| Потребности человека в жилище | |
| Биологические (физиологические) | Социальные |
| Защита от воздействия окружающей природной среды | Защита от воздействия социальной среды |
| Условия для удовлетворения физиологических потребностей (сон, отдых, еда и так далее) | Обособление и индивидуализация |
| Безопасность | Самовыражение |
| Условия продолжения рода | Условия развития творческих способностей |
| Условия формирования первичных социальных отношений | |
| Воспитание детей | |
Потребность в жилище имеет двойственную природу: как объективная нужда в жилище, удовлетворяющая потребности человека, и как субъективно осознаваемое несоответствие между имеющимся у потребителя количеством и качеством жилища и его желаемым количеством и качеством. Именно субъективное ощущение удовлетворённости или неудовлетворённости жилищными условиями лежит в основе осознания человеком его потребности в жилище.
На изменение потребности в жилище сказываются изменения в природной окружающей среды. Демографические изменения также являются одной из важнейших причин изменения потребностей населения в жилище. Осознанная жилищная потребность проявляется как жилищный интерес, который побуждает индивидуумов к действиям, направленным на удовлетворение этих потребностей. Стремление индивидуумов удовлетворить потребности в жилище является движущей силой развития не только жилищной системы, но и всего общественного производства.
Жилище – это благо, обладающее максимальной полезностью. Полезность этого блага определяется его потребительскими свойствами, характеризующими способность удовлетворять потребности этого человека. Но при этом жилище это экономическое благо, то есть благо, обладающее относительной редкостью. Это означает, что потребности человечества в жилище не могут быть удовлетворены полностью.
Потребности человека в жилище обуславливают функции жилище и его роль для жизни индивида и общества. В жилище и его функциях отражается взаимовлияние и взаимообусловленность человека и живой среды, поскольку жилище удовлетворяет биологические и социальные потребности человека, можно говорить о том, что оно является местом, где непосредственно развёртывается жизнедеятельность человека. Жилище – необходимое условие жизни и в этом заключается его главная функция биологическая. Другие функции жилища являются социальными, то есть определяют поведение людей и их жизнь в обществе. Другой, не менее важной функцией жилища, является его значение как условия и регулятора межличностных отношений.
Одна из важнейших функций жилища состоит в том, что она выступает в роли социального индикатора, показывающего социальный статус его владельца. Ещё одна функция жилища заключается в том, что жильё и жилая среда способны детерминировать и поддерживать определённый образ и стиль жизни. Потребности человека в жилище и, соответственно, функции жилища изменяются вместе с развитием человека и человеческим обществом. Соответственно новые функции технические появляются и у жилища, как элемента техносферы. Современное жилище представляет собой сложную инженерно-техническую систему, обеспечивающую комфортную среду обитания человека. Таким образом, можно утверждать, что жилище, как потребительское благо, удовлетворяет потребности человека, как элемента биосферы, социосферы и техносферы. Биологические функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента биосферы. Социальные функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента социосферы. Технические функции обеспечивают воспроизводство человека, как элемента техносферы, то есть носителя знаний и информации. Следовательно, жилище реализуют свои функции на пересечении этих трёх сфер.
Помимо индивидуального блага, каким является жилище, жилище также удовлетворяет потребности общества в целом, то есть является общественным благом. Никто не может быть исключён из жилищных отношений. Общественный характер этого блага заключается в том, что жилище является материальным условием воспроизводства оного из факторов общественного производства, а именно рабочей силы, в этом заключается двойственность сущности этой категории жилище, как потребительское благо». Для обозначения жилища, как индивидуального потребительского блага, мы будем использовать термин «жильё» (жилая ячейка, жилая квартира, одноквартирный дом), а для обозначения жилища, как общественного блга, мы будем использовать термин «жилищный фонд» (совокупность жилых домов, расположенных на определённой территории).
