Министерство образование и науки Российской Федерации
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра экономики строительства
Дисциплина: Экономика строительства
Реферат
«Рынок жилой недвижимости: понятие, классификация и перспективы развития в России и Санкт-Петербурге»
Работу выполнила:
студентка гр. 1-ЭС-III
Е.П. Барышникова
Работу проверила:
канд. экон. наук, профессор
Н.И. Барановская
Санкт-Петербург
2010
Оглавление:
Введение
1. Понятие рынка недвижимости
2. Классификация жилой недвижимости
2.1. Технология использования классификации
2.2. Элитный класс
2.3. Бизнес-класс
2.4. Эконом-класс
3. Основные факторы рынка недвижимости
4. Рынок жилой недвижимости в России
4.1. Предложение недвижимости
4.2. Спрос на недвижимость
4.3. Цена жилой недвижимости
4.4. прогноз развития
5. Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга
Заключение
Список использованной литературы
Введение
1. Понятие рынка недвижимоти.
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
Из всех видов рынка недвижимости мы будем рассматривать рынок жилой недвижимости.
2. Классификация жилой недвижимости.
Всю жилую недвижимость можно разделить на следующие виды:
а) Элитный класс (подклассы «Элита А» и «Элита В»)
б) Бизнес-класс (подклассы бизнес- и комфорт-)
в) Эконом-класс (подклассы «верхний Э-К» и нижний «Э-К»)
2.1. Технология использования классификации.
Если рассматривать вопрос отнесения объекта к тому или иному классу с позиции застройщика, то все факторы, определяющие классовый уровень новостройки, можно разделить на две категории - неуправляемые и управляемые.
К неуправляемым факторам относятся все характеристики местоположения объекта - престижность района, транспортная доступность, экологические характеристики местности, видовые характеристики и пр. Эти факторы определяют возможность позиционирования объекта в рамках того или иного класса.
Управляемые факторы - это качественные характеристики самого дома, которые задаются девелопером на этапе разработки концепции объекта. Вместе с характеристиками местоположения они и определяют окончательное отнесение дома к тому или иному классу.
Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень важности различных параметров домов с точки зрения классификации разная. При ранжировании объектов обычно разбивают факторы, учитываемые при оценке качества проекта, на три группы – факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.
К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта, относят:
·Материал стен дома;
·Архитектурный облик;
·Площади квартир;
·Высоту потолков;
·Инженерное оснащение.
Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: новостройка может быть отнесена к определенному классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.
Дальнейшее ранжирование новостроек производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым относят:
·Количество этажей;
·Количество квартир;
·Технологию остекления;
·Качество отделки общественных помещений;
·Организацию безопасности комплекса;
·Вид паркинга, обеспеченность машиноместами;
·Организация территории;
·Уровень сервиса.
Данные факторы так же, как и факторы первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определенному классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка. Если по отдельным факторам второго порядка класс объекта оказывается ниже, то к базовой категории, определенной на первом этапе ранжирования, может быть добавлен знак «-».
Тем не менее, если не соблюдаются требования по большинству факторов второго порядка, объект переводится в более низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее качество отделки мест общего пользования, недообеспеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.
В случае, если девелопер выполнил требования по факторам второго порядка с некоторым «запасом», то к базовой категории может быть прибавлен знак «+».
К факторам третьего порядка относятся:
·Количество этажей,
·Количество квартир на этаже
·Инфраструктура.
Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они влияют на отнесение объектов к промежуточным категориям, но не влияют на перенос объекта в более низкую классовую категорию.
Рассмотрим теперь отличительные признаки каждого класса.
2.2. Элитный класс.
К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья подразумевает самые лучшие и дорогие предложения в городе, причем это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв. м); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2 м/м на квартиру).
Особое внимание при отнесении дома к элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в элитных домах достигается за счет целого ряда критериев. Во-первых, за счет собственной огороженной территории, доступ к которой имеют только жильцы дома. При наличии офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них организовывается без пересечения непосредственно территории дома (входы со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.
В настоящее время наличие и состав внутренней инфраструктуры зависит от концепции дома, но общей тенденцией последних лет стало сведение объектов инфраструктуры к минимуму. Одной из причин стало увеличение эксплуатационных расходов на содержание инфраструктуры, которые ложатся на жильцов. Наличие собственной инфраструктуры в доме в настоящее время не является важным параметром жилых комплексов элитного класса, однако обслуживание жильцов по-прежнему должно быть на высшем уровне, вплоть до room-сервиса (заказ билетов, еды, вызов и т.д.).
2.3. Бизнес-класс.
Бизнес-класс самый распространенный на рынке, его доля составляет примерно 60%. Этот класс занимает серединное положение между элитным и эконом классом. В категорию бизнес-класса попадает очень разное жилье: то, что в силу некоторых характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.
В целом бизнес-класс – это жилье повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, все-таки присущи некоторые общие характеристики, наиболее важными из которых являются:
• расположение в престижных районах;
• высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в элитном классе);
• наличие подземного паркинга (не менее 1 м/м на квартиру);
• квартиры с удачными планировками площадью (от 40 кв.м).
К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем в элитном классе. Однако конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.
Как и в элитном классе, наличие инфраструктуры является необязательным критерием, однако зачастую крупные комплексы бизнес-класса включают в свой состав объекты инфраструктуры спортивного, оздоровительного и развлекательного характера.
Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную охраняемую территорию, однако это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит отметить, что в сегменте бизнес-класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединенные единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.
2.4. Эконом-класс.
Наименьшее количество требований предъявляется к жилью эконом-класса. По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно, в основном возводится в отдаленных районах.
По материалу конструкций к этому классу можно отнести как монолитные дома, которые по некоторым характеристикам не попадают в бизнес-класс, так и панельные дома.
В домах эконом-класса допускается наличие небольших квартир площадью от 30 кв. м с межкомнатными перегородками.
Требования к уровню безопасности возрастают вместе с классом дома. Если для элитного класса наличие собственной огороженной территории обязательно, для бизнес-класса – желательно, то для эконом-класса это не имеет значения, большинство из них не имеет собственной территории. Кроме того, в эконом-классе допускается наличие социальных квартир.