Экономика недвижимости 10 (стр. 1 из 3)
1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Задание 1
Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением затратного подхода (Сзатр), используя следующую информацию:
Местоположение объекта
Объект оценки расположен по адресу г. Дальнегорск, Приморского края, ул. Пионерская, 50
Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.
Транспортная доступность – удовлетворительная.
Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.
Описание объекта оценки
Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольное помещение примерно одинаковой площадью.
Таблица 1
Основные конструктивные элементы здания.
| Конструктивный элемент | Описание |
| ФундаментыСтены Перегородки Перекрытия Кровля Полы Дверные проемы Оконные проемыЭлектротехнические устройства Внутренняя отделка | Кирпичные ленточныеСиликатные блокиСиликатные блокиЖелезобетонные Совмещенная Бетонные Металлические воротаОтсутствуют Электроснабжение естьотсутствует |
Техническое состояние объекта оценки
Фундамент – трещины в цоколе, следы увлажнения стен.
Стены – местное отслоение и отпадение штукатурки, разрушение отдельных кирпичей.
Перегородки – трещины в местах сопряжения с перекрытиями, многочисленные сколы.
Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.
Количественные данные:
1. Стоимость земельного участка (Сзем.уч.) – 10000 руб.
2. НДС – 18%.
3. Физические параметры здания приведены а таблице 2.
Таблица 2
Физические параметры здания.
| Показатель | Параметры |
| Площадь застройки, м2 | 155 |
| Площадь помещений, м2 | 133,3 |
| Высота здания, м | 2,58 |
| Строительный объем, м3 | 399,9 |
Строительный объем = Площадь застройки * Высота здания
155 * 2,58 = 399,9 м3
Решение
1. Произвести расчет полной восстановительной стоимости объекта
Таблица 3
Восстановительная стоимость объекта
| V м3 | Сед. | Ккл | К1 | К1терр | К2 | Полная восстановительная стоимость на дату оценки |
| 399,9 | 21 | 0,95 | 1,16 | 1,04 | 22,61 | 217613,68 |
ПВС = V* Сед.* Ккл * К1* К1терр * К2
1) 399,9*21*0,95*1,16*1,04*22,61=217613,68 руб.
Где: V – строительный объем, м3;
Сед. – стоимость строительства 1м3 здания в ценах 1969 года (по сборнику УПВС);
Ккл – поправочный коэффициент для данного климатического района;
К1 – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984г.;
К1терр – поправочный территориальный коэффициент к коэфф. К1;
К2 – индекс удорожания строительно-монтажных работ по сравнению с уровнем цен 1984г., разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве, по состоянию на дату оценки.
2. Произвести расчет физического износа здания.
Таблица 4
Физический износ здания.
| Здание склада | Доля в общей стоимости, коэффициент | Фактический физический износ элемента, % | Удельный вес физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 0,15 | 30 | 4,5 |
| Стены и перегородки | 0,38 | 35 | 13,3 |
| Перекрытия | 0,13 | 30 | 3,9 |
| Кровля | 0,06 | 50 | 3 |
| Продолжение табл. 4 | |||
| Здание склада | Доля в общей стоимости, коэффициент | Фактический физический износ элемента, % | Удельный вес физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Полы | 0,08 | 35 | 2,8 |
| Окна и двери | 0,07 | 30 | 2,1 |
| Отделка внутренняя | 0,03 | 50 | 1,5 |
| Прочие элементы | 0,08 | 50 | 4 |
| Санитарно-технические и электротехнические устройства. | 0,02 | 100 | 2 |
| Итого | 1,0 | Х | 37,1 |
Расчет физического износа объекта недвижимости производится по формуле:
Изki*diгде: Изki – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
di – доля отдельной конструкции или элемента в общей стоимости (коэффициент);
n – количество отдельных конструкций, элементов или систем объекта.
Остальные виды износа устанавливаются экспертным путем: функциональный – в зависимости от неудачного месторасположения, плохой внутренней планировки и т.п. (30%), внешний – от воздействия общеэкономических и отраслевых изменений (40%).
Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле:
Сзд.= ПВС*
*1) 217613,68*
= 57489,18 руб.Прибыль инвестора обычно устанавливается в размере 20% от стоимости, определенной затратным способом.