С развитием товарно-денежных отношений жилище начинает выполнять новую функцию в жизни общества – оно становится товаром. Как товар жилище приобретает новые свойства: с одной стороны функции жилища определяют его полезность, а, следовательно, и ценность в глазах потенциальных покупателей, с другой стороны, жилище становиться всё более сложным товаром, требующим всё более больших затрат труда. В процессе обмена благ начинается разделение прежде единой оценки на две:
1. Оценка блага как такового его будущим потребителем, то есть оценка его полезности;
2. Оценка блага его владельцем до обмена, то есть оценка затрат с которыми было связано с появлением данного блага у его владельца.
Потребности в жилище, обеспеченные платёжеспособностью потребителя, формируют потребительские предпочтения на рынке жилья. Конечный спрос на жилище формируется с учётом конъюнктуры рынка и общественных жилищных стандартов.
Жилище как товар существенно отличается от других товаров. Особенности жилища как объекта рыночных отношений и влияние этих особенностей на цены на рынке жилья заключаются в следующем:
1. Специфика жилища, как товара, проявляется в том, что жилье выступает на рынке как в материализованной форме, как объект жилой недвижимости, так и в нематериализованной, в виде жилищных услуг. Наличие материальной и нематериальной формы жилища как товара приводит к тому, что один и тот же объект может быть предметом экономических отношений нескольких субъектов – собственника, пользователя, арендатора;
2. Товар длительного пользования – в течение жизненного цикла жилище многократно становиться предметом товарно-денежного обмена, в том числе на самой начальной стадии жизненного цикла – инвестиционной; жилище может быть товаром в стадии неполной строительной готовности в виде незавершенного производства;
3. Объект недвижимости – объект, прочно связанный с земельным участком, следовательно, иммобильный товар, который не может быть экспортирован или импортирован с одного территориального рынка на другой;
4. Высокая ресурсоемкость определяет высокую цену на этот товар, поэтому сделки на рынке жилья сопряжены с движением значительных финансовых ресурсов. Высокая цена жилища определяет его другую особенность как товара – меньшую по сравнению с другими товарами ликвидность. Ликвидность жилища напрямую зависит от его цены, чем она выше, тем ликвидность объекта ниже, поскольку сужается круг потенциальных покупателей. Также ликвидность зависит от потребительских характеристик жилища, его местонахождения, конъюнктуры рынка и от социально-экономической ситуации в целом.
Важнейшей особенностью жилища как товара является то, что оно приобретается на рынке не только как потребительское благо, способное удовлетворить потребности покупателя жилищных услуг, но и как капитальное благо, как инвестиционный товар, обеспечивающий инвестору получение дохода. Это связано с тем, что жилище в экономике выполняет не только функции потребительского блага, но и еще 2 не менее важные экономические функции: жилье является богатством и капиталом.
Жилище выполняет функцию богатства, поскольку эо те материальные блага, которыми индивидуум владеет на правах частной собственности и которые потому могут быть передаваемы и обмениваемы. Функция жилища как богатства заключается в том, что собственность, в первую очередь имеющееся в домохозяйстве собственное жилье, является мерой его благосостояния, отражает сумму накопления семьи. Собственное жилье это не только более высокий социальный статус семьи и характеристика текущей материальной обеспеченности, но это и показатель и покупательной способности семьи, возможности перспективного потребления. Жилище является богатством и в общественном понимании, как часть национального богатства. Жилищный фонд в странах с развитой рыночной экономикой составляет от 20 до 45% воспроизводимого национального богатства. В РФ он достигает 20%, но с учетом дачных домиков до 1/3 национального богатства.
Функции жилища как капитала состоит в том, то оно может выступать источником дохода для человека или семьи. Жилище может рассматриваться как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Жилище является тем самым товаром, который дает возможность увеличивать денежный фонд. И в этом смысле жилище является капитальным благом. Прибавочной стоимостью в этом случае является рента (арендная плата), получаемая домовладельцем. Рента представляет собой постоянный доход на жилище как капитал. Экономическим содержанием ренты выступает стоимость права пользования жилищем, которую уплачивает арендатор, использующий жилище как потребительское благо.