Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения
Экономическая оценка земли сельскохозяйственного назначения является сложной комплексной проблемой. С одной стороны, земля является средством производства, с другой – источником доходов; имеет природное происхождение и ограниченное обращение. Оценка земель сельскохозяйственного назначения важна не только для сельского хозяйства, но и для экономики страны в целом. Развитию и становлению современной методологии оценки земли предшествует богатая многовековая практика и развитие теории землепользования в России и за рубежом.
Россия исторически была аграрной страной. В центре ее социально-экономической политики всегда находились земельная собственность и земельные отношения, а земельно-оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. Отечественная оценка земли, ее виды и формы, подходы и методы формировались на протяжении нескольких столетий.
Для дореволюционного периода процесс оценки земель сельскохозяйственного назначения характеризуется следующими понятиями:
1. Конец 15 века. Возникновение оценки земли и формирование простейших подходов к оценке земли. Оценка земель проводилась поэтапно: составлялось описание и измерение земельных участков, а затем осуществлялась качественная оценка земель. Таким образом, предпринимались классификация сельскохозяйственных земель и проведение оценки в рамках сформированных групп по принципу качества земель.
2. 17 век. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения приобретает элементы системного подхода, учитывается комплекс параметров: правовой статус земельных владений – вотчина или поместье; подсчитывается количество крестьянских дворов (жилых и пустых); анализируется структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); изучается качество земель («лучшие», «средние», «худшие»), на базе которого затем проводится оценка.
3. 18 век. В связи с проведением общегосударственных межевых оценочных работ возрастает необходимость оценки земельной собственности. В ходе данных преобразований вырабатывается подход к оценке крестьянских дворов «не по поворотам, не по дымам избным, но по владению земли и по засеву на том его владенье».
4. 19 век. В официальных документах появляется термин «оценка земли», который постепенно становится общепринятым в русской оценочной практике. Реформа 1861 г. создает новые условия для проведения государством земельно-оценочных работ, включающих учет, изучение, описание и оценку земли как объекта налогообложения. Вырабатываются основные методические принципы к оценке сельскохозяйственных земель, которые находят отражение в Законе об оценке от 18 января 1899 г.
А. Н. Радищев вырабатывает дифференцированный подход к оценке почв, рассматривая их плодородие как одно из решающих условий влияния на размер крестьянских доходов. Наряду с А. Н. Радищевым над вопросом оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения работают такие представители прогрессивной агрономической науки, как В.В. Докучаев и Н.М. Сибирцев.
В.В. Докучаев впервые увязал оценку земель с классификацией почв, разработав оригинальный метод оценки земли (почв) для Нижегородской губернии. Он отмечал, что «почвенные карты вместе с климатическими должны лежать в основе всякой сельскохозяйственной статистики». В ходе исследований он пришел к выводу, что при экономической оценке земли нельзя обойтись без исследований урожайности и доходности, получаемой с различных в почвенном отношении земельных участков.
Н.М. Сибирцев впервые дал научное определение качественной оценке земель, увязав ее с бонитировкой почвы, и сформулировал предмет агроклиматической оценки земли – почвенное плодородие как средство производства в сельском хозяйстве. Критерием экономической оценки земли является сравнительная ценность земельных участков.
5. Конец 19 – начало 20 века. Важнейшей задачей становится оценка земельных угодий. Основной подход формируется на базе рассмотрения сельхозугодий одновременно как источника дохода и как предмета сделки купли-продажи. Возникают различные методики оценки земли, характерной чертой которых является оценка по стоимости или по доходности на базе агроклиматической оценки.
Таким образом, в дореволюционный период закладываются основные принципы и подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые совершенствуются в соответствии с задачами экономики и по сегодняшний день.
С конца 1920-х гг. в результате национализации земельной собственности оценка земли в сфере частной жизни практически исчезла. В довоенный период оценку земли проводили в основном для землеустроительных целей.
Крупные оценочные работы по земельным ресурсам и сельскохозяйственным угодьям были проведены в военные и послевоенные годы. Это было связанно с мобилизацией природных ресурсов на нужды обороны страны и оценкой ущерба, нанесенного земельным угодьям в ходе Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.
