Бузырев Вячеслав Васильевич
Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снов объектов жилищного фонда) и часть сферы услуг (проектирование и текущее функционирование жилищного фонда). В то же время жилищная сфера есть взаимодействие двух основных её элементов – рынка жилья и рынка жилищных услуг, образующих в совокупности рынок жилищной недвижимости. Рынок жилищной недвижимости – это сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются тем их набором, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для их владельцев. В конечном итоге, для населения и экономических субъектов, действующих на рынка жилья, жилищных фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий жилищные услуги и доход.
Жилищное строительство, как механизм создания жилищного фонда, во многом определяется процессами, протекающими в сфере взаимодействия рынка жилья и рынка жилищных услуг, и подчиняется их законам. Рынка жилья и жилищных услуг имеют тесную взаимосвязь, обусловленную особенностями товара «жилищная недвижимость» и зависит от состояния таких переменных, как спрос и предложение. Рынок жилой недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и связанны с землёй. Все участки земли в пределах населённых пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден: Каждое жилище обеспечивает свой определённый набор услуг. Различают характеристики собственно жилища, а также место где оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда. Жилище – это долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда и качественные характеристики жилищных услуг. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилища, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жильё и жилищные услуги и качество их предложения.
Спрос на объекты жилищного фонда и формируемые им жилищные услуги представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, то есть зависит от их количества и индивидуальных особенностей, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилья, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жильё и жилищные услуги обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.
Предложение жилья и жилищных услуг ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложения жилья, являются: уровень валовых инвестиций в строительстве, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жильё и уровнем его потерь.
В экономической литературе термином «жильё» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия:
· Жилищный фонд – относится к самим строением и домам, как объектам собственности и может быть разбит на ряд более мелких понятий. Величина жилищного фонда определяется по числу квадратных метров как жилой, так и не жилой площади;
· Жилой фонд - состоит из жилых помещений, то есть квартир, отдельных комнат или нескольких комнат-квартир, используемых для жилья. Каждая единица жилого фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха. Всё это называют жилищными услугами. Если б мы хотели выразить их количественно, пришлось бы их измерить на определённый период времени. Если единица жилого фонда не разрушена или физически не повреждена, она производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эту сторону понятия «жиль», так как на этом рынке продаются и покупаются не сами строения, а жилищные услуги, предоставляемые этими строениями.
Жильё по своей природе достаточно специфично: с одной стороны оно выступает как объект потребления, а с другой, как товар (происходит купля-продажа жилого фонда, как объекта собственности). Различия между понятия жилого фонда и жилищных услуг будут иметь значения при определении спроса на жильё. Жильё относится к числу первичных жизненных потребностей, наряду с пищей, одеждой и обувью. Жильё представляет собой капитальный товар длительного пользования, к тому же достаточной дорогой как в строительстве, так и в эксплуатации. Жильё, как воплощение стоимости, является, по сравнению со всеми другими продуктами труда, более привлекательным для многих слоёв населения, особенно в условиях инфляции и политической нестабильности.
Наиболее общее определение понятия «жильё» следующее:
Жильё – это продукт труда, который на протяжении всего жизненного цикла человека или семьи предоставляет определённый поток жилищных услуг. В рыночной экономике жильё – это товар, являющийся одновременно как потребительским благом, так и способом вложения капитала, от которого зависит условия существования и развития людей. Общий вывод заключается в том, что жилищная сфера это сложная система, включающая в себя ряд подсистем, взаимодействие которых направлено на решение задачи удовлетворения населения в жилье, и поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе вызывают изменение предложение жилья. Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жильё приводит к повышению качества предлагаемых жилищных услуг и его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах на жильё часто становится невыгодным содержание жилья, степень и скорость его износа увеличивается.
Формирование рынка жилья в жилищной сфере является основным направлением выхода страны из жилищного кризиса и осуществляется с начала процесса приватизации жилищного фонда. Несоответствие растущих потребностей в жилье требуемого качества возможностям их удовлетворения составляет сущность жилищной проблемы. Об уровне развития общества можно судить по уровню обеспеченности его граждан жильём, по этому показателю Россия уступает большинству развитых стран и даже стран восточной Европы. По этому показателю в России на одного городского жителя приходиться 21 кв. м, в то время как в Норвегии 74, в США 65 кв. м, в Швеции 43 кв. м, во Франции 36 кв. м и в Японии 31 кв. м.
Изменение условий проживания граждан РФ за 20 лет:
| Вид жилья | 1985 | 2005 |
| Коммунальные квартиры | 11% | 4% |
| Общежития | 9% | 7% |
| Отдельные квартиры | 57% | 74% |
| Частные дома | 23% | 15% |
В соответствии с двумя преобладающими в современном обществе системам общечеловеческих ценностей – социально-демократической и либеральной – в жилищной экономике сформировались две основные жилищные концепции: либеральная и социальная. Либеральная жилищная концепция сформировалась экономического либерализма, основы которого были заложены Адамом Смитом и Давидом Рикардо. В основе либеральной концепции лежит принцип удовлетворения потребности в жилище путём приобретения жилища, как товара, на рынке жилья в соответствии с платёжеспособностью покупателей. Либеральная концепция исходит из возможностей саморегулирования рыночной экономики и исключения вмешательства государства в рыночные процессы. В основе социальной жилищной концепции лежит принцип распределения жилища, как социального блага, соответственно потребностям и условий социального равенства. Эта концепция предполагает ответственность государства за удовлетворения потребности общества в жилище, его непосредственное участие в процессе распределения жилья, как экономического блага. Либеральная и социальная жилищные концепции лежат в основе формирования и функционирования двух основных типов жилищных систем, основанные на рыночных механизмах и на механизмах государственного обеспечения жильём. В настоящий момент не существует этих двух типов жилищных систем в чистом виде.
При исследовании современных жилищных систем специалисты предпочитают говорить о жилищной системе с доминированием института частного предпринимательства и о жилищной системе с доминированием института государственного обеспечения жильём.
Жилище является материальной основой жизни человека, которая представляет собой единство биологического и социального начала. Как биологическое существо человек подчиняется фундаментальным биологическим законам, определяющим физиологические процессы его жизнедеятельности, социальное же начало определяет жизнь человека в обществе. Удовлетворение социальных потребностей человека невозможно без удовлетворения биологических. Биологическое начало выступает в качестве необходимой предпосылки развития социального начала. Соответственно, выделяют биологические и социальные потребности человека, удовлетворение которых обеспечивается жилищем.