Нарастание физического и морального износа жилых домов определяет необходимость проведения работ по их модернизации и реконструкции. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются. Отставание качества существующего жилищного фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Мероприятия по модернизации жилых зданий, в отличие от капитального ремонта, направлены, в первую очередь, на снижение морального износа.
Реконструкция жилых зданий – это комплекс организационных и технологический мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа здания в целом или отдельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства. Изменение объемно-планировочных характеристик жилого здания при реконструкции может сопровождаться и изменение его объёма и назначения. В настоящее время реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилья, его комфортности и надёжности.
Отсутствие в 90-ые годы возможности для широкого развития строительства нового жилья, в виду ограниченности финансовых ресурсов, распада крупных строительных организаций и появления небольших, которые не в состоянии выполнить большие объёмы строительно-монтажных работ, делает путь реконструкции жилья вполне обоснованным с экономической, социальной и политической точек зрения. С экономической точки зрения, реконструкция жилья даёт возможность не только сохранения, но и некоторого увеличения жилищного фонда страны без особ крупных капитальных вложений. С социальной точки зрения, реконструкция жилья ведёт к смягчению напряженности в жилищном вопросе, восстановлению коммунальных удобств, которые по тем или иным обстоятельствам были утрачены. С политической точки зрения, осуществление реконструкции жилищного фонда всегда обеспечит успех и авторитет руководителя государства, региона, города, предприятия.
Наиболее актуальной в социальном отношении и экономически целесообразной является деятельность по реконструкции домов, построенных по типовым проектам первого поколения. Это вызвано следующими обстоятельствами:
1. Эти здания, хотя и морально устарели, обладают ещё достаточным запасом прочности, что позволяет осуществлять разнообразные виды строительных работ;
2. Эти здания с широким применением железобетонных элементов, что позволяет использовать мощности многих ДСК и заводов ЖБИ, которые не загружены заказами;
3. Дома первых массовых серий строились компактно, образовывались целые жилые районы, что делает возможным поставить процесс реконструкции на поток;
4. Инженерная инфраструктура этих районов, построенных в 60-ые годы, менее изношена, чем в центральных районах города, что даёт большие экономические преимущества.
В настоящее время остаётся актуальным вопрос о соотношении реконструкции и нового строительства.
Наиболее спорной в области реконструкции жилого фонда остаётся степень определения границ её целесообразности, в силу высокой остаточной стоимости здания, требующих реконструкции, массовый снос жилой застройки – мероприятие заведомо невыгодное. Реконструкция и модернизация существующего жилого фонда позволяют сократить объёмы финансирования, одновременно решая две проблемы: сохранение и обновление жилищного и обеспечение его прироста. При сравнении стоимости затрат на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и новое строительство объектов, по данным Российской академии архитектуры и наук получены следующие результаты:
| Методы преобразования жилищного фонда | Стоимость в процентах от затрат на один кВ. м нового строительства |
| Капитальный ремонт | 30-35% |
| Модернизация | 50-55% |
| Реконструкция | 60-70% |
Как видно из таблицы, среди перечисленных методов преобразования жилой застройки, реконструкция является наиболее капиталоёмким вариантом, что объясняется сложностью и масштабностью мероприятий, входящих в е состав. Вместе с тем, себестоимость площади, получаемой при реконструкции, в среднем на 30-40% ниже, чем при новом строительстве. Таким образом, реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволит наиболее рационально использовать финансовые ресурсы для получения наибольшего социального эффекта.
Однако путь реконструкции не всегда приемлем, выбор способа преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной оценки стоимости работ. Как правило, работы по реконструкции считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70% стоимости нового здания. На эффективность реконструкции оказывает влияние и временные границы её проведения, так реконструкцию полносборных зданий целесообразно проводить в период 30-60 лет с начала эксплуатации. За пределами указанного срока эффективность её существенно снижается, поскольку потребляется больший объём ресурсов для преодоления физического и морального износа. Степень износа также диктует условия выбора между новым строительством и реконструкцией здания. Возможность обновления экономически оправдана в том случае, если физический износ конструктивных элементов не превышает 70%. В остальных случаях затраты на реконструкцию признаются экономически нецелесообразными и принимается решение о сносе существующей застройки с последующим возведением нового жилого объекта, отвечающего современным эксплуатационным требованиям.
Говоря о методах реконструкции типового жилищного фонда, следует отметить ряд оптимальных решений и способов его преобразования, разработанных РААСН:
1. Перепланировка квартир, включая их объединение большей стоимости и в прежних габаритах здания;
2. Увеличение квартир благодаря пристройки эркеров, лоджий и прочих конструктивных элементов;
3. Пристройка к торцам зданий одноэтажных объемов в небольших учреждениях предприятий обслуживания;
4. Пристройка к зданиям с одной или двух длинных сторон дополнительных пролётов с полной перепланировкой квартир и превращения здания в ширококорпусные дома;
5. Надстройка дополнительных этажей и мансард с организацией новых квартир.
По мнению специалистов наиболее перспективными и экономически выгодными представляются два последних варианта реконструкции.
За период перехода к рыночным отношениям управление строительством претерпело значительные изменения: была ликвидирована единая система планирования и фондового распределения материально-технических ресурсов, прекращено прямое административное воздействие на деятельность строительных организаций. В настоящий момент государственное регулирование строительной отрасли включает :
· Политику стабилизации производства через инвестиционную и финансовую политику;
· Дотирование;
· Прямое регламентирование поведения хозяйствующих субъектов через систему административных методов воздействия, а именно законы, программы, приказы, инструкции, положения и так далее.
Государство управляет строительством в настоящее время, включая градостроительство и реконструкцию жилищного фонда, через законодательную, исполнительную и судебную власти. Законодательная власть устанавливает состав и содержание законов прямо или косвенно влияющих на строительную деятельность и выпускает законы прямого и косвенного влияния.
Законы прямого влияния определяют структуру органов управления строительством, осуществляющих управление государственной формой собственности, размеры бюджетных ассигнований на строительство и реконструкцию объектов государственной собственности, перечень национальных программ и проектов.
Законы косвенного влияния призваны оказывать положительное воздействие на формирование внешней среды для инвестиционно-строительной деятельности. К законам косвенного влияния можно отнести Гражданский Кодекс, налоговое законодательство, законы об инвестиционной деятельности.
Управление строительством осуществляется на региональном уровне.
Развитие системы управления жилищным строительством сопряжено с решением ряда проблем. Среди которых можно выделить следующие:
· Установление общих принципов организации системы управления воспроизводства жилищным фондом на федеральном и региональном уровне;
·
В условиях развитого жилищного рынка деятельность застройщиков характеризуется следующими пятью функциями:
1. Приобретение участка и разрешительной документации;
2. Организация и финансирование;