При плановой экономике оценка земельных участков, как и оценка недвижимости, носила случайный характер и имела значение для относительно небольшого круга частных лиц. Процессы перераспределения ресурсов, в том числе земли, зданий, сооружений, инициировались и регулировались государственными чиновниками в натуральном выражении, стоимостная оценка для этого была не нужна.
Необходимо отметить, что уже в советский период был сформулирован основной подход к оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный подход предполагает два этапа: агроэкономическая или качественная оценка, при которой учитываются свойства почвы и условия территории и которая базируется на классическом методе В.В. Докучаева, и экономическая оценка, при которой учитывается такие экономические факторы, как расстояние от городов, промышленных центров, путей сообщения.
В 1960-е гг. массовое распространение получила концепция оценки земли, сформулированная С.Д. Черемушкиным. Было предложено проводить экономическую оценку земли одновременно по двум показателям: по валовой продукции и по чистому доходу в расчете на единицу площади земли. Оценку земли по валовому продукту можно использовать при определении ценности земли как средства производства, тогда как оценка земли по чистому доходу позволяет оценить ценность земли с точки зрения доходности единицы площади. Методика предусматривала общую экономическую оценку, оценку с точки зрения эффективности возделывания отдельных культур, а также оценку влияния качества земли на эффективность дополнительных затрат. Концепция оценки земли С.Д. Черемушкина позволила достичь положительных сдвигов в оценке результатов хозяйственной деятельности. Впервые в советское время была сделана попытка учета земельного фактора.
В СССР были разработаны и введены в практику единой принципы экономической оценки применительно ко всем видам природных ресурсов, отразившиеся в теории оптимального планирования. Предложенная теория выявила существование объективно обусловленного верхнего уровня затрат, который применительно к использованию естественных ресурсов получил название замыкающих затрат. Разность между замыкающими затратами и затратами, характеризующими оцениваемый ресурс, определяла величину экономического выигрыша, приносимого им, т.е. экономическую оценку этого природного богатства. Указанная разность получила название дифференциальной ренты.
Идея «рентной» оценки стала в СССР общераспространенной. Основным принципиально важным положением стал тот факт, что ценность ресурса измеряется «рентным» эффектом его использования (а не затратами, связанные с вовлечением его в использование). Идею оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения на основе дифференциальной ренты поддержал в своих работах (1969, 1973) академик Т.С. Хачатуров. Многовариантные расчеты дифференциальной ренты породили существенное разнообразие подходов к оценке сельскохозяйственных земель, основанных на «ренте». Так, например, Г.В. Карнаухов является представителем школы рентной оценки и стоит на позиции капитализации дифференциальной ренты исходя из достигнутого уровня эффективности капитальных вложений в народном хозяйстве. Дифференциальная рента является текущей оценкой дифференциального плодородия земли и других ее качеств, обуславливающих ее функционирование как разнокачественного средства производства.
Массовые оценочные работы выполнялись с 1970-х гг. Оценка сельскохозяйственных угодий проводилась по двум составляющим: оценка качества почв (бонитировка почв) и экономическая оценка земель (путем капитализации дифференциального дохода).
В эти годы была подготовлена «Общесоюзная методика оценка земель» (1976). Впервые оценка в России проводилась по единой методике. В соответствии с ней оценка производилась в двух направлениях: общая и частная. Общая оценка проводилась в целом по сельскохозяйственным угодьям, частная – в разрезе сельскохозяйственных культур. Основной методологический подход, заложенный в данную методику, заключался в расчете стоимости сельскохозяйственных угодий путем капитализации дифференциального дохода (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях).
14 августа 1987 г. в рамках «Указаний о порядке проведения оценки земель» утвержденных Госагропром СССР, в свет вышла методика по оценке сельскохозяйственных земель, которая по своему содержанию дополнила общесоюзную. Данная методика включала расчет совокупности следующих показателей: стоимость валового продукции, окупаемость затрат, себестоимость производства продукции, дифференциальный доход, трудоемкость производства продукции, оценку совокупного производственного потенциала Экономические показатели рассчитывались с учетом цен реализации продукции.