по Экономике недвижимости 4 (стр. 3 из 3)

Определяем полную восстановительную стоимость с использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях, если известно, что заработная плата рабочих составляет 40% от стоимости строительных материалов, затраты на эксплуатацию машин и оборудования 25% от той же базы. Накладные расходы взяты в размере 12% от суммы прямых затрат.

Прибыль составляет 20%. Расходы на отопление и вентиляцию - 3%, водопровод и канализация – 2,5% , электросети - 1%, телефонизация - 2%, считаются по базе стоимости общестроительных работ. Процент прочих работ и затрат составляет 30% и считается от стоимости объекта. Износ, на момент оценки, по данным БТИ составляет 40%.

Расчет стоимости основных строительных материалов представлен в таблице 3.

Таблица 3

Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

Наименование материалов	Единица измерения	Количество единиц измерения	Стоимость единицы измерения в руб.	Общая стоимость, тыс.руб.
Цемент	т	359	1240	445,2
Бетон	м³	1089	1600	1 742,4
Сталь класса А	т	164	2800	459,2
Линолеум	м²	540	500	270,0
Стекло оконное	м²	576	150	86,4
Лесоматериалы	м³	224	1200	268,8
Плитка	м²	960	200	192,0
Оконные блоки	м²	576	1020	587,5
Дверные блоки	м²	384	1500	576,0
Раковины	шт	15	1500	22,5
Унитазы	шт	15	2300	34,5
Итого затрат на основные строительные материалы	-	-	-	4 684,5
Прочие материалы	-	-	32%	1 499,0
Итого затрат по материалам	-	-	-	6 183,5

Окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено. Все расчеты представлены в таблице 4.

Таблица 4

Расчет восстановительной стоимости здания

Наименование статей затрат	Стоимость, тыс.руб.
Стоимость строительных материалов	6 183,51
Заработная плата рабочих	2 473,41
Эксплуатация машин и оборудования	1 545,88
Итого прямые затраты	10 202,80
Накладные расходы	1 224,34
Себестоимость	11 427,13
Сметная прибыль	2 285,43
Итого стоимость общестроительных работ	13 712,56
Отопление и вентиляция	411,38
Водопровод и канализация	342,81
Электросеть	137,13
Телефонизация	274,25
Итого стоимость объекта	14 878,13
Прочие работы и затраты	4 463,44
Итого восстановительная стоимость объекта как нового	19 341,57

Следующим важным этапом при оценке объекта является оценка износа здания.

В данном случае, согласно данным БТИ, установлена величина износа, равная 40%.

Восстановительная стоимость здания с учетом износа определяется следующим образом:

тыс. руб.

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов. В настоящем расчете оценка земельного участка не производится.

Оценка доходным подходом

Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Этот метод позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран валовый доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

где ЧОД – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Расчет произведен из предположения, что количество квадратных метров полезной площади здания, которые реально можно сдать в аренду, составляют 640 кв.м.

Расчет прибыли за год методом капитализации представлен в таблице 5

Таблица 5

Расчет текущей стоимости методом капитализации дохода

Показатель	Единица измерения	Значение
Потенциальный валовый доход (ПВД)	руб.	5376000
Действительный валовый доход (ДВД)	руб.	4838400
Убытки от вакансий и неплатежей	%	10
Операционные расходы	руб.	3382042
Чистый операционный доход	руб.	1456358

Потенциальный валовой доход в год можно рассчитать следующим образом:

где

величина арендной ставки, тыс. руб.;

S – площадь сдаваемых в аренду помещений, м²;

12 – количество месяцев в году.

руб.

Стоимость объекта, полученная доходным подходом по методу прямой капитализации, составила:

руб.

Оценка с помощью сравнительного подхода

Принцип определения стоимости с использованием подхода сравнительного анализа продаж выражается в том, что покупатель не заплатит за объект больше, чем за аналогичный по качеству объект той же полезности. Критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Анализ основан на цене предложений (оферта) сопоставимых объектов на рынке недвижимости приносящий доход с учетом уторговывания:

где V – цена предложения с учетом уторговывания, тыс. руб.;

R – ставка капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход, тыс. руб.

На основе цен предложения и доходов зданий, подобных объекту оценки, определяется валовой рентный мультипликатор.

где М – валовой рентный мультипликатор.

Аналог 1. Цена предложения – 5250 тыс. руб., ЧОД – 440 тыс. руб.

Аналог 2. Цена предложения – 6120 тыс. руб., ЧОД – 640 тыс. руб.

Аналог 3. Цена предложения – 5900 тыс. руб., ЧОД – 600 тыс. руб.

Определяем среднеарифметическое значение мультипликатора

Чистый доход оцениваемого объекта составляет 1456358 руб.

Стоимость объекта, определенная сравнительным подходом с использованием рентного мультипликатора будет определена следующим образом:

, тыс. руб.

где ЧОД – чистый операционный доход, руб.;

М – валовой рентный мультипликатор.

, тыс. руб.

Определяем средневзвешенную цену с учетом степени доверия к каждому подходу.

где

весовые коэффициенты, присвоенные методам оценки.

Согласования стоимости приведены в таблице 6

Таблица 6

Согласование стоимости оцениваемого объекта

Название подхода	Стоимость, тыс.руб.	Весовой коэффициент	Стоимость с учетом коэффициента, тыс. руб.
Затратный
Доходный
Сравнительный
Итоговая стоимость	-	1,0

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс РФ от26 января 1996 г., №14 – ФЗ.

2. Галкина Л.А. Сборник заданий и методические указания к практическим занятиям и к контрольной работе. Новосибирск 2009

3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для ВУЗов – СПб.: СПб ГАСУ – М., Изд. АВС, 2007.стоимости объекта. сети - %, телефонизация - %, считаются по базе стоимости об