| факторы риска | уровень изменчивости фактора риска | ||||||||
| низкий уровень | нормальный уровень | высокий уровень | |||||||
| 0,50 | 0,63 | 0,75 | 0,88 | 1,00 | 1,25 | 1,50 | 1,75 | 2,00 | |
| политические факторы | |||||||||
| риск национализации | 1 | ||||||||
| риск экспроприации | 1 | ||||||||
| риск военных действий и гражданских беспорядков | 1 | ||||||||
| коррупция | 1 | ||||||||
| изменение государственной политики | |||||||||
| социальные факторы | |||||||||
| уровень образования и культура населения, потребности | 1 | ||||||||
| структура населения | 1 | ||||||||
| плотность заселения | 1 | ||||||||
| демография | 1 | ||||||||
| общеэкономические факторы | |||||||||
| уровень инфляции | 1 | ||||||||
| налоги в области недвижимости | 1 | ||||||||
| финансирование строительства и реконструкции | 1 | ||||||||
| предложение | 1 | ||||||||
| спрос | 1 | ||||||||
| уровень жизни населения | 1 | ||||||||
| состояние и перспективы строительства | 1 | ||||||||
| сроки кредитования | 1 | ||||||||
| процентные ставки | 1 | ||||||||
| условия выделения средств | 1 | ||||||||
| перспективы рынка недвижимости | 1 | ||||||||
| физические факторы | |||||||||
| экология | 1 | ||||||||
| географическое положение | 1 | ||||||||
| геология | 1 | ||||||||
| геодезия | 1 | ||||||||
| топография | 1 | ||||||||
| природа | 1 | ||||||||
| сейсмичность | 1 | ||||||||
| технологические решения в области землепользования | |||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3 | 20 | 2 | 0 |
| вес | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 | 3,75 | 30 | 3,5 | 0 |
| взвешенная сумма | 38,25 | ||||||||
| количество факторов | 26 | ||||||||
| оценка коэффициента бета | 1,471 | ||||||||
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Таблица 27 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)
| факторы риска | уровень фактора риска | ||||||||||
| низкий риск | средний риск | высокий риск | |||||||||
| 0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | |||
| местоположение | |||||||||||
| транспортная доступность | 1 | ||||||||||
| пешеходная доступность | 1 | ||||||||||
| наличие и состояние коммуникаций | 1 | ||||||||||
| размещение объекта в плане города (района) | 1 | ||||||||||
| примыкающие окружение | 1 | ||||||||||
| физические характеристики | |||||||||||
| физические параметры | 1 | ||||||||||
| объемно-планировочные показатели | 1 | ||||||||||
| качество строительства и эксплуатации | 1 | ||||||||||
| состояние объекта | 1 | ||||||||||
| функциональная пригодность и использование | 1 | ||||||||||
| привлекательность и комфорт | 1 | ||||||||||
| условия продаж | |||||||||||
| залоги и заклады | 1 | ||||||||||
| мотивы продавцов и покупателей | 1 | ||||||||||
| даты известных сделок по аналогам | 1 | ||||||||||
| особые условия сделок | 1 | ||||||||||
| финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||||
| доходы | 1 | ||||||||||
| ликвидность | 1 | ||||||||||
| эксплуатационные расходы | 1 | ||||||||||
| стоимость строительства и реконструкции | 1 | ||||||||||
| количество наблюдений | 1 | 11 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| вес | 0,5% | 11,0% | 14,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | ||
| взвешенная сумма | 25,5% | ||||||||||
| количество факторов | 19 | ||||||||||
| итоговый несистематический риск | 1,34% | ||||||||||
| факторы риска | уровень фактора риска | ||||||||||
| низкий риск | средний риск | высокий риск | |||||||||
| 0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | |||
| местоположение | |||||||||||
| транспортная доступность | 1 | ||||||||||
| пешеходная доступность | 1 | ||||||||||
| наличие и состояние коммуникаций | 1 | ||||||||||
| размещение объекта в плане города (района) | 1 | ||||||||||
| примыкающие окружение | 1 | ||||||||||
| физические характеристики | |||||||||||
| физические параметры | 1 | ||||||||||
| состояние объекта | 1 | ||||||||||
| функциональная пригодность и использование | 1 | ||||||||||
| привлекательность и комфорт | 1 | ||||||||||
| условия продаж | |||||||||||
| залоги и заклады | 1 | ||||||||||
| мотивы продавцов и покупателей | 1 | ||||||||||
| даты известных сделок по аналогам | 1 | ||||||||||
| особые условия сделок | 1 | ||||||||||
| финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||||
| доходы | 1 | ||||||||||
| ликвидность | 1 | ||||||||||
| эксплуатационные расходы | 1 | ||||||||||
| стоимость строительства и реконструкции | 1 | ||||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 11 | 6 | 0 | 0 | 0 | ||
| вес | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 38,5% | 27,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | ||
| взвешенная сумма | 65,5% | ||||||||||
| количество факторов | 17 | ||||||||||
| итоговый несистематический риск | 3,85% | ||||||||||
Таблица 29 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)
| факторы риска | уровень фактора риска | ||||||||
| низкий риск | средний риск | высокий риск | |||||||
| 0,5% | 1,00% | 2,00% | 3,00% | 3,50% | 4,50% | 5,50% | 6,00% | 7,00% | |
| местоположение | |||||||||
| транспортная доступность | 1 | ||||||||
| пешеходная доступность | 1 | ||||||||
| наличие и состояние коммуникаций | 1 | ||||||||
| размещение объекта в плане города (района) | 1 | ||||||||
| примыкающие окружение | 1 | ||||||||
| физические характеристики | |||||||||
| физические параметры | 1 | ||||||||
| состояние объекта | 1 | ||||||||
| функциональная пригодность и использование | 1 | ||||||||
| привлекательность и комфорт | 1 | ||||||||
| условия продаж | |||||||||
| залоги и заклады | 1 | ||||||||
| мотивы продавцов и покупателей | 1 | ||||||||
| даты известных сделок по аналогам | 1 | ||||||||
| особые условия сделок | 1 | ||||||||
| финансово-эксплуатационные факторы | |||||||||
| доходы | 1 | ||||||||
| ликвидность | 1 | ||||||||
| эксплуатационные расходы | 1 | ||||||||
| стоимость строительства и реконструкции | 1 | ||||||||
| количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8 | 9 | 0 |
| вес | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 44,0% | 54,0% | 0,0% |
| взвешенная сумма | 98,0% | ||||||||
| количество факторов | 17 | ||||||||
| итоговый несистематический риск | 5,76% | ||||||||
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.