Методы сравнения продаж, остатка, предполагаемого использования, распределения, выделения для земли являются наиболее эффективными при оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Метод сравнения продаж широко используется при наличии развитого земельного рынка, где имеется обширная систематизированная информация по всему спектру проведенных сделок с аналогичными объектами. При оценке земельных участков, отнесенных ко второй и третий группе, данный метод является наиболее предпочтительным. При отсутствии информации по сделкам с аналогичными объектами в регионе можно применить методы остатка и предполагаемого использования. Сложность применения данных методов может быть связана с отсутствием развитого рынка аренды объектов недвижимости и с возможностью верно определить стоимость строительства объектов недвижимости, так как данных о физических параметрах зданий и сооружений может не быть. Чтобы применить метод распределения, требуется произвести масштабное исследование по определению доли земли в общей стоимости объекта недвижимости. Кроме того, сложность реализации данного метода может быть связана с отсутствием в регионе достаточной информации о сделках с объектами недвижимости.
Таким образом, анализ принципов и особенностей оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения показывает, что:
- адекватная методика оценки земельных участков должна базироваться на принципах рентной экономики и принципах оценки;
- специфики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения складывается из особенностей, связанных с качеством земли, и экономических особенностей;
- особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения накладывают ограничения на выбор и применение подходов и методов оценки;
- выбор того или иного подхода к оценке земельного участка обусловлен механизмом образования дохода;
- расчет основных параметров, формирующих рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, заслуживающих тщательной проработки.
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ
| Согласовано: Минсельхозпрод России _____________ 11 мая 2000 г. | Согласовано: Мингосимущество России _____________ 11 мая 2000 г. | УТВЕРЖДАЮ: Председатель Комитета _____________ С.И. Сай |
МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
УГОДИЙ НА УРОВНЕ CУБЪЕКТОВ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКВА, 2000 г.
В разработке методики приняли участие:
| Госкомзем России - | Алакоз В.В., зам. председателя комитета; Нестерова О.А., нач. управления, к.э.н.; Порядин А.И., нач. отдела; Скуфинский О.А., нач. отдела; Челышева Л.В., гл. специалист. |
| Минсельхозпрод России - | Киселев С.В., статс-секретарь - зам. Министра; Окунь Н.А., зам. нач. Депэкономики; Масленкова В.Ф., зам. нач. Депфинансов; Неделина С.А., зам. нач. Депагрополитики |
| РосНИИземпроект - | Носов С.И., нач. отдела, к.э.н.; Садыков И.А., гл. науч. сотрудник, к.э.н.; Бондарев Б.Е., ст. науч. сотрудник, к. с/х н.; Юдицкий Б.А., гл. специалист. |
| Сибирский РКЦ - | Махт В.А., к.э.н., директор; Руди В.А., к.э.н., зам. директора; Гафаров Р.Г., зав. сектором. |
| ВНИЭТУСХ - | Панкова К.И., д.э.н.; Корнеев А.Ф., к.э.н.; Капитонов А.А., к.э.н. |
ВВЕДЕНИЕ
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.
В отдельных субъектах Российской Федерации (РФ) проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”. Используемые в процессе этих работ методики зачастую базируются на “слепом” копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.
В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана “Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации”.
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Основные понятия:
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.
качество сельскохозяйственных угодий - интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;
земельный участок - сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;
местоположение земельных участков - характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;
дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;
кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход;
земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) - часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.
1.2. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.
1.3. Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
1.4. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.
1.5. Этапы оценки:
первый этап - межрегиональная оценка земель - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ;
второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.
2. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.
2.1. Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий
2.1.1. Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 г.г.
2.1.2. Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении - в средних ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75 % от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ.
2.1.3. Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.