Методы определения стоимости объектов недвижимости (стр. 6 из 7)
Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:
где Yзем — чистый операционный доход, относимый к земле;
Y — общий чистый операционный доход.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:
где Vзем — остаточная стоимость земли;
Rзем— коэффициент капитализации для земли.
Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 долл., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала составляет 2% (100% / 50 лет "° 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 долл. Требуемая ставка дохода на 450 000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666,67 долл. Доход от земли капитализирован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оце нивается в 467 000 долл. (450 000 долл. для зданий +16 666,67 долл. для земли = 466 666,67 долл.; округленно 467 000 долл.).
Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов.
1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации — коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т. е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле:
где Rср — средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
Дзд , Дзем — процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости.
В случае, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмещения, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. В случае же снижения стоимости фактор фонда возмещения, умноженный на процентный прирост стоимости за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи.
3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.
где V — стоимость всего недвижимого имущества.
4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:
Vзем = V Дзем.
Пример. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%, продолжительность экономической жизни зданий и сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%,чистый операционный доход — 65 000 долл. Расчет общего коэффициента капитализации показан в табл. 4.5.
Метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и т. д.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность • использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т. д.).
Таблица 4.5 Расчет общего коэффициента капитализации
Прямолинейное возмещение (убывающий доход)
Покажем на простом примере, как выполняется анализ сравнимых продаж и вводятся поправки на размер, физические характеристики и месторасположение участков (табл. 4.6 и 4.7).
Таблица 4.6 Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам
| № аналогов | Цена, долл. | Размер | Физическая характеристика | Местоположение |
| Искомый объект12 3 4 | -? 62505750 5300 7450 | 60х150 60х17560х175 60х150 60х150 | Холмист ХолмистХолмист Ровный Ровный | На берегу рекиНа другом берегу рекиВверх по реке Вниз по реке В центре города |
Таблица 4.7. процедура последовательного вычитания
| Характеристики | Искомый объект | Аналоги | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Цена, долл. | 9 | 6250 | 5750 | 5300 | 7450 |
| Размер | -500 | 0 | 0 | 0 | |
| Физическая характеристика | 0 | 0 | +450 | +450 | |
| Местоположение | 0 | 0 | 0 | -2150 | |
| Корректировка | -500 | 0 | +450 | -1700 | |
| Скорректированная стоимость | 5750 | 5750 | 5750 | 5750 | |
| Стоимость искомого объекта, долл. | 5750 | ||||
Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не всегда имеются сравнительные данные, что характерно для условий современной России, где даже в Москве трудно набрать достаточное количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного использования.
К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать данные по продажам в этих регионах. Затем определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.
Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации
где Yан — чистый операционный доход аналога;
Vан — продажная цена аналога.
Определяется вероятная стоимость объекта оценки V = Y/ R.
Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.
Метод разбиения земельного участка при определении стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий:
1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.
2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.