта недвижимости является Советский район – 37%, затем, по значению идет Октябрьский район – 18%.

В качестве одного из основных механизмов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» сегодня всё чаше рассматривают ипотечное кредитование. В первой половине 2008 года был отмечен своеобразный пик ипотечной активности. Теперь количество ипотечных сделок должно стабилизироваться, т.к. покупателям квартир приходится выплачивать более 30% совокупного семейного дохода ежемесячно, не снижая качества жизни.

Проанализируем предложение на рынке города Красноярска в настоящее время.

Сейчас идет строительство 149 объектов жилого строительства в разных районах города Красноярска. Наиболее масштабная застройка ведется преимущественно в Советском и Октябрьском районах.

Самое большое количество строящихся объектов приходится на Советский район. Это представлено на рисунке 10. Этот район наиболее активно застраивают лидеры строительного рынка такие как «Монолитхолдинг», «Сибиряк», «Стройсервис-Инвест». На втором месте по застраиванию находится Свердловский район, а на третьем – Кировский. Самая маленькая доля строительства приходится на Ленинский район, всего 3%.

Рисунок 10 – Удельный вес строящихся объектов по районам г. Красноярска

С учетом изменений в законодательной базе, тенденций развития рынка, экономического кризиса и социально-экономического потенциала Красноярского края в 2009 г. планируется ввести 0,76 млн. м² жилья. В настоящее время средняя цена за м² жилья в целом по городу составляет 38 тыс. рублей.

Прогноз динамики цен по разным категориям жилья можно построить исходя из сложившихся предпочтений покупателей. Как и в настоящее время, наибольшим спросом будут пользоваться одно и двух комнатные квартиры как наиболее доступный и ликвидный вид жилья. Именно в этом сегменте можно прогнозировать наибольшие темпы роста. Анализ предпочтений потребителей, приведённый на рисунке 11, также доказывает, что самая большая доля спроса приходится именно на них.

Рисунок 11 – Структура спроса по типам квартир

По квартирам улучшенной и новой планировки в кирпичных и монолитно-кирпичных домах темпы роста цен также прогнозируются выше, чем в среднем по рынку. Это связано с преобладанием на красноярском рынке сделок с целью улучшения жилищных условий. Левобережные районы пользуются большим спросом, нежели правый берег, в силу более благоприятной экологической и транспортной обстановки [22].

2.3 Анализ конкуренции на рынке жилищного строительства города

Красноярска

В настоящее время на рынке жилищного строительства по количеству строящихся объектов выделяются 18 лидеров. Самой крупной строительной компанией является «Монолитстрой». Самый маленький удельный вес приходится на компании «Готика», «АСК», «Красстрой», «Каскад-М», «Сибстоун», «Строитель-95», «Красноярскпромстрой» - по 2%. Это показано на рисунке 12.