Пинв.= (Сзем. уч.+ ПВС)*20%
(10000+217613,68)*20% = 45522,74 руб.
НДС = (Сзем. уч.+ ПВС + Пинв.)*18%
(10000 + 217613,68 + 45522,74)*18% = 49164,56 руб.
3. Определить рыночную стоимость с применением затратного подхода. Сделать письменное заключение о полученной стоимости.
Затратный подход рассчитывается по формуле :
Сзатр.= Сзем. уч + ПВС – Из + Пинв. + НДС
1) 10000 + 57489,18 + 45522,74 + 49164,56 = 162176,48 руб.
где: Сзем. уч – стоимость земельного участка;
ПВС – стоимость нового строительства (прямые и косвенные расходы, связанные со строительством);
Из – сумма износа;
Пинв – прибыль инвестора.
Заключение: Затратный подход может быть полезен для оценки объектов уникальных по своему виду, и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство очень велика доля экспертных мнений, на которые не стоит слишком полагаться.
2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖЕМОСТИ ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Задание 2
Определить рыночную стоимость здания кирпичного склада для купли-продажи с применением доходного подхода ( Сдох.). Имеется в виду, что здание может сдаваться в аренду под склад или автостоянку.
Исходные данные:
1. Площадь помещения и размер арендной платы приведены в таблице 5.
Таблица 5
| Показатель | Данные |
| Площадь помещений, м2 | 133,3 |
| Арендная плата за 1м2 в месяц | 60 |
2. Расчетный период – 5 лет;
3. Прогноз увеличения арендной платы – 5% ежегодно;
4. Ставка дисконтирования определяется кумулятивным методом по данным таблицы 6;
5. Текущая стоимость реверсии – 17000 руб.
6. Операционные расходы по годам приведены в таблице 7.
Решение.
1. Определить ставку дисконтирования.
Таблица 6
Расчет ставки дисконтирования.
| Составляющий элемент | % |
| Безрисковая ставка. | 21,0 |
| Риск, связанный с недостатками управления. | 1,5 |
| Риск, связанный с не ликвидностью проектов. | 1,0 |
| Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране. | 1,5 |
| Продолжение табл. 6 | |
| Составляющий элемент | % |
| Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы. | 1,5 |
| Итого | 26,5 |
2. Рассчитать чистый операционный доход и стоимость объекта, заполнить недостающие показатели в таблице 7. Формулы и метод расчета привести под таблицей.
Таблица 7
Поток денежных платежей.
Показатели | Год | ||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Реальный доход от аренды в месяц. | 7998 | Х | Х | Х | Х |
| Индекс роста арендной платы в год. | 1,0 | 1,05 | 1,05 | 1,05 | 1,05 |
| Номинальный доход от аренды в месяц. | 7998 | 8397,9 | 8817,8 | 9258,7 | 9721,6 |
| Число месяцев. | 12 | 12 | 12 | 12 | 12 |
| Потенциальный валовой доход за год. | 95976 | 100774,8 | 105813,6 | 111104,4 | 116659,2 |
| Коэффициент загрузки. | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,75 |
| Действительный валовой доход. | 71982 | 75581,1 | 79360,2 | 83328,3 | 87494,4 |
| Операционные расходы, руб. в год. | 3000 | 3000 | 3000 | 3000 | 3000 |
| Капитальные затраты на ремонт, руб. в год. | 5000 | 5000 | 5000 | 5000 | 5000 |
| Продолжение табл. 7 | |||||
Показатели | Год | ||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Чистый операционный доход. | 63982 | 67581,1 | 71360,2 | 75328,3 | 79494,4 |
| Ставка дисконтирования, % | Х | 26,5 | 26,5 | 26,5 | 26,5 |
| Коэффициент дисконтирования. | 1,0 | 0,8 | 0,6 | 0,63 | 0,61 |
| Текущая стоимость денежного потока. | 63982 | 54064,88 | 42816,12 | 47456,83 | 48491,58 |
| Текущая стоимость реверсии | Х | Х | Х | Х | 17000 |
| Стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом. | Х | Х | Х | Х | 273811,41 |
1) Реальный доход = Аренда * Площадь помещения.
60 * 133,3 = 7998 руб.